نیاز سالانه در بازار مسکن

نیاز سالانه بازار مسکن به ساخت و ساز از روی پارامترهای کلیدی همچون میزان ازدواج، میزان مرگومیر، نرخ رشد جمعیت، نرخ رشد خانوار، خانههای بدون استفاده و همچنین تعداد خانههای موجود در بافت فرسوده نیازمند نوسازی، تخمین زده میشود و بر اساس محاسباتی که کارشناسان اقتصادی، شهری و جمعیتی درباره عوامل موثر بر نیاز سالانه به مسکن جدید انجام میدهند در نهایت میزان عرضه جدید مورد نیاز در این بازار برای یک افق ۵ تا ۱۰ ساله تعیین میشود. متولی بخش مسکن طی دو دهه گذشته، دو بار نسبت به نیازسنجی بازار مسکن برای ساخت و سازهای جدید اقدام کرد. یکبار در اوایل دهه ۸۰ و یکبار هم در اوایل دهه ۹۰ در قالب تدوین طرح جامع مسکن در بار اول و سپس بهروزرسانی شاخصهای همین طرح در بار دوم، نتایج این نیازسنجی مشخص شد. اخیرا نیز نسخه سال ۹۳ طرح جامع مسکن بهدلیل اثرگذاری آمار خانههای خالی بر نیاز بازار مسکن، مجددا این شاخص با لحاظ آمار خانههای خالی و خانههای دوم مورد بازنگری قرار گرفت.

در حال حاضر نگاه متولی بخش مسکن به نیاز سالانه بازار برای ساختوساز جدید بر اساس ۴ معیار به گونهای است که میزان نیاز در هر یک از سالهای منتهی به ۱۴۰۵ را حدود ۹۰۰ هزار واحد مسکونی میبیند. این ۴ معیار شامل تامین نیاز خانوارهای تازه تشکیلشده در هر سال، انباشت تقاضای سالهای اخیر، خانههای خالی و همچنین نیاز به نوسازی خانههای کلنگی و فرسوده است. البته یک کف بحرانی نیز برای عرضه مورد نیاز تعیین شده که حدود ۵۵۰ هزار واحد است؛ به این معنا که اگر عرضه سالانه کمتر از آن باشد، عدم تعادل شدید بهوجود میآید.

نگاه دوم اما صرفا بر روند کاهشی میزان ازدواجها ناشی از تغییر ساختار هرم جمعیتی در سالهای آینده متمرکز است. افرادی که چنین نگاهی به تقاضای آتی مسکن دارند، معتقدند شدت تقاضا در بازار مسکن روند کاهشی به خود میگیرد و این موضوع از جذابیت سرمایهگذاری ملکی نیز خواهد کاست.

اشکال نگاه اول، چشمپوشی از میزان تخریب و ویرانیهای سالانه در حوادث طبیعی در شهرهای مختلف است. در آخرین نمونه، سیلابهای نوروزی سبب شد حداقل ۱۵۰ هزار واحد مسکونی دچار تخریب شوند و خانوارهای ساکن در این خانهها بهدلیل غیرقابل استفاده شدن املاک، به صف متقاضیان بازار مسکن اضافه شوند. زلزلههای سالهای اخیر نیز همواره بر افزایش تقاضای مسکن افزوده است.

اشکال نگاه دوم نیز تمرکز صرف بر کاهش نرخ رشد جمعیت و احیانا کاهش نرخ ازدواج است؛ درحالیکه نرخ تخریب و نوسازی و همچنین رشد خانوارهای تکنفره در این نگاه، فاکتور گرفته شده است.