تداوم رکود ساخت و ساز در سال ۹۸

با توجه به انتخاب شعار امسال به عنوان سال رونق تولید، کارشناسان اقتصادی و فعالان ساخت و ساز امیدوار هستند موضوع حمایت از تولید انبوه مسکن نیز در زمره برنامههای حمایتی دولت قرار گیرد به خصوص که بسیاری از کارشناسان معتقدند بخش مسکن پیشران اقتصاد کشور محسوب میشود؛ اگرچه حوزه مسکن از معدود بخشهایی است که بخش خصوصی در آن بالاترین نقش را ایفا میکند، اما با توجه به محدودیتهایی که در بخش زمین خصوصاً در کلانشهرها وجود دارد، نقش حمایتی دولت مبنی بر تخصیص زمین با قیمت مناسب برای خارج شدن مسکن از کالای سرمایه به کالای مصرفی از یک سو و نیز کاهش قیمت تمام شده ساخت و افزایش حاشیه سود سازندگان، پررنگتر است.

اجرای قانون مالیات بر خانههای خالی و تصویب مالیات بر عایدی مسکن، مؤثر در افزایش ساخت و ساز

موضوع ساماندهی بازار مسکن با دو چالش پیچیده و متناقض، یکی به نام «بالا بودن تعداد واحدهای خالی عمدتاً لوکس و گران قیمت که تا ۲.۵ میلیون واحد مسکونی در کشور برآورد می شود» و دیگری، «کمبود واحد مسکونی مصرفی و میان قیمت» روبه رو است و این دو چالش، معضلات اصلی بخش مسکن هستند. با این حال کارشناسان معتقدند با استفاده از ابزار مالیاتی مانند مالیات بر خانههای خالی و مالیات بر عایدی سرمایه میتوان در میان مدت و بازه شش ماهه تا یک ساله این مشکلات را تعدیل یا حتی حل کرد.

موانعی که باید از سر راه رونق تولید مسکن برداشته شود

اما پیش از آنکه نهضت ساخت و ساز در بخش مسکن برای جبران کمبود واحد مسکونی مصرفی به راه بیفتد، باید مشکلات و موانعی که بر سر راه تولید پایدار و دامنه دار مسکن وجود دارد، رفع و رجوع شود.

این موانع بعضاً به اقتصاد کلان مانند تورم، کاهش ارزش پول ملی در دورههای میان و بلند مدت سرمایه گذاری در بخش ساخت و ساز، سودهای بالای تسهیلات بانکی و … بازمیگردد؛ قوانین دست و پاگیر مانند قانون اجباری بودن بیمه کارگران ساختمانی یا قانون پیش فروش ساختمان از دیگر موانع رونق تولید هستند. برخی موانع هم در بازار پیش روی فعالان ساخت و ساز قرار دارد مانند افزایش قیمت مصالح ساختمانی (تیرآهن، میلگرد و سیمان).

تا زمانی که این موانع از سر راه تولید مسکن برداشته نشود، عملاً بازار مسکن همچنان در دورههای تناوبی رکود طولانی مدت تورمی و بعضاً دورههای رونق کوتاه مدت تورمی به صورت سلسله وار به سر خواهد برد و نمیتوان یک بازار پایدار و جاری در بخش مسکن را انتظار داشت.

کمبود زمین و داستان قدیمی بیاعتنایی به نوسازی بافتهای فرسوده

یکی از مهمترین موانع رونق تولید مسکن را میتوان افزایش روزافزون قیمت زمین و درنتیجه کاهش حاشیه سود سازنده دانست. در کنار افزایش قیمت زمین، میبایست به موضوع کمبود زمین در کلانشهرها خصوصاً پایتخت نیز اشاره کرد. در حال حاضر مهمترین منبع تأمین زمین ساخت واحد مسکونی در تهران، غیر از اراضی محدود در منطقه ۲۲، نوسازی بافتهای فرسوده و تجمیع ریزدانه هاست.

متأسفانه برنامه دولت برای بازسازی بافت فرسوده نیز علیرغم تبلیغات گسترده به جایی نرسیده است؛ طبق وعده دولت، قرار بود بافتهای فرسوده با تخصیص منابع از صندوق توسعه ملی به صورت گسترده نوسازی و احیا شود اما تا کنون نه تنها تسهیلات ارزان قیمت به توسعه گران و فعالان بخش خصوصی در بافتهای فرسوده پرداخت نشده، بلکه حتی به نظر میرسد با افزایش قیمت مسکن در یک سال گذشته، اصل اجرای این طرح بدون تخصیص یارانههای دولتی غیر اقتصادی باشد.

توسعه گر بافت فرسوده: جزئیاتی که همچنان مبهم باقی مانده است

سید مجید نیک نژاد، توسعه گر بافت فرسوده با بیان اینکه موارد حقوقی اجرای طرح نوسازی بافتهای فرسوده همچنان در ابهام قرار دارد، گفت: به عنوان مثال عرصه اراضی اجرای این طرح (اراضی واقع در بافت فرسوده) که در اختیار دستگاههای دولتی است، معلوم نیست با چه سبک و سیاقی به توسعه گران واگذار میشود.

وی افزود: مواردی چون قانون بیمه کارگران ساختمانی، ماده ۷۷ قانون مالیاتهای مستقیم، قانون پیش فروش ساختمان، انحراف سازمانهای نظام مهندسی از جایگاه قانونی آنها و همچنین تعریف نشدن جایگاه قانونی توسعهگر در دستگاههای ذیربط مانند شهرداریها موانع اصلی ورود انبوه سازان و توسعه گران به بافتهای فرسوده برای نوسازی و افزایش تولید مسکن محسوب میشوند.

اقتصاددان: حاشیه سود کمتر از بازارهای موازی، عامل عدم اقبال انبوه سازان به ساخت و ساز

نرگس رزبان، کارشناس اقتصاد مسکن یکی از علل عدم استقبال سازندگان از تولید مسکن را سود پایین این بخش و سود بالای بازارهای موازی مانند خرید و فروش مسکن، ارز، سکه و تا حدودی سهام و اوراق مشارکت ۱۸ درصدی بانکها عنوان کرد.

به گفته این کارشناس اقتصادی، بالاترین سود ساخت و ساز در کلانشهرها به پایتخت تعلق دارد که در بهترین حالت میتواند سودی حدوداً ۱۵ درصدی و معادل سود سپردههای بانکی به سرمایه گذار در حوزه ساخت و ساز مسکن اختصاص بدهد؛ بنابراین طبیعی است که سازندگان رغبتی به حضور در عرصه انبوه سازی ندارند.

کارشناس اقتصادی: دولت زمین رایگان در اختیار انبوه ساز قرار دهد

مهدی غلامی، کارشناس اقتصاد مسکن نیز معتقد است برای رفع موانع پیش روی رونق تولید مسکن، دولت و وزارت راه و شهرسازی باید از ابزارهای در اختیار خود مانند زمین رایگان یا کاهش هزینههای مؤثر در قیمت تمام شده ساخت و ساز مانند هزینه انشعابات (آب، برق، گاز، فاضلاب)، صدور پروانه ساختمانی، هزینههای نظارت نظام مهندسی و … استفاده کنند.

طرح کارت اعتباری مصالح ساختمانی و سردرگمی انبوه سازان

محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی نیز در نیمه دوم سال گذشته بارها بر استفاده از کارت اعتباری خرید مصالح ساختمانی برای کاهش قیمت تمام شده ساخت و ساز تأکید کرده بود.

اگرچه وی در اسفند ماه سال گذشته در حاشیه بازدید از پروژههای مسکن مهر پردیس در جمع خبرنگاران درباره جزئیات کارت خرید مصالح ساختمانی، اعلام کرد در این طرح، بانک عامل، مصالح ساختمانی را به صورت انبوه از تولیدکننده مصالح خریداری کرده تا بتواند تخفیف ۳۰ درصدی بگیرد و سپس این مصالح با همان قیمت خرید به سازنده واگذار میشود تا درنتیجه یکی از فاکتورهای افزایش قیمت مسکن حذف شود؛ اما وی تا کنون سازوکار اجرایی این طرح را توضیح نداده است.

دبیر کانون انبوه سازان: شعار حمایت از عرضه مسکن سر میدهند ولی تعرفه نظام مهندسی را ۲۵ درصد افزایش میدهند

در همین خصوص فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه سازان اظهار داشت: ۵ سال تمام است که موانع تولید مسکن را به دولت و مجلس اعلام کردهایم. از نظر ما تا وقتی این ۵ مانع شامل قانون بیمه کارگران ساختمانی، قانون پیش فروش ساختمان، مالیات بر ساخت و ساز، قانون نظام مهندسی و سیستم بانکی اصلاح نشوند، تولید مسکن رونق نمیگیرد و امکان کاهش قیمت وجود ندارد.

وی با بیان اینکه ریسک ساخت و ساز به شدت افزایش یافته افزود: جالب اینجاست که همه دست اندرکاران اتفاق نظر دارند که این موارد باید اصلاح شود اما مشخص نیست مسئولیت اصلاح این موارد با کدام نهاد است؟ دولت، مجلس یا بخش خصوصی؟

پورحاجت با اشاره به طرح کارت اعتباری مصالح ساختمانی گفت: این طرح در حالی اعلام میشود که نه تنها انبوه سازان با کمبود مصالح روبرو نیستند بلکه تولیدکنندگان مصالح به دلیل نبود مشتری، ظرفیت تولید خود را به یک سوم کاهش دادهاند. اساساً موضوع این است که هزینه تولید افزایش یافته است.

وی با اشاره به افزایش عوارض اصلی در صنعت ساخت و ساز از سوی «کمیسیون تقویم املاک کشور» وابسته به سازمان امور مالیاتی ادامه داد: این عوارض با ۲۰ نوع عوارض صنعت ساختمان به خصوص عوارض نوسازی و صدور پروانه ساختمانی ارتباط مستقیم داشته و سبب افزایش آنها میشود که نهایتاً ارزش معاملاتی املاک را تا ۸۰ درصد افزایش میدهد. این کمیسیون ارزش معاملاتی املاک را تعیین کرده و شهرداری هم برای تعیین نرخ عوارض ساختمانی از مصوبه این کمیسیون بهره میبرد.

دبیر کانون سراسری انبوه سازان یادآور شد: وقتی مردم توان خرید مسکن ندارند، معلوم است که دیگر انبوه ساز وارد عرصه تولید مسکن نمیشود. از یک سو مسئولان وزارت راه و شهرسازی شعار تعدیل بازار مسکن را سر میدهند و از سوی دیگر به سازمانهای نظام مهندسی استانها مجوز افزایش ۲۵ درصدی تعرفه خدمات را میدهند که اینها با هم تناقض دارد.