بازار مسکن در سال ۹۷

بازار مسکن در سال ۹۷، توانست پس از ۵ سال روی رونق به خود ببیند. اما این رونق که با تورم شدید همراه بود سبب شد تا قیمت مسکن در یک سال حدود ۹۰ درصد به طور میانگین افزایش یابد. این افزایش قیمت در برخی مناطق تهران به سه برابر هم رسید. اتفاقی که سبب شد تا رونق تورمی مسکن که تا تیرماه سال ۹۷ ادامه داشت در ادامه تا آذرماه ماه به رکود تورمی و از دی ماه به بعد به رکود غیر تورمی تبدیل شود. هر چند که در اواخر بهمن ماه نیز یک بار دیگر افزایش قیمت اندکی در بخش مسکن رخ داد. موضوعی که سبب میشود؛ برخی کارشناسان میگویند که به استثنای دوره رکود ۵ ساله ۹۱ تا ۹۶، هیچ گاه در بازار مسکن ایران دورههای رکود یا رونق غیرتورمی را شاهد نبودهایم.

سال ۹۷ بیشترین میزان خرید و فروش مسکن به اردیبهشت ماه سال ۹۷ با ۱۶ هزار و ۷۰۰ فقره مبایعه نامه اختصاص داشت، اما از نیمه تابستان روند ریزشی در تعداد معاملات مسکن آغاز شد؛ رونق ۴ ماهه ابتدایی سال ۹۷ متأثر از آغاز رونق بازار مسکن در نیمه دوم سال ۹۶ بود که نقطه اوج آن در زمستان سال گذشته نمایان شد؛ به گونهای که حجم معاملات در زمستان ۹۶ نسبت به مدت مشابه سال قبل از آن، ۲۰ درصد رشد داشت.

اما ناگهان از اواخر تابستان سال ۹۷ میزان معاملات به تدریج کم شد به شکلی که در شهریور ۹۷ تعداد معاملات مسکن با افت شدید و رسیدن به مرز ۸ هزار مبایعه نامه، به نصف تعداد معاملات در اردیبهشت ماه رسید. در پاییز هم به علت افزایش شدید قیمت مسکن و کاهش قدرت خرید خانوارها از یک سو و کم اثر شدن میزان پوشش دهی وام مسکن به قیمت مسکن از سوی دیگر، تعداد معاملات تا ۶ هزار فقره هم کاهش یافت. روند کاهشی خرید و فروش مسکن که پیش بینی میشد در زمستان هم ادامه یابد، در دی ماه سال ۹۷ به ۵ هزار فقره رسید.

در بهمن ماه که قیمتها هم در بازار مسکن و هم در بازارهای موازی از جمله ارز و سکه تا حدودی به ثبات دست یافته بود یا حتی کاهش داشت، میزان استقبال از خرید و فروش مسکن بیشتر شد و تعداد معاملات رشد ۴۰ درصدی (نسبت به ماه قبل از آن) داشت و ۷ هزار فقره را رد کرد؛ اما افزایش ناگهانی قیمت خودرو بار دیگر سبب افزایش نسبی قیمت مسکن شد که مجدداً خروج خریداران واقعی از این بازار را در پی داشت.

تأثیری که بازار مسکن سال ۹۷ بر وضعیت بازار مسکن ۹۸ میگذارد

بسیاری از مردم و همچنین کارشناسان انتظار دارند با توجه به کاهش قدرت خرید خانوارها، دوره رکود در بازار مسکن که در نیمه دوم سال ۹۷ تشدید شده بود، در سال آینده هم ادامه داشته باشد؛ اما اینکه آیا این رکود همراه با تورم مسکن خواهد بود یا خیر، محل نزاع است. با توجه به اینکه بخشی از کارشناسان اقتصادی معتقدند شاخصهای اقتصادی خرد و کلان مانند نرخ تورم، تثبیت نرخ ارز، قدرت پوشش وام مسکن به قیمت آن، سطح درآمدی خانوارها و … تغییر خاصی نخواهد داشت، بعید است رکود بازار مسکن در سال آتی رکود غیر تورمی باشد. از سوی مقابل برخی کارشناسان نیز بر این نظرند که بازار مسکن کشش افزایش بیش از قیمت فعلی را ندارد و هر چند که این بازار در سال آتی با رکود همراه خواهد بود، اما رکود آن غیر تورمی است.

با این حال با توجه به تحرکاتی که وزارت راه و شهرسازی برای افزایش تولید و ساخت و ساز مسکن در سال آتی به خصوص در بافتهای فرسوده کلان شهرها آغاز کرده و همچنین شنیده شدن زمزمههایی مبنی بر لزوم افزایش وام مسکن و حتی احتمال تصویب قانون مالیات بر عایدی مسکن که افزایش عرضه واحدهای مسکونی احتکار شده را به دلیل ترس از پرداخت مالیات را به دنبال دارد، احتمال بروز رونق نسبی در این بازار به خصوص در نیمه دوم سال آینده را بیشتر میکند.

اقتصاددان: ادامه رکود در بازار مسکن محتملتر است

علیرضا ذوالفقاری پژوهشگر بازار مسکن، درباره وضعیت این بازار اظهار داشت: در حال حاضر خانوارها به عنوان متقاضی در بازار مسکن حضور دارند اما به دلیل آنکه قدرت خرید آنها کاسته شده، امکان تبدیل شدن آنها به عنوان متقاضی مؤثر در اقتصاد مسکن وجود ندارد.

وی با بیان اینکه مسکن کالایی است که میان عرضه و تقاضای آن زمان زیادی وجود دارد، افزود: از این فاصله زمانی در علم اقتصاد به عنوان تأخیر عرضه یاد میشود که عمدتاً به مسکن اختصاص دارد به معنایی دیگر میان زمان آغاز به ساخت تا فروش آن، حدود ۲ سال فاصله هست که این مدت خود در ایجاد دورههای رونق و رکود در بازار مسکن مؤثر خواهد بود. چرا که خانوارها مجبورند از میان واحدهای مسکونی در دسترس که با تمکن مالی آنها هماهنگ باشد، اقدام به انتخاب کنند و زمانی که این ارتباط و هماهنگی دچار خدشه شود، ممکن است از بازار خرید مسکن عقب نشینی کنند.

عضو سابق هیئت علمی مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی ادامه داد: از سمت عرضه نیز سازندگان مایلند که حاشیه سود خود را افزایش دهند که در حال حاضر به دلیل بالا بودن هزینههای ساخت، امکان افزایش سود وجود ندارد بنابراین احتمال اینکه این دو حالتِ قفل شدگیِ عرضه و تقاضا به یکدیگر پیوند خورده و رکود بازار مسکن را تشدید کند، افزایش مییابد.

به گفته کارشناس اقتصاد مسکن، در چنین حالتی دولتها با اعمال یا عدم اعمال مالیاتها، افزایش یا کاهش تسهیلات مسکن، واگذاری اراضی دولتی به سازندگان با هدف کاهش هزینههای تمام شده ساخت و ساز و … به خروج بازار مسکن از رکود کمک میکنند.

پروین پور: افزایش نقدینگی از سالهای گذشته، عامل جهش قیمت مسکن در سال ۹۷

افشین پروین پور کارشناس اقتصاد مسکن نیز درباره پیش بینی ادامه رکود یا رونق در بازار مسکن گفت: بررسیها نشان میدهد بازار مسکن اگرچه در سال جاری با جهش قیمتی مواجه شد، اما در سالهای آتی این جهش دیگر اتفاق نمیافتد اما بعید است که از رکود خارج شود؛ آن هم رکود همراه با تورم عمومی قیمتها.

وی افزود: آنچه سبب شد تا در سال جاری شاهد رشد جهش گونه قیمتها در بازار مسکن باشیم، سیل نقدینگی بود که از سالهای قبل از آن به تدریج به دلیل برخی سیاستهای اشتباه در کنترل قیمتها جمع شده بود و حالت فنر متراکمی را داشت را که ناگهان رها شد.

پروین پور تصریح کرد: دولت در سالهای گذشته با پرداخت یارانه توانست قیمت ارز را ثابت نگه دارد اما پس از چند سال ادامه این وضع ممکن نیست که این وضعیت در سال ۹۷ با انفجار قیمتها رخ داد. در سال ۹۱ هم چنین اتفاقی افتاد؛ اما در سال جاری نقدینگی از بازار ارز شروع شد و پس از ایجاد نوسانات در بازار سکه و طلا، وارد بازار مسکن شد؛ بازار خودرو نیز آخرین بازاری بود که تحت تأثیر نقدینگی قرار گرفت. اما به نظر میرسد بار نقدینگی تخلیه شده است.

کارشناس اقتصاد مسکن درباره تأثیر توقف ساخت و ساز و کمبود واحد مسکونی در ایجاد دورههای رکود و رونق در بازار مسکن یادآور شد: در حال حاضر ۲.۵ میلیون خانه خالی داریم اما همچنان در مدار خرید و فروش قرار نگرفتهاند که باید ابتدا این واحدها در چرخه معاملات قرار گیرند. بنابراین در حال حاضر کمبود واحد مسکونی نداریم بلکه تعداد واحدهای موجود از تعداد خانوارها هم بیشتر است. تا زمانی که این واحدهای خالی به طور کامل بازارپذیر نشوند، نمیتوان از کمبود مسکن سخن گفت. راه بازارپذیر کردن واحدهای خالی نیز با اعمال انواع مالیاتها از جمله مالیات بر عایدی سرمایه است.

وی خاطرنشان کرد: در حال حاضر هم در رکود به سر می بریم چون قیمت مسکن به قدری افزایش یافته که حتی واحدهای مسکونی سرمایهای که مالکان آنها با هدف افزایش قیمت و سود بیشتر از فروش آنها اجتناب میکنند، دیگر امکان وارد شدن آن به بازار وجود ندارد. بنابراین بخش مسکن در حال حاضر دیگر کششی برای افزایش قیمت در بخش مسکن وجود ندارد و افزایش قیمت از حد منطقی هم بیشتر شده است.

پروین پور ادامه داد: با توجه به اینکه نقدپذیر شدن کالای مسکن نسبت به ارز، طلا و خودرو بسیار زمان برتر و سختتر است، ریسک سرمایه گذاری را در این بازار افزایش میدهد به همین دلیل احتمال سرازیر شدن مجدد سرمایهها به بخش مسکن بسیار پایین است. به نظر من رکود تورمی با شیب بسیار کم در بخش مسکن در سال آینده ادامه مییابد و رونقی هم که سال ۹۷ ایجاد شد، رونق تورمی بود اما تورم بخش مسکن در سال آتی، تابعی از تورم عمومی است.