سلمان خادم‌المله در خصوص انتشار اوراق رهنی بانک مسکن گفت: بالاخره پس از مدت‌ها انتظار، حدود دو هفته گذشته اوراق رهنی بانک مسکن منتشر شد و ابزار مالی جدیدی وارد فضای اقتصادی کشور شد. توجه به جزییات انتشار این اوراق نکات نگران‌کننده‌ای را در‌بر دارد که بی‌توجهی به آنها سازوکار این اوراق در کشور و اهداف توسعه‌ای بانک مسکن را تحت تاثیر قرار می‌دهد و عدم اصلاح آن، این ابزار مفید در بسیاری از کشورها را به ابزاری نمایشی و غیرقابل استفاده تبدیل کرده یا دست‌کم بانک عامل بخش مسکن را از جایگاه توسعه‌ای و شاید تخصصی خود دور کند.
این استاد دانشگاه افزود: گرچه این اوراق در ابتدای انتشار قرار دارد و شاید برخی محدودیت‌های نهاد ناظر و محدودیت‌های ساختاری اقتصاد ایران و خصوصاً بازار سرمایه کشور در ابتدای امر این ابزار مفید را به این صورت درآورده باشد لیکن باید توجه داشت که خشت اول بسیاری از ابزارها و نهادهای مالی اگر از ابتدا کج گذاشته شود، تا ثریا این دیوار کج خواهد رفت و اهداف مد نظر طراحان و سازوکار علمی این اوراق به درستی محقق نخواهد شد.
خادم‌المله در ادامه بیان کرد: طبیعتاً تفاوت ماهیت اقتصاد ایران (خصوصاً اقتصاد مسکن)، ماهیت و انتظارات سرمایه‌گذاران، وضعیت سیستم بانکی (و خصوصاً مرکزی ایران) و بازار سرمایه ایران با ماهیت این مفاهیم و بازارها در سایر کشورهای دنیا، الگوبرداری صرف از ابزارها و نهادهای غیر‌وطنی را ناممکن می‌سازد و برای کارایی از ابزارها و نهادهای موجود در دنیا، باید تعدیلاتی در آنها ایجاد کرد.
او در خصوص تفاوت میان اوراق رهنی با MBSها افزود: اوراق رهنی مسکن (که با نام‌های دیگری هم مانند اوراق رهن ثانویه، اوراق به پشتوانه تسهیلات رهنی از آن یاد می‌شود) به نوعی الگوبرداری از اوراق با پشتوانه رهنی یا Mortgage-Backed Securities است که به MBS مشهور هستند. این اوراق با MBSها از جهاتی متفاوت هستند. گرچه بیان این ابهام به معنی زیر سوال بردن کل این اوراق نیست و نیز از آنجا که این اوراق یکی از ابزارهای تقویت تقاضای مسکن است که به نسبت اثر تورمی پایینی دارد اما معتقدیم عملیاتی‌سازی اصولی و درست آن می‌تواند به بهبود اقتصاد مسکن و اقتصاد کشور یاری رساند.
این استاد دانشگاه گفت: به اوراق رهنی مسکن چندجا در قوانین و مقررات مصوب از جمله ماده 14 قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، بند 4 ماده 1 آیین‌نامه اجرایی تبصره (2) ماده (7) قانون حمایت از احیا، بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری و دستورالعمل انتشار اوراق رهنی اشاره شده است.
او افزود: مطابق مقررات تعریف این اوراق عبارت است از «اوراق بهاداری که به پشتوانه تسهیلات اعطایی مسکن به افراد منتشر می‌شود و نشانگر ادعای صاحبان آن نسبت به جریان‌های نقدی حاصل از وام‌های رهنی تجمیع‌شده است».
او در ادامه بیان کرد: در ادبیات مالی مزایای فراوانی برای انتشار این اوراق برای تمامی بازیگران آن اعم از بانکی که وام رهنی داده، عموم سرمایه‌گذاران (خصوصاً آنها که علاقه به اوراق با نرخ سود ثابت دارند) و عموم جامعه (خصوصاً متقاضیان خرید مسکن) ذکر شده است. از جمله اینکه منابع بانک برای دادن وام مجدد آزاد شده و این هم به نفع بانک و هم به نفع خریداران مسکن است.
خادم‌المله افزود: اما در اوراق عملیاتی‌شده فعلی، مشکلاتی وجود دارد که با فلسفه انتشار این اوراق و به نوعی با یکی از فلسفه‌های وجودی بانک توسعه‌ای مسکن (منظور ابعاد توسعه‌ای بودن این بانک) در تناقض است. یکی از مهم‌ترین تناقض‌ها در نرخ سود تسهیلاتی است که از یک طرف وام‌گیرندگان اولیه (که ملک آنها در رهن قرار گرفته است) پرداخت می‌کنند و از طرف دیگر نرخ سودی است که این اوراق به دارندگان خود پرداخت می‌کند.
او گفت: آنچه تاکنون از جزییات این اوراق ذکر شده این است که وام‌گیرندگان اولیه وام‌ها را با نرخی بین 13 تا 15 درصد دریافت کرده‌اند (که بدون احتساب ریسک نکول یا همان عدم بازپرداخت به موقع اصل و فرع اقساط احتمالاً نرخ موثری بین 15 تا 17 درصد خواهد داشت) و از طرف دیگر سود این اوراق است که نرخ اسمی 18/5 درصد (و احتمالاً نرخ موثری حدود 20 درصد) خواهد داشت. این تفاوت در نرخ برای بانک وام‌دهنده زیان به همراه خواهد داشت.
او افزود: ممکن است این مساله مطرح شود که بانک این منابع را در طرح‌هایی با سود بیشتر سرمایه‌گذاری خواهد کرد که این امر با اهداف توسعه‌ای بانک مسکن در تعارض خواهد بود. اهمیت این نکته زمانی بیشتر خواهد شد که توجه داشته باشیم وزارت راه و شهر‌سازی و به‌طور کلی این خواست عمومی در دولت وجود دارد که قصد بر این است که بانک مسکن به بانک توسعه‌ای تبدیل شود.
این استاد دانشگاه گفت: در تعریف بانک‌های توسعه‌ای آمده است که بانک‌های توسعه‌ای موسساتی مالی هستند که سرمایه را با شرایط مناسب در راستای اهداف توسعه‌ای تجهیز می‌کنند. اهداف توسعه‌ای بانک‌ها الزاماتی را برای منابع و مصارفشان ایجاد می‌کند. گرچه این امر به صورت منعطف اجرا می‌شود لیکن در بانک‌های توسعه‌ای (اعم از بانک‌های توسعه‌ای عمومی و بانک‌های توسعه‌ای تخصصی که در حوزه مشخصی فعالیت می‌کنند)، ابعاد توسعه‌ای بر ابعاد تجاری ارجحیت دارد.
او افزود: بنابراین گرچه برای بانک‌های توسعه‌ای منابع ارزان‌قیمت‌تری نسبت به منابع بانک‌های تجاری فراهم می‌شود، لیکن مصارف آنها نیز بیشتر به سمت اهداف توسعه‌ای هدایت خواهد شد. از طرف دیگر باید توجه داشت که اوراق رهنی مسکن ابزاری با کارکردهای اقتصادی است و اصل ارجحیت درآمدها بر هزینه‌ها بر آنها حکمفرمایی می‌کند. بنابراین گرچه انتشار اوراق موجود شروع آزمایشی برای این اوراق است، لیکن عدم توجه به ماهیت و هدف انتشار این اوراق و عدم بسترسازی مناسب برای انتشار این اوراق (خصوصاً در حوزه مدیریت ریسک) انتشار اوراق بعدی و کارکرد آنها را تحت تاثیر قرار خواهد داد.
اقتصاد نیوز