قانون پرطرفدار بازار مسکن 10 ماه پس ‌از تصویب در مجلس از امروز اجرا می‌شود
راه‌اندازی سامانه «املاک بی‌سند»
مالکان املاک‌فاقد سند برای ثبت درخواست به سامانه sabtemelk.ir مراجعه‌ کنند
برداشت نادرست از قانون: چراغ‌سبز به تصرف زمین‌های دولتی؟
اعلام شروط 8گانه برای صدور سند
یکی از دو قانون مصوب مجلس که از روز تصویب نهایی آنها تاکنون، اهالی بازار مسکن به انتظار اجرایشان نشسته‌اند، سرانجام قابلیت مصرف پیدا کرد.
در حالی که قانون «پیش‌فروش مسکن» با گذشت سال‌ها از ابلاغ آن، هنوز در بایگانی دستگاه‌های مسوول، حفاظت می‌شود، قانون دیگری تحت عنوان «تعیین‌تکلیف املاک فاقدسند» که دیرتر از اولی تصویب شده هم‌اکنون پیش‌روی بازار ملک قرار گرفته است.
قوه‌قضائیه برای جمع‌آوری بازار ملک بی‌سند، از امروز با راه‌اندازی یک سامانه اینترنتی در سازمان ثبت‌ اسناد ‌و املاک کشور، امکان پذیرش درخواست مالکان املاک فاقد سند برای بررسی و صدور حکم نهایی اخذ‌سند را فراهم کرده است.
قانون تعیین‌تکلیف املاک فاقد‌سند دی‌ماه سال گذشته توسط رییس‌مجلس، به دولت و سپس به دستگاه قضا ابلاغ شد و قوه‌قضائیه بعد از دریافت متن قانون اقدام به تنظیم آیین‌نامه اجرایی آن کرد؛ طوری که تیرماه امسال سازمان ثبت‌ اسناد ضوابط اجرای قانون تعیین تکلیف املاک فاقد سند را به ادارات استانی سراسر کشور ابلاغ کرد.
طبق آیین‌نامه این قانون، ادارات ثبت اسناد و املاک در همه شهرها از پذیرش حضوری مالکان فاقد سند و دریافت دستی مدارک منع شده‌اند و برای این منظور موظف به ایجاد سامانه مجازی شده بودند.
طراحی و ایجاد این سامانه سه ماه در سازمان ثبت‌ اسناد زمان برد و ‌اکنون با نشانی www.sabtemelk.ir آماده دریافت تقاضای حقوقی مالکان بی‌سند است.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد» بر اساس آنچه در قانون تعیین تکلیف املاک فاقد سند پیش‌بینی شده است: مالکان زمین یا ساختمان‌هایی که منشأ تصرف آنها قانونی است؛ اما سند رسمی محضری برای اثبات مالکیتشان ندارند، می‌توانند نسخه الکترونیکی –اسکن- کلیه اسناد و مدارک در اختیارشان را وارد این سامانه کنند تا هیات حل‌اختلاف در اداره ثبت اسناد هر استان که به همین منظور تشکیل شده است، نسبت به تصمیم‌گیری برای این املاک اقدام کنند.
هر چند تصویب چنین قانونی در مجلس و اجرای آن توسط قوه‌قضائیه، مصیبت قدیمی خرید‌وفروش املاک بدون سند را مرتفع می‌کند؛ اما از آنجا که در آیین‌نامه اجرای این قانون، هیچ‌گونه سقف زمانی برای رسیدگی به پرونده‌های متقاضیان تعیین نشده است، این احتمال وجود دارد که تراکم درخواست‌ها در سامانه مجازی تازه‌ راه‌اندازی شده، کار بررسی درخواست‌ و صدور رای برای مالکان را مشمول مرور زمان کند.
چه ملکی مشمول این قانون می‌شود؟
مطابق ماده یک قانون، پیش‌شرط درخواست صدور سند برای املاک فاقد سند، ارائه مدرکی است که اثبات کند منشأ تصرف فرد متقاضی سند، قانونی است. علاوه بر این، باید اثبات شود که مالک رسمی که ملک را به فرد متقاضی منتقل کرده فوت کرده یا غیرقابل دسترس است.
در صورت داشتن دو پیش‌شرط فوق، سازمان ثبت‌ اسناد و املاک کشور در صفحه اول سامانه اینترنتی ثبت درخواست مالکان فاقد سند، شروط 8گانه‌ای را نیز برای پذیرش درخواست‌ها در نظر گرفته است تا از برداشت‌های نادرست افراد از «قانون صدور سند برای املاک فاقد سند» جلوگیری کند.
طبق آنچه این سازمان زیرمجموعه قوه‌قضائیه اعلام کرده، فقط مالکانی می‌توانند به استناد قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سندرسمی، تقاضای صدور سند مالکیت نمایند که ملک‌شان اولا دارای سابقه ثبتی باشد و دوما یکی از سه ویژگی زیر را داشته باشد:
«اراضی کشاورزی، باغات و ساختمان‌هایی که دارای سابقه ثبت، به نام اشخاص است و متقاضی همه یا قسمتی از آن را به صورت عادی خریداری کرده و موفق به اخذ سند مالکیت نشده است.‌ ‌
املاکی که دارای سابقه ثبت است و متقاضی مالک رسمی مشاعی است و تصرفات وی در محل مجزا شده ولی به دلیل عدم دسترسی به سایر مالکین مشاعی یا فوت مالک یا ورثه، موفق به اخذ سند مالکیت شش دانگ نشده است.
املاکی که عرصه آن وقف است و متقاضی عرصه را با حق احداث اعیانی اجاره نموده اما موفق به اخذ سند مالکیت اعیانی نشده است.»
به گزارش «دنیای‌اقتصاد» مالکانی که املاک‌شان دارای این سه ویژگی است و در عین حال سابقه ثبتی در یکی از ادارات ثبت اسناد کشور را دارد، برای درخواست صدور سند، باید نسخه‌ای از مبایعه‌نامه‌ای را که در قالب آن ملک انتقال پیدا کرده است، در سامانه ثبت کنند تا از روی آن، امکان بررسی توسط هیات حل اختلاف وجود داشته باشد.
نایب رییس کانون سردفتران کشور درباره آنچه در این قانون «سابقه‌ثبتی» عنوان شده است، روز گذشته به «دنیای‌اقتصاد» گفت: منظور از داشتن سابقه‌ثبتی برای یک ملک این است که در بانک اطلاعاتی سازمان ثبت اسناد، باید برای آن ملک پرونده‌ای وجود داشته باشد و در واقع کسی در گذشته مالک آن بوده باشد.
مسلم آقاصفری تاکید کرد: به این ترتیب املاکی که فاقد هرگونه سابقه ثبتی هستند و وضعیت و مشخصات مالک اولیه آنها مشخص نیست، امکان تعیین تکلیف توسط قانون جدید برایشان مقدور نیست.
وی افزود: منظور از سابقه‌ثبتی این نیست که اسم متقاضی کنونی صدور سند در سابقه ملک وجود داشته باشد، بلکه منظور این است که ملک تا پیش از آنکه به تصرف قانونی متقاضی قرار گیرد، باید دارای مالک بوده باشد.
مالکان این املاک نیایند
سازمان ثبت اسناد و املاک کشور همچنین در قالب 5 شرط تکمیلی، مشخصات اراضی و املاکی را که مشمول این قانون نمی‌شوند نیز اعلام کرده است:
«اراضی ملی، موات و اراضی و املاک متعلق به دولت و موسسات دولتی، اراضی و املاکی که فاقد سابقه ثبت است، املاک فاقد بنا اعم از اینکه محصور یا غیر محصور باشد، اراضی و املاکی که مالک رسمی آن در قید حیات است و امکان دسترسی به وی جهت تنظیم سند رسمی وجود دارد و بالاخره اراضی و املاکی که مالک رسمی آن فوت کرده و متقاضی جهت انتقال رسمی ملک، به ورثه دسترسی داشته وامکان انتقال رسمی آن از طریق دفتر اسناد رسمی وجود دارد.»
ماجرای سوءبرداشت
هفته گذشته نایب رییس کمیسیون عمران مجلس با اشاره به نشستی که اعضای کمیسیون با رییس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور داشتند، در بیان مزایای اجرای قانون تعیین‌تکلیف املاک فاقد سند به یکی از خبرگزاری‌ها – ایسنا- گفته بود: «افرادی که زمین‌های دولتی را تصرف کردند هم می‌توانند با مراجعه به این کمیته‌هایی که به واسطه اجرای این قانون تشکیل می‌شود و پرداخت هزینه‌ زمین تصرف شده به دولت در جهت دریافت اسناد مالکیت خود اقدام کنند.»
گزارش «دنیای‌اقتصاد» از چنین برداشتی حاکی است: این تعبیر از قانون «تعیین‌ تکلیف املاک فاقد سند» کاملا اشتباه و غیرکارشناسی است؛ چرا که در ماده 2 قانون به صراحت قید شده است: «اراضی دولتی، عمومی، ملی، منابع طبیعی و موات از شمول این قانون مستثنی می‌باشند.»
بنابراین به واسطه اجرای این قانون نه تنها چراغ سبزی برای تصرف غیرقانونی زمین‌های دولتی روشن نشده که در مقابل، برای متصرفان قدیمی نیز هیچ مسیری بابت اقدام برای اخذ سند طراحی نشده است.