سقوط 21 درصدی حجم فروش آپارتمان‌های نوساز در ماه گذشته که شدیدتر از افت 8 درصدی کل معاملات بوده، سهم این گروه سنی از واحدها در معاملات ملک را از بالای 51 درصد در سال 95 به زیر 46 درصد کاهش داده است. بررسی‌ها نشان می‌دهد «دست‌کاری مکرر» قیمت پیشنهادی واحدهای تازه‌ساز آن‌هم با شیب دورقمی نسبت به ارزش آخرین معامله، عقب‌نشینی خریداران را رقم زده است.
فروش آپارتمان‌های «نوساز» طی یک ماه و نیم اخیر، تحت تأثیر «خطای تشخیص» در سمت عرضه، با «عقب‌نشینی» دستهجمعی تقاضای مؤثر روبه‌رو شد. گزارش از بازار «نوساز»ها حاکی است: خریدوفروش واحدهای مسکونی «کلید نخورده یا حداکثر 5 سال ساخت» که در طبقهبندی گروه‌های سنی املاک، «نوساز» عنوان می‌شود، فروردین امسال از مسیر رشد یک سال 95 خارج شد و حجم معاملات این گروه از واحدها، سقوط کرد. در حال حاضر، سهم «نوساز»ها از معاملات خرید مسکن در تهران، از بالای 51 درصد در ماه‌های سال 95 و همچنین رکورد بالاترین فروش –سهم 54 درصدی- در میانه زمستان پارسال، افت شدیدی پیدا کرده و به نزدیک 45درصد رسیده است.
ظاهر آمار سقوط فروش «نوساز»ها، ممکن است باعث این تصور شود که این گروه سنی از آپارتمان‌های مسکونی نیز همانند وضعیت کل بازار ملک در اولین ماه 96، با سکته معاملاتی روبه‌رو شده است اما دو فاکتور از درون بازار نشان می‌دهد: چرخش در فروش »نوساز»ها، یک علت متفاوت از تغییر وضعیت کل معاملات دارد و درعین‌حال، حاوی پیام بهاری خطاب به همه فروشندهها در بازار ملک است. معاملات مسکن در فروردین، عمدتاً به خاطر صبر و انتظار «انتخاباتی» دو سمت عرضه و تقاضا، افت کرد. اما آنچه طی هفتههای کاری گذشته از سال 96، خروج محسوس خریدار از بازار «نوساز»ها را سبب شد، «خطای تشخیص» فروشنده‌های این واحدها (سازنده‌ها) نسبت به «جنس متفاوت تقاضا» است.
اولین فاکتور در تائید نقش «خطای تشخیص»، به نرخ رشد منفی بیشتر حجم معاملات واحدهای نوساز در فروردین امسال برمیگردد. در این ماه، تعداد آپارتمان‌های نوساز فروخته‌شده، 21 درصد نسبت به فروردین 95 کاهش یافت. این میزان کاهش، به‌مراتب، شدیدتر از افت 8 درصدی کل معاملات مسکن در این فاصله زمانی بوده است.
از طرفی واسطههای بازار ملک نیز با اشاره به تحرکات قیمتی در نرخ پیشنهادی فروش واحدهای تازه‌ساز در ابتدای سال جاری به‌عنوان دومین فاکتور، از رویگردانی تقاضا برای این گروه سنی از املاک و متمایل شدن خریداران به بازار آپارتمان‌های «میانسال» خبر میدهند.
بررسیهای دراین‌باره نشان می‌دهد: بازار «نوساز»ها به دلیل وزن بالا در معاملات و سطح نسبی بالای قیمت در مقایسه با متوسط قیمت سایر گروه‌های سنی آپارتمان، حساسترین بخش بازار ملک محسوب می‌شوند به‌طوری‌که این بخش، در نقش «سنسور» معاملات مسکن، نسبت به تحولات مثبت یا منفی، «واکنش سریع» از خود بروز می‌دهد.
آنچه طی یک ماه و نیم اخیر، باعث واکنش سنسور بازار مسکن به‌صورت «سقوط فروش واحدهای نوساز» شده، «تغییر مکرر» قیمت پیشنهادی واحدهای تازه‌ساز از سوی سازنده‌ها در جریان عرضه سریالی ساختمانهای نوساز خود به بازار بوده است.
تابستان سال گذشته، موج اول عرضه مؤثر ساختمانهای نوساز به بازار بعد از حداقل دو سال رکود آغاز شد و به دلیل فروش سریالی طی چندین ماه پی‌درپی با «قیمت ثابت یا کم نوسان»، در برخی مناطق پر تقاضا، حجم قابل‌توجهی از این واحدها به فروش رفت و درنتیجه، سهم نوسازها از کل معاملات مسکن پیوسته، افزایش پیدا کرد.
اما در حال حاضر به‌رغم آنکه موج دوم عرضه آپارتمان‌های تازه‌ساز، به‌تدریج در حال شکل گرفتن است، سازنده‌ها با تشخیص غلط نسبت به کشش قیمتی بازار، در فروش سریالی واحدهای خود، به «تغییر مکرر قیمت فروش» رو آورده‌اند. در این روش که در رونق حبابی دوره‌های گذشته نیز به کار گرفته میشد، سازنده، برای فروش هر واحد، قیمت را به‌مراتب، بیشتر از قیمت واحد فروش رفته قبلی، تعیین می‌کند. در برخی مناطق پر تقاضا در تهران، سازندههای پر واحد، قیمت پیشنهادی فروش واحدهای نوساز را در حال حاضر، 13 درصد نسبت به قیمت قطعی واحدهای فروش رفته در دو ماه قبل از آن، افزایش داده‌اند. این در حالی است که سال گذشته، قیمت پیشنهادی نوسازها، ماهانه، به تبعیت از میانگین قیمت کل، کمتر از 4 تا 5 درصد نوسان داشت.
هم‌اکنون، ازآنجاکه تقاضای موجود در بازار خرید مسکن، کاملاً «مصرفی» و متأثر از تسهیلات بانکی است، دست‌کاری شدید در قیمت پیشنهادی، مطابق گفته واسطههای بازار معاملات، بازتاب منفی در فروش به همراه دارد. تفاوت فعلی بازار در مرحله خروج از رکود مسکن با دوره‌های مشابه گذشته، به نبود تقاضای سرمایهای خرید، برمیگردد. در این دوره، متقاضیان، به خاطر قدرت خرید مناسب اما شکننده، نسبت به کمترین تغییرات قیمتی، اثرپذیری هستند. به‌این‌ترتیب، تشخیص غلط نسبت به جنس تقاضای کنونی در بازار مسکن و تکرار رویه «تغییر مکرر قیمت پیشنهادی» در فروش سریالی واحدهای نوساز، توانسته مسیر رو به رشد معاملات آپارتمان‌های پیشرو را تغییر دهد.
عقب‌نشینی خریداران از بازار «نوساز»ها، در شرایطی رخ‌داده که در حال حاضر، برای خرید واحدهای کمسن، «تقاضای مؤثر» وجود دارد. ماه گذشته، حجم فروش آپارتمان‌های «میانسال»، در مقابل «افت شدید» واحدهای «نوساز» و حتی «کاهش انتخاباتی» میزان فروش واحدهای «سالخورده»، افزایش پیدا کرد و باعث شد سهم «میانسال»ها از کل معاملات، با 2 واحد درصد افزایش نسبت به فروردین 95، به بالای 16 درصد برسد.
تحلیل مقایسهای وضعیت فروش «نوساز»ها و «میانسال»ها مشخص می‌کند: تحت تأثیر افزایش کیفیت خرید تقاضای مصرفی ناشی از کارآمد شدن قدرت خرید وام مسکن، در حال حاضر، میزان تقاضای مؤثر برای خرید واحدهای کمسن، به‌مراتب بیش از واحدهای سالخورده است اما نوسانی شدن قیمت‌ها میتواند حجم و سهم فروش واحدهای باسن بنای کم را به‌صورت معکوس تغییر دهد.
چرخش معنادار در بازار
درحالی‌که سهم فروش آپارتمان‌های نوساز در تهران از کل معاملات ماهانه ملک در بهمن سال 95 رکورد زد و تحت تأثیر بهبود شرایط بازار افزایش‌یافته و در آستانه 55 درصد قرارگرفته بود، رفتار غیر مطلوب سازنده‌ها سبب شد این وضعیت پایدار نباشد و طی یک ماه و نیم اخیر چرخش معناداری در بازار مسکن رخ دهد؛ به‌نحوی‌که سهم فروش نوسازها در معاملات فروردین‌ماه شهر تهران با کاهش 6/6 واحد درصدی نسبت به اسفند 95 روبه‌رو شد.
تابستان سال 95و هم‌زمان با اوج‌گیری فاز «پیش رونق» بازار مسکن، در کشاکش افزایش حجم معاملات فروش آپارتمان مسکونی، بسیاری از واحدهای نوساز مناسب تقاضای مصرفی که در جریان رکود سال‌های 92 تا 94 روی دست سازنده‌ها باقی‌مانده بود، فروش رفت طوری که واسطه‌ها مدعی شدند که طی سال اغلب فایل‌های نوساز در بازار اصطلاحاً «جارو» شد. درواقع اوج فروش نوسازها در سه‌ماهه تابستان 95 رخ داد که نشان از سنگین‌تر شدن وزن تقاضای مصرفی در ماه‌های پیش رونق بازار داشت. این وضعیت همچنین حاصل حفظ نسبت معقول قیمتی نوسازها به آپارتمان‌های دیگر گروه‌های سنی بود؛ به‌نحوی‌که سازنده‌ها و مالکان واحدهای مسکونی نوساز دامنه افزایش قیمت را متناسب با محدوده قابل‌انتظار طرف تقاضا و نرخ تورم تعدیل کردند و درنتیجه با تکیه بر این قیمت‌گذاری، به‌عنوان طرف عرضه نقش خود را در رونق‌بخشی به معاملات آپارتمان‌های نوساز به‌خوبی ایفا کردند.
آنچه سبب شد در سال 95 معاملات واحدهای نوساز رونق بگیرد، درس گرفتن فروشندهها از تجربیات گذشته و پرهیز از یک رفتار غیر مطلوب تحت عنوان «دست‌کاری مکرر قیمت» بود که موجب شد، متقاضیان خرید واحدهای نوساز انگیزه کافی برای حضور مؤثرتر در بازار را پیدا کنند.
قیمت مسکن طی یک دهه اخیر دو نوبت نوسان شدید افزایشی را در سال‌های 86 و نیز بهار 92 تجربه کرد که در هر دو نوبت به دنبال اوج‌گیری معاملات سفته‌بازانه رشد هیجانی قیمت رخ داد. سازندگان و فروشندگان واحدهای مسکونی به‌ویژه در رسته نوسازها در دو دوره پررونق مذکور، قیمت پیشنهادی واحدهای عرضه‌شده خود را در فاصله زمانی بسیار کوتاهی دست‌کاری می‌کردند. تصور سازنده‌ها این بود که هر بار یک پروژه نوساز و کلید نخورده را برای فروش عرضه می‌کنند، باید قیمت پیشنهادی خود را نسبت به قیمت پروژه قبلی که بعضاً حتی چند روز قبل فروخته بودند، افزایش دهند.
اما تجربه نشان داد که در جریان اعمال این تغییر مکرر قیمت آپارتمان‌های نوساز و شکل‌گیری این دومینوی افزایش قیمت، عملاً کل بازار مسکن از تنظیم خارج و دچار هیجان شد به این معنا که به دنبال استمرار این رفتار، بعضاً قیمت آپارتمان‌های نوساز روزبه‌روز تغییر می‌کرد و سبب شده بود عده‌ای باانگیزه سوداگری و کسب سودهای کلان به «خریدوفروش مکرر» نیز روی بیاورند؛ چراکه قیمت واحدهای مسکونی نوساز در آن سال‌ها بعضاً حتی روزبه‌روز تغییر می‌کرد و خریدوفروش مکرر سود قابل‌توجهی به همراه داشت.
این در حالی است که تابستان پارسال افزایش حجم معاملات مسکن توأم با اقبال خریداران مصرفی و نه سفته‌باز، به فایل‌های نوساز در شرایطی رخ داد که خبری از دست‌کاری مکرر و به دنبال آن خریدوفروش مکرر در بازار نبود. درنتیجه این حاکمیت ثبات قیمتی در بازار مسکن، تقاضای مصرفی بیش از گذشته به تملک آپارتمان‌های نوساز رغبت پیدا کرد به‌نحوی‌که سهم نوسازها (تا پنج سال ساخت) از کل معاملات ماهانه مسکن در بهمن‌ماه 95، رکورد زد و با افزایش قابل‌ملاحظه به میزان 54 درصد رسید که در 12 ماه قبل از آن بی‌سابقه بود. این رشد قابل‌توجه در شرایطی ثبت شد که به‌طورکلی سهم معاملات آپارتمان‌های نوساز در شرایط عادی بازار مسکن، عموماً در محدوده 50 تا 51 درصد از کل معاملات فروش ماهانه است و طی دیگر ماه‌های سال گذشته نیز، همواره نیمی از خریدوفروش در بازار مسکن به آپارتمان‌های مسکونی کلید نخورده تا حداکثر پنج سال ساخت تعلق داشته است.
بااین‌وجود، بررسی‌ها حاکی است از اوایل امسال بازار مسکن دچار نوعی چرخش معنادار در ترکیب سنی آپارتمان‌های فروش رفته شد که بیش از هر چیز حاصل بازگشت همین «رفتار دومینویی» سازنده‌ها و فروشندگان آپارتمان‌های نوساز در حوزه قیمت‌گذاری است. برابر گزارش بانک مرکزی، در فروردین‌ماه 96 سهم نوسازها از کل معاملات ماهانه با کاهش 6/6 واحد درصدی به زیر 50درصد سقوط کرد و به 45/7 درصد رسید و در مقابل، سهم واحدهای با عمر بیشتر اضافه شد. این آمار در حالی رویگردانی بخشی از متقاضیان مصرفی خرید آپارتمان از فایل‌های نوساز و پیرتر شدن عمر معاملات را تائید می‌کند که در اسفندماه گذشته نیز سهم واحدهای مسکونی نوساز و تازه‌ساز از کل معاملات با حدود 3 واحد درصد کاهش نسبت به بهمن‌ماه، در ایستگاه 51/1 درصدی قرار گرفت. بر این اساس بعد از ثبت رکورد پرفروش نوسازها در بهمن‌ماه، سهم نوسازها از معاملات متأثر از تغییر شیوه قیمت‌گذاری آنها در بازار به‌تدریج با کاهش روبه‌رو شد و در فروردین‌ماه به کمترین حد خود در 12 ماه قبل از آن رسید.
تحقیقات میدانی نشان می‌دهد سیگنال‌های بازگشت فروشندهها به رفتار غلط دوران رونق بازار مسکن از هم‌اکنون قابل‌مشاهده است طوری که در فروردین و اردیبهشت امسال برخی از سازنده‌ها و فروشنده‌های آپارتمان‌های کلید نخورده و نوساز قیمت‌های خود را نسبت به فصل گذشته دست‌کاری کرده و افزایش داده‌اند. به‌عنوان‌مثال سازنده‌ای که سه ماه قبل آپارتمان تکمیل‌شده خود واقع در منطقه گیشا را به قیمت مترمربعی 7 میلیون و 400 هزار تومان فروخته بود، اکنون قیمت پیشنهادی پروژه مسکونی در آستانه تکمیل دیگری در نزدیکی همان محدوده را با حدود 14 درصد افزایش، مترمربعی 8 میلیون و 500 هزار تومان اعلام کرده است. علاوه بر برخی محله‌های منطقه 2، این رفتار در برخی از محله‌های مناطق پر معامله دیگر نظیر 5، 4 و 7 نیز مشهود است.
مشاوران املاک نیز به‌عنوان واسطه مطلع از کم و کیف معاملات اعلام می‌کنند هرج‌ومرج در قیمت‌گذاری آپارتمان‌های نوساز طی یکی، دو ماه اخیر اختلاف قیمت این گروه سنی از آپارتمان‌ها در برخی از محله‌ها را به بیش از یک‌میلیون تومان رسانده است طوری که به‌عنوان‌مثال آپارتمان نوساز با امکانات کم‌وبیش یکسان در یک محله خاص بین 6 تا 9 میلیون تومان قیمت‌گذاری می‌شود.
بررسی‌ها حاکی است این مدل قیمت‌گذاری تابع هیچ مبنا و سازوکار روشنی نیست و در آن نه‌تنها محدوده نرخ تورم ماهانه، بلکه حتی نرخ تورم عمومی سالانه نیز رعایت نشده که مؤید روی آوردن سازنده‌ها به دست‌کاری دومینویی قیمت‌ها است. از سوی دیگر آمار رسمی نیز از کاهش قابل‌توجه سهم آپارتمان‌های نوساز از کل معاملات مسکونی در فروردین‌ماه حکایت دارد که بروز این رفتار را در بازار تائید می‌کند. به دنبال این اعمال سلیقه در قیمت‌گذاری، خریداران مهم‌ترین دلیل خود برای معامله واحدهای نوساز را که همان «قیمت‌گذاری در محدوده نرخ معاملات ماه‌های قبل» است، ازدست‌داده و به واحدهای چند سال ساخت که «به قیمت رسیده» هستند اقبال بیشتری نشان داده‌اند.
هشدار به فروشندگان آپارتمان‌های نوساز
هرچند ممکن است در تعدادی از فایل‌ها، قیمت‌گذاری‌های بیش‌ازحد معقول و مورد انتظار به نتیجه برسد و معامله سر بگیرد، اما فروشندگان باید از عواقب رفتار خود مطلع بوده و با عنایت به تجربه دوره‌های رونق در یک دهه گذشته، از تکرار اشتباهی که ممکن است بازار را بار دیگر به ورطه رکود بکشاند، پرهیز کنند. تجربه قیمت‌گذاری دومینویی سازنده‌ها در سال‌های 86 و 92 نشان داد این روش اگرچه ممکن است برای مدت کوتاهی تحت تأثیر هیجان ناشی از رشد ناگهانی قیمت، جواب دهد و فروشندگان را به سودهای کلان برساند اما نخستین عوارض ناشی از آن، بازگشت بازار به رکود مطلق متأثر از خارج شدن تقاضای مصرفی از بازار خواهد بود که در این صورت کسب سود از محل ساخت‌وساز برای آنها به‌کلی متوقف خواهد شد.
کارشناسان اقتصادی توصیه می‌کنند سازندگان از تجربه تابستان سال 95 که در آن توانستند در عین حفظ سطح معقول قیمت‌ها متناسب با نرخ تورم، از سهم قابل‌قبول فروش نسبت به حجم کل معاملات آپارتمان برخوردار شوند، به بهترین شکل بهره بگیرند و به‌جای تکرار اشتباه گذشته که رکود را به دنبال دارد، با قیمت‌گذاری متعادل، شرایط مشابه تابستان پارسال را در بازار حاکم کنند. درعین‌حال انتظار این نیست که سازنده‌ها و فروشندهها ضرر کنند یا قیمت پیشنهادی خود را بدون تغییر نگه دارند اما انتظار این است که آنها نرخ تورم عمومی را که در حال حاضر ماهانه حدود یک درصد است، مبنای اعلام قیمت پیشنهادی فروش قرار دهند. در غیر این صورت باید منتظر باشند که خریداران بازار مسکن، نوسازها را به‌کلی پس بزنند و بعد از شیفت به سمت معامله آپارتمان‌های میانسال و کهن‌سال، اندکی بعد به‌کلی بازار را ترک کنند؛ چراکه باوجود تقویت قدرت خرید طرف تقاضا با افزایش تسهیلات، بازار هنوز هم کشش پذیرش قیمت‌های بالاتر از حد متعارف کنونی را ندارد. به‌عبارت‌دیگر بازار از سمت تقاضا به‌شدت شکننده است و درنتیجه باید رفتار طرف عرضه محتاطانه باشد.
از طرفی کاهش سهم فروش نوسازها در بازار به دنبال دست‌کاری مکرر قیمت‌ها نیز بیش از هرکسی خود سازنده‌ها را با خطر روبه‌رو می‌کند، چراکه در صورت روی‌گردان شدن طرف تقاضا از خرید آپارتمان‌های نوساز که همواره مطلوب بیش از نیمی از خریداران مسکن بوده است، بازار آنها را با خطر نابودی روبه‌رو می‌کند.
دنیای اقتصاد