در فضای مجازی و محافل اقتصادی، کسانی که به پیروزی بایدن عقیده دارند از گشایش در تحریم‌ها صحبت می‌کنند و دلار 20هزارتومانی و رکود غیرتورمی؛ اما کسانی که ترامپ را پیروز انتخابات ریاست‌جمهوری ایالات‌متحده می‌دانند، پرواز قیمت دلار و پرش نرخ تورم را پیش‌بینی می‌کنند و تداوم رکود تورمی. تفاوت این دو هر اندازه که باشد بر واقعیت‌های بازار مسکن نیز اثرگذار خواهد بود با این تفاوت که اگر تجربه دوره‌های قبل نظیر امضای برجام تکرار شود، درصورت افول قیمت دلار، قیمت واقعی مسکن کاهش نمی‌یابد و فقط مظنه پیشنهادی فروشندگان تعدیل می‌شود.

مسکن و رفتار تاریخی

چسبندگی قیمت‌ها در اقتصاد ایران به‌واسطه رشد مداوم تورم و دورنمای ابهام‌آمیز یک واقعیت تکراری است اما این چسبندگی در همه بازارها وضعیت مشابهی ندارد. در مورد بازار مسکن، اصل چسبندگی قیمت به‌شدت بالاست؛ چراکه از یک‌سو رشد قیمت مسکن از رشد عوامل اثرگذار نظیر نرخ ارز کمتر و بیشتر به‌دنبال همسان‌سازی خود با ارزش واقعی است و از سوی دیگر نقدشوندگی و ماهیت کالای مسکن اجازه افول قیمت در دوره‌های رکود و گشایش را نمی‌دهد. به این معادله باید کسری حدود 5میلیون واحدی مسکن در کشور و سهم 85درصدی سرمایه‌گذاران بلندمدت از معاملات این بازار را نیز اضافه کرد. البته با همه این تفاصیل، چسبندگی قیمت مسکن فقط در مورد قیمت واقعی و معامله‌ای مسکن مؤثر است و در مورد مظنه فروش و قیمت پیشنهادی فروشندگان که همواره در دوره‌های رونق تا 20درصد بالاتر از قیمت واقعی است، صدق نمی‌کند؛ بر این اساس چنانچه عاملی به کاهش نرخ ارز نرخ تورم منجر شود، مظنه قیمتی بازار مسکن نیز فاصله خود تا قیمت واقعی را کاهش خواهد داد و به‌شدت تعدیل می‌شود؛ اما قیمت معامله‌ای که در آمارها نیز به آن اتکا می‌شود با مقاومت در مقابل کاهش، فقط با تثبیت در یک محدوده مشخص با شاخص‌هایی نظیر نرخ ارز و تورم همسان‌سازی می‌شود. برای مثال در دوره قبلی جهش قیمت دلار در سال 91، وقتی قیمت دلار به مرز 4هزار تومان رسید، میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران حدود 3.8میلیون تومان بود؛ اما وقتی قیمت دلار در سال 92تا مرز 3هزار تومان افت کرد، قیمت مسکن فارغ از نوسانات یکی دو درصدی در ماه، هیچ افتی متحمل نشد؛ چراکه در این بازار برخلاف بورس و بازارهای ارز و طلا، لزوماً در دوره‌های کاهشی، فروشندگان نه تمایلی به کاهش قیمت دارند و نه اجبار و انگیزه‌ای برای حراج املاک، در نتیجه قیمت مسکن حتی در محدوده حبابی، آنقدر باقی می‌ماند تا با رشد نرخ تورم و تخلیه آن در نرخ ارز واقعی شود.

ترمز رشد مسکن با پیروزی بایدن

برای بازار مسکن پیروزی ترامپ یا بایدن فرقی نمی‌کند؛ بلکه مهم تأثیری است که سیاست‌های این افراد می‌تواند بر قیمت ارز و نرخ تورم داخلی بگذارد. در شرایط فعلی نظر بازارها این است که پیروزی ترامپ به‌واسطه تداوم سیاست‌های خصمانه او به تشدید تنگناهای ارزی و در نتیجه رشد قیمت دلار و نرخ تورم دامن می‌زند و قیمت سایر کالاها و سرمایه‌گذاری‌ها را نیز بالا می‌برد؛ اما انتخاب بایدن به‌واسطه احتمال بازگشت به میز مذاکره و گفت‌وگو با ایران، می‌تواند به کاهش تحریم‌ها و گشایش ارزی و اقتصادی منجر شود و در نتیجه روند صعودی قیمت‌ها را معکوس کند. در این شرایط، به‌واسطه خصایصی که برای بازار مسکن برشمرده شد، درصورت انتخاب ترامپ و فرض تداوم رشد نرخ ارز، رشد قیمت مسکن نیز ادامه پیدا خواهد کرد اما با پیروزی بایدن، فقط ترمز رشد مسکن کشیده می‌شود و چسبندگی قیمت مسکن بدون تغییری چشمگیر در مناسبات این بازار نظیر افزایش جدی تولید مسکن بخش خصوصی و کاهش قیمت زمین و نهاده‌های ساختمانی رفع نمی‌شود.

شرط و شروط تخلیه حباب مسکن

در مهرماه 1397، زمانی که قیمت دلار از نزدیکی‌ 20هزار تومان یکباره تا مرز 10هزار تومان افت کرد، قیمت مسکن به‌واسطه عقب‌ماندگی از تورم دلار، نه‌تنها کاهش نیافت بلکه تا 9ماه بعد نیز روند صعودی خود را ادامه داد تا خود را با تحولات بازار ارز همسان‌سازی کند. در ادامه با خنثی ماندن بازار ارز، بازار مسکن نیز در تابستان 98با ثبات قیمت مواجه شد؛ اما از آبان 98و همزمان با تزریق تورم بنزین در اقتصاد، دوباره رشد نرخ ارز و مسکن از سر گرفته شد که تا امروز نیز ادامه پیدا کرده است.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران با اشاره به اثرپذیری مسکن از دلار که در سال‌های اخیر به‌شدت افزایش یافته و حتی به حبابی شدن قیمت آن منجر شده است، می‌گوید: وضعیت مسکن به‌گونه‌ای است که به‌محض افزایش قیمت دلار، قیمت آن نیز افزایش می‌یابد اما در مقابل، کاهش قیمت دلار، بلافاصله به کاهش قیمت مسکن منجر نمی‌شود و به‌واسطه انتظار بازگشت قیمت دلار به مدار صعودی، بازار مسکن در برابر کاهش قیمت مقاومت می‌کند. مصطفی‌قلی خسروی، در گفت‌وگو با همشهری، می‌افزاید: درصورت کاهش قیمت دلار، شرط تخلیه حباب قیمت مسکن و همراهی آن با دلار این است که این کاهش قیمت دلار واقعی و برای مدت طولانی‌تر ادامه پیدا کند و قیمت زمین و نهاده‌های مؤثر ساختمانی نیز تعدیل شود و کاهش پیدا کند. به عقیده خسروی، با ماندگاری قیمت دلار روی نرخ‌های پایین، حتی احتمال سقوط قیمت مسکن و تخلیه حباب آن نیز وجود دارد اما مشروط به تحقق شروط بالا. رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران درباره تأثیر انتخابات آمریکا بر بازار مسکن نیز می‌گوید: برای این اثرگذاری هیچ قطعیتی وجود ندارد و فقط اگر مستقیم یا غیرمستقیم به تغییرات واقعی در بازار ارز منجر شوند می‌توانند در میان‌مدت و بلندمدت بر بازار مسکن نیز تأثیر بگذارند.