بررسی ویژگی‌های جدید بازار مسکن

حجم فروش آپارتمانهای نوساز در یک روند کاهنده پنج ساله از ۵۷ درصد در فروردین ماه ۱۳۹۳ به ۴۰ درصد در فروردین ماه ۱۳۹۸ رسیده است. در مقابل، فروش قطعی واحدهای بالای ۱۶ سال از ۱۴ درصد در سال ۱۳۹۳ به ۲۹ درصد در سال ۱۳۹۸ افزایش یافته که از افت توان طرف تقاضا در بازار مسکن حکایت دارد.

آمار گویای آن است که رتبه آپارتمانهای کمتر از پنج سال ساخت به عنوان گروه غالب معاملات در سال ۱۳۹۲ به طور محسوسی افت کرده و جای خود را به آپارتمانهای بالای پنج سال داده است؛ به طوری که در فروردین ماه ۱۳۹۸ واحدهای مسکونی بالای پنج سال، رکورد سهم از فروش را طی شش سال اخیر جابهجا کرد. گزارش بهمن ماه ۱۳۹۲ گویای آن بود که واحدهای بالای پنج سال ۴۱ درصد معاملات را در بر میگرفت. این رقم در فروردین ماه ۱۳۹۸ به ۶۰ درصد افزایش پیدا کرده است.

فروش واحدهای میانسال و قدیمیساز در بازه یک سال اخیر نیز ۲.۵ درصد افزایش نشان میدهد. فروردین ماه ۱۳۹۷ سهم درصد آپارتمانهای بالای پنج سال از معاملات شهر تهران ۵۷.۵ درصد بود که هماکنون به ۶۰ درصد رسیده است.

کارشناسان، جهش قیمت مسکن، تورم مصالح ساختمانی و ایجاد فاصله قیمتی بین واحدهای نوساز با قدیمیساز را علت اصلی شیفت متقاضیان به سمت آپارتمانهای بالای پنج سال میدانند. اما نکته قابل تأمل، عدم تغییر محسوس در حجم فروش واحدهای بالای ۹۰ متر است. حتی فروردین ماه امسال این گروه از آپارتمانها سه درصد رشد معاملاتی را تجربه کردند. این موضوع میتواند به رشد خرید و فروش سفتهبازانه که از ماههای پایانی سال گذشته آغاز شده مربوط باشد.

جهش ۱۰۴ درصدی قیمت

قیمت مسکن در پایتخت طبق آخرین آمار بانک مرکزی در فروردین ماه ۱۳۹۸ به ۱۱ میلیون و ۲۷۰ هزار تومان در هر متر مربع رسیده که افزایش ۲.۱ و ۱۰۴ درصدی را به ترتیب نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل نشان میدهد و به فاصلهی عمیق بین قدرت خرید متقاضیان مصرفی، بخصوص اقشار پاییندست با قیمتها منجر شده است. معاملات اما ۷۳ و ۳۲ درصد به ترتیب نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل کاهش نشان میدهد. این در حالی است که گفته میشود حدود ۹۰ درصد خرید و فروشها را دلالها رقم میزنند.

گمانهزنیها درباره افزایش مهاجرت معکوس از تهران

به دنبال پرش قیمت مسکن در سال گذشته که به کاهش قدرت خرید و اجاره منجر شده، پیشبینی کارشناسان این است که در سال جاری با یک حجم مهاجرت از تهران مواجه شویم و استان البرز مقصد اصلی مهاجران خواهد بود. آمار نیز گویای آن است که در نیمه اول سال ۱۳۹۷ ساخت و ساز در تهران ۲۰ درصد افزایش یافته؛ در حالی که این رقم در استان البرز رشد ۴۰۰ را نشان میدهد. طبق سرشماری نفوس و مسکن بین سالهای ۱۳۹۰ تا ۱۳۹۵ تعداد ۳۵۰ هزار و ۶۳۲ نفر از استان تهران به استانهای دیگر مهاجرت کردهاند. استان البرز با ۸۹ هزار و ۱۹۷ نفر و استانهای گیلان و مازندران به ترتیب با ۲۸ هزار و ۵۳۱ نفر و ۲۳ هزار و ۶۴۳ نفر از این نظر در رتبههای بعدی قرار دارند. البته در فاصله زمانی همین پنج سال ۵۱۶ هزار و ۹۲۲ نفر از استانهای دیگر وارد استان تهران شدهاند. اگرچه خالص مهاجرت استان تهران نشان میدهد طی فاصله زمانی سالهای ۱۳۹۰ تا ۱۳۹۵، تعداد افرادی که وارد استان تهران شدهاند ۱۶۶ هزار نفر بیشتر از افرادی است که از استان تهران خارج شدهاند، اما آمار میگوید که مهاجرت معکوس در حال رخ دادن است؛ هرچند ناچیز.

پردیس، پرند، هشتگرد و البته محمدشهر به عنوان مکانهای جاذب اجارهنشینها معرفی میشوند. در این بین محمدشهر کرج با توجه به وجود سرانههای خدماتی مناسب از اقبال بیشتری برخوردار شده اما شهرهای جدید اطراف تهران هم به تدریج با آماده شدن خدمات و زیرساختها در حال تبدیل به کلانشهر هستند. در پرند به عنوان پایتخت مسکن مهر ۹۶ هزار واحد جانمایی شده که تا کنون بیش از ۶۸ هزار واحد آن تحویل شده است. در پردیس از ۸۵ هزار واحد مدنظر ۳۰ هزار واحد افتتاح شده و در ۴۹ هزار واحد مسکن مهر تعریف شده که از این تعداد ۲۵ هزار و ۶۰۰ واحد افتتاح شده است. ۹۰۰۰ واحد دیگر هم تا شهریور ماه سال آینده آماده میشود و بدین ترتیب پرونده مسکن مهر در هشتگرد بسته خواهد شد. طبق وعدهها مترو هشتگرد و پرند نیز در صورت تأمین اعتبار تا پایان سال تکمیل میشود. شرایط جدید حاکی از آن است که مستأجران تهرانی، انتخابهای دوم را پیش روی خود میبینند و برای کاهش هزینههای مسکن راهی شهرهای اقماری میشوند.

چهار عامل سردرگمی بازار مسکن

مهدی روانشادنیا، کارشناس اقتصاد مسکن میگوید: اگر بر مبنای رفتار گذشته، بازار مسکن را تحلیل کنیم پایان سال ۱۳۹۷ میبایست پایان افزایش قیمتها در بازار مسکن باشد. اما چهار عامل در سال ۱۳۹۸ به سردرگمی فعالان بازار منجر شده که از شرایط اقتصادی عمومی کشور نشأت میگیرد. اولین عامل به بحث تحریمها مربوط میشود که جو روانی ایجاد کرده است. این سردرگمی منجر به این شده که طرف عرضه یا نسبت به فروش تردید کند یا قیمتهای نامتعارف برای ملک خود در نظر بگیرد. استدلال فروشندگان این است که اگر واحد خود را بفروشم چه بهتر، اگر نفروشم ریسکهای خود را به نوعی پوشش دادهام.

وی معتقد است: رفتار بازارهای موازی، دومین عامل رشد قیمتهای اسمی در بازار مسکن ارزیابی میشود. قابلیت پیشبینی قیمت ارز و طلا چندان آسان نیست. نوسانات بازار ارز، قابلیت اطمینان نسبت به ریال برای انجام معاملات را کاهش میدهد که بازارها را در شرایط ابهام باقی میگذارد.

زمان فروش مسکن فرا رسیده است

عباس زینعلی، کارشناس بازار مسکن نیز بیان میکند: به نظرم افزایش قیمتی که از بهمن ماه سال گذشته در بازار مسکن اتفاق افتاد، ظرفیت این بخش را به اشباع رسانده است. هماکنون قیمت مسکن به سقف رسیده و بالاتر از این رقمها دیگر مفهومی ندارد. ممکن است مالکان، مجدداً دلشان بخواهد قیمت اسمی را بالا ببرند ولی هیچ وقت تقاضای مؤثری برای آن مبالغ به وجود نخواهد آمد. حداقل در فضا و حجم اقتصادی امروز چنین اتفاقی نخواهد افتاد.

او میگوید: فروشندگان باید اجازه دهند تا مدتی با قیمتهای موجود معاملات انجام شود، تحرک بگیرد تا شاید مجدداً قیمتها با توجه به توان خریداران افزایش پیدا کند. با قیمتهای فعلی برای همهی سازندگان و فروشندگان سود متصور است. هرکس بفروشد سود میبرد؛ هرکس هم بخرد با توجه به چشمانداز میانمدت ضرر نخواهد کرد. ولی همانطور که گفتم سقف قیمتها پر است و بعید میدانم بیش از این نصاب قیمتی داشته باشیم.