اوضاع عرضه در بازار مسکن

آمار بانک‌مرکزی نشان می‌دهد: رونق در کلنگ‌زنی ساختمان، غفلت در تکمیل واحدها
عرضه ناکافی به‌رغم رونق مسکن
 رشد 20 درصدی سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز
 کاهش 12 درصدی واحدهای مسکونی تکمیل‌شده در تهران
 اثر عینی «واگذاری‌ رایگان» زمین در هزینه‌های ساخت
بازار ساخت‌وساز اگر چه براساس حجم صدور پروانه‌های ساختمانی رونق گرفته، اما مسیری که انبوه‌سازان در این بازار برای سرمایه‌گذاری انتخاب کرده‌اند، کاهش در عرضه واحد‌های مسکونی آماده مصرف را رقم زده است.
گزارش بانک‌مرکزی از میزان سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در کشور نشان می‌دهد در سال89 عمده فعالیت انبوه‌سازان در «شروع ساخت‌وساز» خلاصه شده به طوری که در مقابل رشد 42درصدی تعداد واحد‌های مسکونی کلنگ‌زنی شده، تعداد واحدهای قابل عرضه به بازار مسکن –آپارتمان‌های تکمیل‌شده- کاهش قابل ملاحظه‌ای پیدا کرده است.
جدیدترین آمار بانک‌مرکزی در این‌باره مربوط به سه ماه اول سال89 است که براساس آن، در کل شهرهای کشور، در حالی که شرکت‌های ساختمانی یک هزار میلیارد تومان برای تکمیل واحدهای مسکونی در حال ساخت، سرمایه‌گذاری کرده‌اند، معادل 2هزار میلیارد تومان به ساخت‌وسازهای جدید اختصاص داده‌اند طوری که طی این مدت ساخت نزدیک به 200 هزار واحد مسکونی آغاز شده اما در مقابل، فقط 130 هزار واحد مسکونی به بازار مصرف عرضه شده است.
به این ترتیب، تعداد واحدهای مسکونی در ساختمان‌های جدید با رشد 42 درصدی مواجه شد در حالی که تعداد واحدهای آماده مصرف 8/8 درصد کاهش یافت.
براساس این گزارش در بهار سال گذشته حجم سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های جدید 6/19 درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل از آن افزایش پیدا کرد، اما میزان سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های تکمیل ‌شده افت 2/19 درصدی را تجربه کرد.
گذشته از آمارهای فوق که وضعیت کل کشور را ترسیم می‌کند، در تهران نیز طی سال گذشته جذابیت پروژه‌های جدید به مراتب بیشتر از ادامه پروژه‌های نیمه‌کاره و تکمیل آنها بوده است، طوری که در بهار 89، در حالی که ساخت واحدهای مسکونی 66 درصد رشد کرد، تعداد واحدهای تکمیل‌شده 12 درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل از آن کاهش یافت.
در بهار پارسال برای ساخت نزدیک به 40 هزار واحد مسکونی در شهر تهران پروانه ساختمانی صادر شد، اما در این مدت 37 هزار واحد مسکونی به‌صورت تکمیل‌شده به بازار عرضه شد.
افزایش نیمه‌کاره‌ها، واکنش به دوره رونق
 رفتاری که سرمایه‌گذاران ساختمانی در سال89 به عنوان سال رونق مسکن به نمایش گذاشتند درست عکس فعالیتی بود که در رکود سال88 از آنها سر زد. در بهار سال88 که رکود مسکن به اوج رسیده بود، انبوه‌سازان حجم سرمایه‌گذاری برای تکمیل پروژه‌هایشان را 12 درصد افزایش دادند و در پروژه‌های جدید نیز میزان سرمایه‌گذاری را 13 درصد پایین آوردند.
کارشناسان مسکن در تحلیل این رفتار تاکید می‌کنند: شرکت‌های ساختمانی با رشد معاملات در بازار مسکن ریسک سرمایه‌گذاری را پایین ارزیابی می‌کنند و اقدام به تعریف پروژه‌های جدید می‌کنند، اما در دوره‌هایی که میل به خرید مسکن کاهش پیدا می‌کند و قیمت ملک نزول می‌کند، این گروه تصمیم می‌گیرد بازارش را بزرگ‌تر نکند و لذا سرمایه‌ خود را صرف تکمیل پروژه‌های نیمه‌کاره می‌کند. به همین دلیل در سال گذشته که شتاب کاهش قیمت مسکن افت کرد و حجم خرید و فروش‌ ملک نیز به نسبت سال گذشته بهبود یافت، انبوه‌سازان بلافاصله در همان شروع سال اقدام به تعریف پروژه‌های جدید کردند و دست از تکمیل آنچه در سال قبل از آن شروع کرده‌ بودند، کشیدند.
زمین رایگان اثر کرد؟
در گزارشی که بانک‌مرکزی درباره میزان سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در کشور و تهران منتشر کرده، گذشته از تشریح رفتار متفاوت انبوه‌سازان، یک واکنش جدید دیگر از بازار ساخت‌وساز را می‌توان در آن به راحتی مشاهده کرد.
در این گزارش حجم کل سرمایه‌گذاری ریالی که سازنده‌های مسکن در بهار89 در کشور انجام داده‌اند رقم 7 هزار و 500 میلیاردتومان اعلام شده است که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل از آن، فقط 3 درصد افزایش پیدا کرده است. به عبارت ساده‌تر در حالی که در بهار سال گذشته میزان سرمایه‌گذاری شرکت‌های ساختمانی برای پروژه‌های جدید 20 درصد افزایش یافت، اما کل رقم سرمایه‌گذاری (شامل پروژه‌های جدید، نیمه‌کاره و تکمیل‌شده) عملا رشدی نسبت به مدت مشابه سال88 پیدا نکرد.
این در حالی است که طبق گزارش بانک‌مرکزی هزینه ساخت هر متر مربع واحد مسکونی در این مدت 296 هزار تومان بوده که در مقایسه با قبل 3 درصد افزایش یافته است.پس دلیل عدم افزایش رقم کل سرمایه‌گذاری ساختمانی به رغم افزایش هزینه ساخت و همین طور رشد فعالیت برای ساختمان‌های جدید، چیست؟
پاسخ این پرسش به پروژه مسکن‌مهر و واگذاری زمین رایگان برمی‌گردد.
در سال گذشته حجم زیادی از ساخت‌وسازهای مسکونی که آمار آن در گزارش بانک‌مرکزی آمده، مربوط به مسکن‌مهر بوده است که در آن از یک سو هزینه ساخت متر مربعی 300 هزار تومان تنظیم شده و از سوی دیگر قیمت زمین در این پروژه‌ها صفر ریال یا به عبارتی سهم آن از کل هزینه ساخت حذف شده است. به این ترتیب با توجه به اینکه در یک پروژه ساختمانی، زمین نزدیک به نیمی از کل هزینه‌ها را در بر می‌گیرد و سرمایه‌ زیادی برای خرید آن باید تامین شود، واگذاری رایگان زمین در سال89 توانست جلوی افزایش سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی را بگیرد.همچنین عامل دیگری که در رشد ناچیز 3 درصدی سرمایه‌گذاری موثر بوده، افت 2/19 درصدی سرمایه‌گذاری در تکمیل ساختمان‌ها است.
حجم کل سرمایه‌گذاری ساختمانی در استان تهران نیز طی بهار89 رقمی معادل 15 درصد کاهش داشته است. بانک مرکزی اعلام کرده، 26 درصد کل سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی کشور در تهران انجام می‌شود.

دنیای اقتصاد