نیمه اول امسال ابتدا در تهران و سپس در اکثریت شهرهای کشور رکود معاملاتی با سرعت قابل توجه در بازار معاملات ملک برقرار شد. این رکود البته چندان با کاهش قیمت مسکن همراه نبود هر چند از شیب رشد قیمت مسکن در تهران طی تابستان کاست و حتی کاهش ماهانه قیمت را رقم زد. با این حال عملکرد کلی بازار مسکن در نیمه اول ۹۸ نشان داد مقاومت سطح قیمت‌ها در برابر نیروی رکودی معاملات بیشتر بود به‌طوری‌که با وجود افت شدید حجم خرید آپارتمان، سطح قیمت اسمی مسکن در پایتخت آن‌طور که باید کاهش نیافت. در نیمه‌اول امسال یک علت، عامل اصلی مقاومت قیمت مسکن در برابر «واکنش به رکود معاملات خرید» شد و آن، وجود توام هر سه دسته تقاضای مصرفی، سرمایه‌ای و سفته بازی در بازار معاملات ملک بود. هر چند با پیشرفت سال به سمت تابستان و نیمه دوم، از حجم تقاضای هر سه دسته کاسته شد اما حضور همه‌جانبه و مشترک آنها در عمده ماه‌ها کار را برای افت فشار تورمی در این بازار سخت کرده بود.

اکنون بازار مسکن نیم‌سال دوم، دو تفاوت چشمگیر با نیمه اول دارد. اولین تفاوت آن است که منبع تغذیه‌ای تورم مسکن به آن شکلی که در سال گذشته و اوایل امسال در بازار ملک وجود داشت، فعال نیست. این منبع از دو محل یکی بازار ارز و دیگری حضور و مانور سفته‌باز شارژ می‌شد. تا پیش از این، شوک‌های افزایشی قیمت دلار به بدبین شدن فعالان بازار مسکن نسبت به آینده و در نتیجه، هجوم تقاضا و ملتهب شدن قیمت مسکن منجر می‌شد. از طرفی، سفته بازهای ملکی نیز نقش مخرب در بازار داشتند. اما در نیمه دوم امسال، هم بازار ارز از آرامش نسبی برخوردار است و هم اینکه، انگیزه سفته‌بازهای ملکی با خاک یکسان شده است. نتیجه چنین تغییر حالتی در بازار مسکن نیم سال دوم ۹۸، دورتر شدن از فضای تنش قیمتی و حرکت به سمت ثبات نسبی قیمت البته بعد از یک دوره کاهش قیمت است.

اما تفاوت دوم که باز به نفع آرامش بازار مسکن خواهد بود به نبض معاملات خرید برمی‌گردد. طی نیمه دوم امسال و دست‌کم در فصل پاییز، فضای کلی بازار معاملات ملک به این صورت خواهد بود که حجم تقاضای خرید در مقایسه با نیمه اول به شکل سنتی کم می‌شود. در این مقطع همچنین بخش قابل توجهی از متقاضیان چون که امیدوار به کاهش بیشتر قیمت هستند، از خرید پرهیز خواهند کرد. البته این به معنای کمتر شدن حجم معاملات قطعی نخواهد بود چرا که خرید و فروش ماهانه کمتر از ۴ هزار واحد مسکونی،‌ یعنی یک بازار تعطیل و این وضعیت که در تابستان اتفاق افتاد شاید در پاییز و به احتمال زیاد در زمستان قابل دوام نباشد.