بار مالی «مسکن‌اجتماعی»

فرید قدیری: بعد از هفته‌ها کلی‌گویی درباره مسکن‌اجتماعی -طرحی که قرار است جایگزین مسکن‌مهر شده و تامین مسکن کم‌درآمدها را دنبال کند- سرانجام سکوت عوامل تنظیم و تدوین طرح‌ جدید، شکست و سه نقطه اتکای این طرح شامل «نوع مخاطبان»، «مساحت‌واحدها» و «نحوه‌ساخت» که به ترتیب تکلیف بازار تقاضا و دولت را از بابت چگونگی اجرای طرح روشن می‌کند، معلوم شد.
نقشه فنی‌ومالی طرح «مسکن‌اجتماعی» را دو روز پیش رییس سازمان ملی زمین‌ومسکن اعلام کرد و برمبنای آنچه این سازمان به عنوان هدایت‌کننده مسکن‌مهر در دولت قبل و مسوول تنظیم و اجرای برنامه‌های جدید حوزه مسکن در دولت یازدهم، برای مسکن‌اجتماعی تدارک دیده، قرار است هزینه اجرای این طرح از محلی غیراز آورده‌نقدی متقاضیان تامین شود.
به این ترتیب از امروز یک موضوع‌کاری جدید روی میز مذاکرات مقامات وزارت‌ راه‌وشهرسازی و بانک‌مرکزی اضافه می‌شود تا طرفین علاوه بر همفکری برای اتخاذ راهکار مشترک بابت مسائلی همچون ایجاد بازار رهن، افزایش سقف وام خرید و افزایش سقف وام مسکن‌مهر برای تکمیل پروژه‌های نیمه‌تمام، تصمیم بگیرند چقدر و از کجا منابع‌مالی برای ساخت مسکن‌اجتماعی تامین کنند.
سازمان ملی زمین‌ومسکن با حکمی که وزیر راه‌وشهرسازی مهرماه امسال برای رییس جدید این سازمان صادر کرد، ماموریت دارد به حوزه‌های مرتبط با اقتصاد‌مسکن شامل طرح‌های تجهیز و تامین‌مالی مسکن و مدیریت زمین، خودداری از تمرکز شدید جمعیت در شهرهای بزرگ و همچنین طرح‌های توسعه مسکن نگاه یکپارچه‌ای داشته باشد.
این ماموریت هم‌اکنون آغاز شده است به طوری که سازمان ملی از یک‌سو تدوین ضوابط و دستورالعمل ساخت مسکن‌اجتماعی را در دست گرفته و از سوی دیگر با اقدامی فراتر، سفارش تدوین یک برنامه پنج ساله جامع مسکن را به یک دانشگاه دولتی برای نیازسنجی استانی در سطح کشور ارائه کرده است. در این برنامه با طبقه‌بندی انواع تقاضای مسکن متناسب با درآمد سالانه خانوارها، جدول استانی نیاز به مدل‌های مختلف ساخت‌وساز تدوین خواهد شد.
اما آنچه در حال‌حاضر از طرف سازمان ملی زمین‌ومسکن درباره مسکن‌اجتماعی اعلام شده، عبارت است از: ساخت مجموعه‌هایی پراکنده از آپارتمان‌های مسکونی برای دهک‌ اول و دوم و بخشی از دهک سوم با میانگین مساحت‌خالص 50مترمربع (بدون احتساب مشاعات)، آن هم به شکل اجاره‌ای.
پیش‌تر برداشتی که از مسکن‌اجتماعی مطابق مفاد قانون ساماندهی مسکن وجود داشت، نحوه ساخت این واحدها را اجاره‌ای قلمداد می‌کرد. رییس سازمان ملی زمین نیز با اعلام سومین نقطه‌ اتکای طرح مسکن‌اجتماعی، بر واگذاری واحدهای مشمول این طرح به صورت اجاره‌‌ای یا اجاره به‌شرط تملیک تاکید کرده است. هر چند هنوز جزئیات بیشتری درباره تیراژ سالانه ساخت مسکن‌اجتماعی یا قیمت تمام‌شده آن، اعلام نشده است، اما با مشخص‌شدن نوع دهک‌های مشمول این طرح و همچنین متوسط هزینه ساخت یک واحدمسکونی معمولی در کل‌کشور، می‌توان برآوردی از ظرفیت ساخت و همچنین بارمالی ناشی از این طرح برای دولت را محاسبه کرد. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد: هم‌اکنون قیمت تما‌م‌شده یک واحدمسکونی با احتساب سود معقول برای سازنده -به‌شرط نظارت دولت بر هزینه‌کردها- مترمربعی حداقل 500 هزار تومان است. این عدد به نوعی در گزارش اخیر بانک‌مرکزی درباره میزان سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در کشور طی سال91، مورد تایید قرار گرفته است. بانک‌مرکزی میانگین هزینه‌ساخت مسکن در سال گذشته را متری 400 هزار تومان اعلام کرده که با احتساب کمترین تورم (25درصد) در سال‌جاری، 100 هزار تومان به آن اضافه خواهد شد. از طرفی مطابق کارنامه مالی مسکن‌مهر، واحدهای مسکونی این طرح که با قیمت مقطوع مترمربعی 300 هزار تومان ساخته شده، عملا با نرخ متری 500 هزار تومان در حال تحویل به متقاضیان است که این نیز نشان می‌دهد مجموع هزینه‌های اصلی و حاشیه‌ای ساخت‌وسازهای حمایتی، تقریبا همین مقدار تمام می‌شود. با این حساب برای ساخت مسکن‌اجتماعی حداقل معادل مترمربعی 500 هزار تومان منابع‌مالی لازم است.
برآوردی که از تیراژ سالانه این طرح می‌توان داشت با توجه به هدفگذاری سال85 مبنی بر ساخت 50 هزار مسکن‌اجتماعی در آن سال‌ها و همچنین نیازی که امروز از طرف دهک‌های یک و دو و بخشی از دهک سه طبق میزان ازدواج‌‌های سالانه در کشور احساس می‌شود، حدود 140 تا 150 هزار واحدمسکونی خواهد بود.
هر چند امروز برخی کارشناسان معتقدند دولت باید سالی حداقل 200 هزار واحدمسکونی ارزان‌قیمت برای دهک‌‌های مرتبط احداث کند، اما اگر ملاک تعیین تیراژ مسکن‌اجتماعی، نیاز 20 درصدی (دو دهک اول) از 750 هزار تقاضای جدید در بازارمسکن ناشی از ازدواج‌های سالانه باشد، در این صورت ظرفیت مسکن‌اجتماعی در حد 150 هزار واحدمسکونی در یکسال برای کل‌کشور تعریف خواهد شد.
با فرض اینکه این حجم ساخت‌وساز حمایتی با متراژ 50مترمربع خالص و 60مترمربع ناخالص به قیمت ساخت متری 500 هزار تومان در دستور کار دولت قرار بگیرد، در این صورت برای سال93 رقمی معادل چهار هزار و 500 میلیارد تومان منبع‌مالی مورد نیاز دولت خواهد بود.
این میزان اعتبار علی‌القاعده باید توسط سیستم‌بانکی به‌شکل وام ساخت یا از طریق سرمایه‌نقدی نهادهای عمومی و شاید توان مالی انبوه‌سازان تامین شود.
این در حالی است که بانک‌‌مرکزی نه‌تنها در ارائه دوباره خط‌اعتباری برای تکمیل پروژه نیمه‌کاره مسکن‌مهر مخالف است که به‌شدت بر رعایت انضباط‌مالی از طرف دولت برای مهار نقدینگی و تورم نیز تاکید دارد. در این صورت تنها راه موجود رجوع به منابع داخلی بانک‌ها است که این مدل نیز به‌دلیل میل منطقی بانک‌ها به سود، بیشتر برای مسکن‌حمایتی و صندوق‌سپرده‌گذاری کارآیی دارد نه مسکن‌اجتماعی.
آنچه مسوولیت بار مالی مسکن‌اجتماعی را یک راست متوجه دولت کرده، ساخت اجاره‌ای آن است. در این حالت، مخاطبان طرح، با اجاره ماهانه، عملا اقساط تسهیلات ساخت واحدها را پرداخت می‌کنند، اما تامین منابع‌مالی ساخت عملا روی دوش دولت، سیستم‌بانکی و نهادهای اجتماعی همچون شهرداری‌ها خواهد بود. ضمن‌اینکه برآورد 4500 میلیاردتومانی بدون محاسبه قیمت زمین‌ و هزینه حداقل یک هزار میلیارد تومانی برای تامین آن است.
به نظر می‌رسد وزارت راه‌وشهرسازی ترکیبی از انواع مدل‌های تامین‌مالی را برای مسکن‌اجتماعی درنظر بگیرد که شاید یکی از آنها خط‌اعتباری باشد.
در چهار سال ساخت‌وساز مسکن‌مهر، سالی 10 هزار و 700 میلیارد تومان خط‌اعتباری بانک‌مرکزی به طرح تزریق شد، در حالی که برای مسکن‌اجتماعی در بدترین حالت، نصف این رقم مورد نیاز است.

روزنامه دنیای اقتصاد