به‌رغم رفتار هم‌جهت خریدار و فروشنده در بازار «واحدهای آماده تحویل» در بازار «واحدهای در حال ساخت» 5 عامل باعث کمبود فایل پیش‌فروش شده؛ به‌طوری‌که تمایل به پیش خرید و موانع در پیش فروش، نوعی عدم تعدل در بازار دوم مسکن را رقم زده است. با این حال حجم محدود فایل‌های پیش‌فروش آپارتمان، در سه دسته طبقه‌بندی میشود. منطقه‌ای از پایتخت با کمترین استقبال سکونتی، بورس پیش‌فروش آپارتمان شده است.
بروز نوعی «واگرایی» آشکار در «بازار دوم معاملات مسکن»، پیش خریداران آپارتمان‌های مسکونی را با معضل «کمبود فایل» مواجه کرد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، در شرایطی که یک همگرایی محسوس در بازار اول معاملات خرید‌وفروش مسکن هم اکنون میان سمت عرضه و تقاضای آپارتمان‌های آماده شکل گرفته و محصول آن خود را در شکل افزایش حجم خرید و فروش واحدهای مسکونی در مناطق پرتقاضا نشان می‌دهد اما در بازار پیش فروش مسکن به‌عنوان بازار دوم معاملات ملک، رفتار سمت عرضه و تقاضا در دو مسیر متفاوت قرار گرفته و غیر هم جهت شده است.
پس از آنکه در نتیجه ورود تقاضای موثر برای خرید واحدهای آماده نوساز و چندساله به بازار ملک و همچنین تلاش واسطه‌های بازار مسکن برای ترغیب مالکان به فروش واحدهای قابل عرضه، هم‌اکنون رفتار سمت عرضه و تقاضای آپارتمان‌های مسکونی در یک جهت نسبتا هماهنگ قرار گرفته است، در بازار پیش‌فروش، دو جهت متفاوت در رفتار سمت خریدار و فروشنده واحدهای در حال ساخت رصد میشود. تحقیقات میدانی نشان می‌دهد، بازار دوم معاملات مسکن درحالی هم‌اکنون از سوی حجم قابل توجهی از متقاضیان پیش خرید مورد توجه قرار گرفته است که کمبود عرضه فایل در این بازار به یک خلأ محسوس تبدیل شده است؛ این در حالی است که هم‌اکنون تعداد قابل توجهی از متقاضیان موثر خرید مسکن تحت تاثیر سه دلیل عمده ترجیح میدهند به جای خرید واحدهای آماده، از فرصت در اختیار خود برای پیش‌خرید مسکن با شرایط مناسب‌تر قیمتی، استفاده کنند.
«شروع ریز نوسانات قیمتی در بازار مسکن»، «فاصله حداقل یک ساله سپرده‌گذاری برای دریافت بزرگ‌ترین، موثرترین و ارزان ترین تسهیلات فعلی خرید مسکن» و همچنین «استفاده از فرصت ممکن برای نگهداری بخش قابل توجهی از نقدینگی در قالب سپرده برای دریافت سود بیشتر از بانک‌ها»، سه دلیل مهمی است که هم اکنون منجر به افزایش تمایل حجم قابل توجهی از متقاضیان خرید مسکن برای ورود به بازار دوم مسکن شده است؛ این دسته از متقاضیان که درحال‌حاضر بنا بر سه علت گفته شده و همچنین در اختیار داشتن زمان کافی برای استفاده از سطح مناسب‌تر قیمت‌ها در بازار دوم معاملات مسکن نسبت به بازار واحدهای نوساز و آماده، ترجیح میدهند واحد مسکونی مورد‌نیاز خود را پیش‌خرید کنند، با رفتار متفاوت سمت عرضه در این بازار روبه رو شده‌اند.
پنج دلیل ضعف عرضه در بازار پیش‌فروش
سازندگان واحدهای مسکونی که طی سال‌های گذشته همواره از روش پیش‌فروش مسکن به‌عنوان یکی از شیوه‌های رایج و موثر تامین مالی برای تکمیل پروژه‌های در حال ساخت استفاده می‌کردند هم‌اکنون بنا بر پنج دلیل عمده، رفتاری خلاف جهت سمت تقاضا در این بازار در پیش گرفته‌اند.
سازندگان که طی سال‌های اخیر در نبود قانون مشخص برای پیش‌فروش ساختمان، به‌صورت مستقیم یا با واسطه دلالان فعال در بازار ملک بخشی از واحدهای درحال ساخت خود را با قیمتی معادل10 تا 20 درصد ارزان‌تر از واحدهای آماده به متقاضیان پیش‌خرید عرضه می‌کردند بعد از ابلاغ قانون پیش‌فروش ساختمان در نتیجه بروز برخی ابهامات در اجرای قانون و اعمال بعضی محدودیت‌ها وممنوعیت‌های تعیین شده برای دلالان ملکی، از یکسو و بوروکراسی‌های ایجاد شده در مسیر دریافت مجوزهای قانونی برای طی مراحل مختلف پیش‌فروش آپارتمان‌ها(از تبلیغات تا پیش‌فروش)، فعالیت خود در این بازار را کاهش داده‌اند؛ طوری که امسال، براساس آمار رسمی برگرفته از سامانه رهگیری معاملات مسکن، حجم معاملات پیش‌فروش مسکن در شهر تهران تیرماه امسال به زیر 200 فقره کاهش یافت؛ این‌درحالی است که سال گذشته که بازار معاملات مسکن در رکود به سر می‌برد وعملا تمایل وانگیزه قوی برای پیش‌خرید ملک از سوی خریداران نیز وجود نداشت، به‌طور متوسط در هرماه حدود 400 معامله پیش‌فروش انجام شد.
هرچند به دلیل اعمال محدودیت‌ها و ممنوعیت‌ها و همچنین بوروکراسی‌های موجود در مسیر انجام پیش‌فروش قانونی در بنگاه‌ها، بخش قابل توجهی ازمعاملات پیش‌خرید ملک هم‌اکنون خارج از بنگاه‌های مسکن انجام میشود و همین معاملات به اصطلاح «زیرپله‌ای» و «غیرشفاف» موجب شده درحال حاضر آمارهای رسمی موجود از حجم معاملات انجام شده در بازار دوم معاملات مسکن عملا کمتر از حجم واقعی این معاملات باشد.در واقع محدودیت‌های ایجاد شده به واسطه به وجود آمدن بوروکراسی‌های اداری در مسیر کسب مجوز تبلیغات و انجام معاملات پیش‌فروش به دنبال ابلاغ قانون پیش‌فروش ساختمان و همچنین وجود موانع اجرایی در مسیر معاملات پیش‌فروش به دلیل فراهم نبودن برخی بسترهای مورد نیاز همچون شناسنامه فنی و ملکی ساختمان از یک طرف و همچنین ممنوعیت واسطه‌های فروش مسکن یا فروش مستقیم واحدها در بازار پیش‌فروش، موجب «کم‌نمایی آماری» درخصوص حجم این گروه از معاملات مسکن شده است.
به عبارت دیگر اگرچه هم‌اکنون متقاضیان پیش‌خرید در بازار مسکن با کمبود فایل در این بازار مواجه شده‌اند اما آمارهای رسمی موجود از حجم خرید وفروش در بازار دوم معاملات مسکن، تنها نشان‌دهنده تعداد پیش‌فروش‌های انجام شده در بنگاه‌های مسکن است و معاملات زیرزمینی و خارج از بنگاه‌ها را دربرنمی‌گیرد.بنابراین نوعی کم‌نمائی در آمار معاملات پیش‌فروش وجود دارد.
نامریی شدن حجم قابل توجهی از معاملات پیش‌فروش مسکن در نتیجه حرکت «چراغ‌خاموش» برخی سازندگان هم‌اکنون خود را در تبلیغات نامحسوس برای فروش واحدهای درحال ساخت وهمچنین قراردادهای ثبت نشده در سامانه رهگیری مسکن، نشان می‌دهد.درحال حاضر عمده سازندگان عرضه‌کننده واحدهای پیش‌فروشی به جای طی پروسه قانونی برای کسب مجوز پیش‌فروش ساختمان، تبلیغات خود را با عبارت‌های غیرمستقیم و به‌صورت نامحسوس در میان آگهی‌های مربوط به فروش واحدهای آماده منتشر می‌کنند.از سوی دیگر این گروه از سازندگان برای در امان ماندن از مجازات پیش‌فروش غیرقانونی و بدون مجوز، قراردادهای خود را به‌صورت غیررسمی خارج از بنگاه‌های مسکن تنظیم می‌کنند و بنابراین حجم قابل توجهی از این معاملات هم‌اکنون به‌صورت غیرشفاف درآمده و در آمارهای رسمی نشانی از آنها وجود ندارد.
با این حال، کاهش فاصله بین سطح پایین قیمت پیش‌فروش دربرابر سطح بالای قیمت فروش واحدهای نوساز که همواره در سال‌های گذشته یکی از مهم‌ترین مشوق‌های سمت تقاضا برای ورود به بازار دوم معاملات مسکن محسوب می‌شده، موجب شده است، عملا تفاوت قیمت واحدهای پیش‌فروشی با واحدهای آماده به‌طور متوسط به زیر 5 درصد برسد.
از سوی‌دیگر، بازار پیش‌فروش واحدهای مسکونی در حال‌حاضر به اصلی‌ترین محل اثرپذیری پدیده «افت حجم ساخت‌وساز مسکن طی دو سال گذشته»، تبدیل شده است.به این معنا که بیشترین اثر منفی کاهش ساخت‌وساز در دو سال اخیر خود را هم‌اکنون در بازار دوم معاملات مسکن نشان می‌دهد؛ درحال‌حاضر کاهش تعداد واحدهای نیمه‌تمام در بازار مسکن موجب کاهش حجم فایل‌های قابل‌عرضه به بازار پیش‌فروش شده است.این‌درحالی است که هم‌اکنون حجم مناسبی از پیش‌خریداران در بازار مسکن حضور دارند که تمایل دارند به جای خرید واحدهای آماده، آپارتمانی را پیش‌خرید کنند.
«نامشخص بودن شرایط بازار به لحاظ شروع ریزنوسانات قیمت مصالح ساختمانی»، از دیگر دلایل کاهش تمایل سازندگان مسکن به پیش‌فروش واحدهاست؛ در شرایطی که قیمت برخی مصالح ساختمانی طی ماه‌های اخیر به‌طور نسبی افزایش یافته است و زمزمه‌هایی مبنی بر احتمال افزایش قیمت در بازار مصالح ساختمانی به گوش می‌رسد، عمده سازندگان واحدهای نیمه‌تمام با این ذهنیت که ممکن است پس از پیش‌فروش مسکن با قیمت مقطوع، قیمت مصالح دچار نوسان شده و درنتیجه هزینه ساخت و‌ساز افزایش پیدا کند، از عرضه واحدهای خود به بازار پیش‌فروش منصرف شده‌اند.
از سوی دیگر درحال حاضر، سازندگان واحدهای مسکونی نیمه‌تمام و در حال ساخت، با مشاهده افزایش نسبی حجم معاملات خرید واحدهای آماده و شروع ریزنوسان قیمتی در بازار مسکن«چشم‌انداز رونق معاملات واحدهای مسکونی» را فراروی خود مشاهده می‌کنند؛ در نتیجه ترجیح میدهند به‌جای آنکه هم‌اکنون واحدهای خود را با نرخی پایین‌تر از واحدهای نوساز به بازار پیش‌فروش عرضه کنند، تمام تمرکز خود را به تکمیل واحدها و آماده‌سازی آنها برای عرضه در زمان رونق بازار مسکن قرار دهند.از این طریق می‌توانند بخشی از زیان وارده در طول سال‌های رکود معاملات مسکن را جبران کنند و واحدهای خود را با قیمت بالاتری در بازار به فروش برسانند.
این پنج عامل موجب‌شده هم‌اکنون اگرچه حجم معاملات پیش‌فروش مسکن در بازار مسکن پایتخت به مراتب بیش از آن چیزی باشد که در آمارهای رسمی اعلام میشود، اما در مقایسه با شرایط فعلی بازار مسکن و وجود حجم قابل‌توجهی از متقاضیان پیش‌خرید، موجب شده‌اند رفتار سمت عرضه در بازار دوم معاملات مسکن در جهتی متفاوت از سمت فعلی رفتار و تمایل طرف تقاضا قرار بگیرد. این‌درحالی است که هم‌اکنون تعداد قابل‌توجهی از واسطه‌های مسکن نیز به واسطه ممنوعیت از انجام معاملات پیش‌فروش و ثبت این معاملات، از بازار دوم معاملات مسکن خارج شده‌اند.این موضوع موجب شده هم‌اکنون بخشی از معاملات پیش‌فروش حالت غیرشفاف و «نامرئی» به خود بگیرد و در سامانه رهگیری معاملات مسکن ثبت نشود.
سه‌گانه پیش‌فروش مسکن
تحقیقات میدانی از کم و کیف بازار پیش‌فروش مسکن نشان می‌دهد، هم‌اکنون بازار دوم معاملات مسکن سه ویژگی یا سه حالت مهم دارد که معاملات این گروه از واحدها در قالب این سه وضعیت، انجام میشود.
در واقع هم‌اکنون بازار پیش‌فروش مسکن سه مشخصه عمده دارد که این بازار را در مقایسه با بازار پیش‌فروش در سال‌های گذشته متمایز کرده است. اولین مشخصه بازار پیش‌فروش مسکن در شرایط فعلی به انجام معاملات پیش‌فروش از سوی «سازندگان پول‌لازم» برمی‌گردد. هم اکنون بنا بر 5 دلیل گفته شده، عمده سازندگان واحدهای مسکونی تمایلی به پیش‌فروش واحدهای درحال ساخت خود ندارند و ترجیح میدهند این واحدها را پس از تکمیل به بازار فروش عرضه کنند.با این‌حال به گفته واسطه‌های فروش مسکن فعال در بازار پیش‌فروش، هم‌اکنون عمده واحدهای پیش‌فروشی از سوی سازندگان پول لازم به بازار مسکن عرضه میشود وتا جایی که سازنده نیازی به پول نداشته باشد اقدام به پیش‌فروش نمی‌کند.
درحال حاضر قیمت هرمترمربع واحد مسکونی درحال ساخت در مرحله سفت‌کاری حدود 10 تا 15 درصد و قیمت هرمترمربع واحد مسکونی درحال ساخت در مرحله نازک‌کاری کمتر از 5درصد با قیمت هرمترمربع آپارتمان نوساز فاصله دارد و این‌درحالی است که عمده واحدهایی که هم‌اکنون به بازار پیش‌فروش عرضه می‌شوند در مرحله نازک‌کاری قرار دارند و زمان تحویل آنها به پیش‌خریدار عمدتا به‌طور متوسط از 6 ماه تجاوز نمی‌کند. مشخصه دوم بازار پیش‌فروش ساختمان در مقطع زمانی حاضر، به نوع، متراژ و مناطق عرضه واحدهای پیش‌فروشی مربوط میشود. تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» و اظهارات واسطه‌های پیش‌فروش واحدهای مسکونی نشان می‌دهد، درحال‌حاضر عمده واحدهای پیش‌فروشی در بازار مسکن مناطق مصرفی و در متراژ‌های بالاتر از 100 مترمربع انجام میشود؛ به این معنا که پیش‌فروش در مناطق مصرفی بیشتر آن دسته از آپارتمان‌هایی را دربرمی‌گیرد که متقاضیان کمتری دارد و خارج از دایره جست و جوی متقاضیان مصرفی است. درواقع سازندگان از پیش‌فروش واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ و میان متراژ که درحال حاضر بازار مسکن مملو از حضور متقاضیان این گروه از واحدهاست، خودداری کرده و بیشتر واحدهای بزرگ‌متراژ و کم متقاضی‌تر را به بازار پیش‌فروش عرضه می‌کنند.
در حالت سوم، در یکی از مناطق شهر تهران که حجم انبوهی از واحدهای نوساز و کلیدنخورده وجود دارد اما تقاضای خرید در آنجا به‌رغم پایین‌تر بودن سطح نسبی قیمت چندان بالا نیست؛ برج‌سازها حاضرند واحدهای درحال ساخت خود را با قیمت‌های استثنایی به بازار پیش‌فروش عرضه کنند؛ هم‌اکنون منطقه 22 شهر تهران به بورس واحدهای پیش‌فروشی با شرایط مناسب نسبت به سایر مناطق تبدیل شده است؛ طوریکه فاصله قیمت واحدهای پیش‌فروشی با واحدهای مسکونی آماده در این منطقه چندین برابر فاصله قیمت پیش‌فروش آپارتمان‌های نیمه‌تمام و واحدهای آماده در سایر مناطق است.
هم‌اکنون متوسط قیمت هرمترمربع آپارتمان پیش‌فروشی در بازار مسکن منطقه 22 تهران حدود 3 میلیون تومان است؛ این درحالی است که سطح متوسط قیمت هرمترمربع آپارتمان نوساز در این منطقه حدود 5 میلیون و500 هزار تومان برآورد میشود؛ به این ترتیب درحالی که فاصله قیمت هرمترمربع آپارتمان پیش‌فروشی در مناطق مختلف شهر تهران با واحدهای نوساز آماده از 15 درصد تجاوز نمی‌کند، فاصله قیمت هر مترمربع واحد پیش‌فروشی و آپارتمان نوساز در این منطقه حدود 50 درصد است.همین موضوع باعث شده هم‌اکنون و درشرایطی که فایل پیش‌فروش مسکن در عمده مناطق شهر تهران کمیاب شده است، منطقه 22 به واسطه حجم انبوه ساخت و سازهای تکمیل شده و نیمه‌تمام به بورس پیش‌فروش مسکن پایتخت تبدیل شود.
مانع اصلی در مسیر پیش‌فروش
رئیس اتحادیه مشاوران املاک نیز با تایید کاهش فعالیت سازندگان و واسطه‌های مسکن در بازار پیش‌فروش مسکن گفت: سه مانع اصلی در بازاردوم معاملات مسکن هم‌اکنون منجر به کاهش حجم این گروه از معاملات در بازار ملک شده است.
حسام عقبایی اعلام کرد: غیرقابل اجرا بودن قانون پیش‌فروش ساختمان به دلیل وجود ابهامات و نواقص موجود در این قانون، کاهش حجم صدور پروانه‌های ساختمانی طی دو سال گذشته و نمایان‌شدن اثر افت تیراژ ساختمانی بر بازار پیش‌فروش ساختمان و همچنین امیدواری سازندگان برای فروش بهتر واحدهای مسکونی آماده در دوره رونق منجر به کاهش حجم معاملات خرید وفروش واحدهای درحال ساخت در بازار مسکن شده است.
وی تاکید کرد: بی‌شک اصلاح قانون پیش‌فروش ساختمان یکی از مهم‌ترین الزامات برای پاسخ به تقاضای حاضر در بازار پیش‌فروش مسکن است و تا زمانی که این قانون به نحو موثر اصلاح نشود، شاهد افت حجم معاملات پیش‌فروش در بازار مسکن خواهیم بود.
دنیای اقتصاد