مقایسه دو «رکود مسکن» در تهران

بازار خرید آپارتمان در پایتخت از شهریور امسال تاکنون، پایینترین حجم معاملات ماهانه نسبت به همه دورههای قبل را تجربه کرد. در ماههای اخیر حجم معاملات، ۴ رقمی بود؛ به این معنا که ماهانه خیلی کمتر از ۱۰ هزار واحد مسکونی در شهر تهران خرید و فروش شد. تعداد قراردادهایی که در برخی از ماههای سال جاری در شهر تهران توسط بنگاههای املاک منعقد شد با ماه تقریبا تعطیل فروردین برابری میکند و این نشان میدهد بازار خرید مسکن در تهران طی ماههای اخیر تقریبا نیمهتعطیل بوده است. برخی ناظران بازار مسکن این وضعیت را بیشتر از آنچه رکودی توصیف کنند، وضعیت خاص ناشی از شرایط اقتصادی کمسابقه عنوان میکنند و معتقدند بازار معاملات ملک اگر با شوکهای بیرونی از جمله اثر غیرمستقیم التهاب ارزی، بحث برجام و اثر تخریبی تورم عمومی قابل ملاحظه بر توان مالی خرید مسکن مواجه نمیشد، دلیلی برای خاتمه زودرس رونق معاملات مسکن در شهر تهران وجود نداشت، اما این فاکتورها باعث جهش بیشتر قیمت مسکن شد و به خروج متقاضیان خرید از بازار دامن زد. با این حال افت شدید معاملات مسکن در ماههای گذشته نشانگر نبود رونق در این بازار و راکد بودن اوضاع خرید و فروش آپارتمان است. به بیان ساده تر روند معاملات ملک به استثنای ماه بهمن، در بقیه ماههای سال جاری نه تنها حرکت رو به جلو نداشته که مدام پسرفت ماهانه داشته است. تعداد واحدهای مسکونی فروخته شده در تهران از بالای ۱۶ هزار واحد در ماه اردیبهشت به زیر ۱۰ هزار واحد در بهمن رسیده است.

اکنون صرف نظر از ریشههای شکلگیری رکود فعلی، این رکود یک تفاوت عمده با قبل دارد. نقطه اوج رکود قبلی در بازار مسکن تهران، سال ۹۵ و اوایل ۹۶ بود. در آن زمان حجم ماهانه خرید و فروش آپارتمان در پایتخت از ۹ هزار و ۵۰۰ واحد در ماه پایینتر نرفت. در رکود قبلی حجم حداقلی معاملات ملک به مراتب بیشتر از کف معاملاتی این دوره از رکود بود. این تفاوت به دو علت میتواند وجود داشته باشد.

علت اول میزان جهش قیمت مسکن در رونق معاملات مسکن سالهای ۹۱ و ۹۲ در مقایسه با جهش قیمت مسکن در سال ۹۷ است. در این دوره، جهش قیمت مسکن تندتر و شدیدتر از دوره قبل رخ داد. نقطه اوج تورم مسکن در رونق سالهای ۹۱ و ۹۲ در بازار معاملات مسکن شهر تهران در اردیبهشت سال ۹۲ بود. در آن ماه متوسط قیمت مسکن در تهران ۷۱ درصد افزایش پیدا کرد که بیشترین تورم نقطهای آن زمان بود. اما در ماههای اخیر، بازار مسکن تهران تورم نقطهای ۹۲ درصد را نیز به خود دیده است. علت دوم اوضاع اقتصادی نامطلوب خانوارها در این دوره است.