صاحب‌نظران حوزه اقتصاد مسکن معتقدند همان‌طور که «جهش قیمت ملک» با منشأ بیرونی تشدید شد در مقطع فعلی نیز تغییر معادله در بیرون بازار ملک باعث تغییر بازی در این بازار خواهد شد. اکنون ریسک خریدهای سرمایه‌ای در بازار مسکن به علت تغییر جهت انتظارات، فوق‌العاده افزایش یافته و موعد عرضه برای مالکانی که پیش‌تر قصد اولیه برای فروش داشتند، فرارسیده است. در این بررسی آینده قیمت مسکن برآورد شده است.

احتمال تداوم کاهش انتظارات تورمی در بازار مسکن دو سناریوی مهم درخصوص آینده پیش‌روی بازار معاملات ملک را طراحی می‌کند. بررسی‌ها درخصوص تحولات اخیر بازارهای اقتصادی و اثر آن‌ بر بازار مسکن در حالی از احتمال تداوم ریزش انتظارات تورمی در بازار ملک تحت تاثیر تداوم افت نرخ ارز و سکه خبر می‌دهد که در صورت قطعی شدن این انتظارات، تاریخ انقضای سوداگری ملکی با معکوس شدن فرآیند احتکار ملک از سوی تقاضای سرمایه‌ای و سوداگری بازار مسکن، فرا خواهد رسید. سناریوهای قریب به وقوع از آینده بازار مسکن از معکوس شدن جریان تردد فایل‌های ملکی خریداری شده از سوی سرمایه‌گذاران و سوداگران ملکی در ماه‌های گذشته و عرضه این فایل‌ها به بازار مسکن در آینده نزدیک حکایت دارد.

در حالی‌که بازار معاملات مسکن هم‌اکنون در یک روند بی‌سابقه در سومین سال جهش قیمت قرار دارد و تحت تاثیر انتظارات تورمی و بدبینی نسبت به شرایط اقتصادی، افزایش خریدهای سرمایه‌ای و سوداگری در بازار ملک طی دست‌کم دو و نیم سال گذشته و در نتیجه تداوم روند جهش قیمت، تقاضای مصرفی عملا و به اجبار به خارج از بازار رانده شده است، دو تحلیلگر ارشد بازار مسکن از احتمال رخداد دو سناریو در بازار ملک در ماه‌های پیش‌رو خبر می‌دهند. این انتظارت که هر کدام به لحاظ احتمال وقوع به یک اندازه وزن دارند، هم‌اکنون در میان یک دسته از کارشناسان و صاحب‌نظران بخش مسکن در شکل احتمال کاهش قیمت اسمی مسکن یا احتمال ثبات در بازار ملک به لحاظ قیمت فروش آپارتمان‌های مسکونی تحت تاثیر تداوم کاهش انتظارات تورمی در ماه‌های پیش‌رو مطرح می‌شود.

انتظارات تورمی در حالی مهم‌ترین ریشه تداوم جهش بی‌سابقه قیمت مسکن در سه سال گذشته تاکنون بوده است که این انتظارات از بدبینی‌های ناشی از نوسانات شدید ارزی و همچنین رشد شدید بازدهی بازار معاملات سهام در نیمه اول سال جاری نشات می‌گیرد. بازدهی بازار معاملات سهام در حالی در نیمه اول سال جاری به شکل شدید و کم‌سابقه‌ای افزایش یافت و به‌عنوان اصلی‌ترین بازیگردان بازار مسکن منجر به سرایت هیجانات سرمایه‌ای به بازار مسکن و در نتیجه تاثیر بر انتظارات تورمی، افزایش تقاضا و خریدهای سرمایه‌های در این بازار شد که پیش از آن در سال ۹۸ هیجانات ارزی مهم‌ترین بازیگردان بازار مسکن و عامل موثر در تداوم جهش قیمتی بازار ملک بود. با این حال بازار ارز، بار دیگر در پاییز به دلیل نوسانات شدید، در نقش بازیگردان اصلی بازار معاملات مسکن وارد عمل شده و با تداوم انتظارات تورمی منجر به ادامه تورم شدید مسکن در انتهای نیمه اول و ابتدای نیمه دوم سال جاری شد. انتظارات تورمی در حالی به‌عنوان عامل اصلی و ریشه جهش دامنه‌دار قیمت مسکن در سه سال اخیر شناخته می‌شود که هیجانات و نوسانات شدید نرخ ارز نیز از اتفاقات حوزه سیاست بین‌الملل همچون موضوع برجام و تحریم‌ها - به‌عنوان زمینه‌ساز رشد نرخ ارز- نشات می‌گیرد. با این حال، اتفاقاتی که در بازارهای موازی طی ایام منتهی به برگزاری انتخابات آمریکا و روزهای اخیر رخ داده به شکل عقبگرد قیمت‌ها ناشی از کاهش قابل ملاحظه انتظارات تورمی بوده است. انتظارات تورمی طی حداقل دو سال اخیر در نقش شارژکننده و محرک سوداگری و سرمایه‌گذاری ملکی، مسیر بازار مسکن را از دسترس خریداران مصرفی خارج کرد. این موضوع (انتظارات تورمی)، منجر به جهش‌های مکرر قیمت ناشی از مانور تقاضای سرمایه‌ای و سوداگری شد. اما هم‌اکنون و به دنبال اعلام نتیجه اولیه انتخابات آمریکا _ شمارش آرا تا این لحظه- واکنش بازارهای ارز و سکه به این نتیجه بیانگر شکست فشار حداکثری بر ایران است.

به بیان ساده انتظارات تورمی در بازارها و بر اقتصاد در حال فروکش کردن است. این اتفاق همان‌گونه که تا پیش از این- زمان تشدید انتظارات تورمی- اثر مستقیم و غیرمستقیم به متغیرهای بازار مسکن داشت اکنون نیز بازار ملک را تحت تاثیر قرار داده است. دو تن از کارشناسان بازار مسکن، سناریوهای احتمالی پیش‌روی بازار ملک را با توجه به تداوم کاهش انتظارات تورمی در بازار در صورت ادامه روند ریزش نرخ ارز و کاهش فشارهای حداکثری بر ایران تشریح کردند. غلامرضا سلامی و حمید یاری، صاحب‌نظران اقتصادی و تحلیلگران ارشد بخش مسکن، با در نظر گرفتن احتمال بیشتر پیروزی جو بایدن نامزد انتخابات ریاست جمهوری آمریکا و ورود وی به کاخ سفید با توجه به تعداد آرای شمرده شده تا روز گذشته از احتمال وقوع دو سناریوی متفاوت در بازار مسکن خبر دادند.

به اعتقاد آنها اولین واکنش احتمالی بازار مسکن می‌تواند در شکل کاهش قیمت اسمی مسکن خود را نشان دهد؛ اما واکنش احتمالی دوم که هر دو کارشناس بر سر احتمال وقوع آن نیز اتفاق نظر دارند، حرکت بازار مسکن به سمت ثبات قیمتی، افزایش عرضه مسکن، کاهش نسبی سطح تقاضا و رکود معاملاتی در ماه‌های پیش‌رو است. مجموع نظر این دو کارشناس بخش مسکن اتفاق نظر بر این نکته است که در یک سناریو ممکن است تحت تاثیر ریزش قابل توجه قیمت ارز و سکه، بازار معاملات مسکن نیز در مسیر کاهش قیمت واقعی قرار بگیرد و حتی در کوتاه‌مدت کاهش قیمت اسمی نیز تجربه شود.

با این حال در سناریوی دوم، تحت تاثیر کاهش نرخ ارز وسکه در بازار داخلی، بازار معاملات مسکن نیز به سمت توقف رشد قیمت حرکت خواهد کرد و در نتیجه بازار با ثبات قیمتی همراه خواهد شد. در واقع ثبات مقطعی قیمت مسکن تحت تاثیر اثرپذیری از تحولات ارزی و کاهش نرخ ارز در بازار داخلی به دنبال تاثیر جو روانی ناشی از کاهش انتظارات تورمی، از دیدگاه این کارشناسان بازار مسکن نیز یکی از دو سناریوی محتمل خواهد بود. به اعتقاد آنها با توجه به روندهای قابل پیش‌بینی، می‌توان انتظار وقوع کاهش قیمت اسمی مسکن را نیز مطرح کرد.

با این حال آنچه از دیدگاه این کارشناسان به‌عنوان سناریوی محتمل‌تر در صورت انتخاب جو بایدن به‌عنوان ریاست جمهوری آمریکا مطرح است آنکه در سمت عرضه و تقاضای مسکن تحت تاثیر این رویداد و اثرپذیری از تحولات ارزی در کشور، به‌طور قطع تغییراتی رخ خواهد داد. به نظر می‌رسد این رویداد در وهله اول و دست‌کم در کوتاه‌مدت منجر به افزایش عرضه مسکن در همه گروه‌های سنی و متراژی خواهد شد. چرا که تحت تاثیر کاهش انتظارات تورمی و پایان برخی بدبینی‌های اقتصادی از بابت ادامه روند رشد نرخ ارز واثرگذاری آن بر سایر بازارها، سازنده‌ها و سایر فروشنده‌های مسکن که تاکنون به انگیزه کسب سود بیشتر یا با هدف متضرر نشدن از فروش زودهنگام، عرضه واحدهای مسکونی خود به بازار را به تعویق انداخته بودند، واحدهای خود را به بازار عرضه کرده و اقدام به فروش می‌کنند.

به اعتقاد این کارشناسان، شدت تحولات نرخ ارز می‌تواند بخش قابل توجهی از خریدهای سرمایه‌ای که در ماه‌های گذشته از سوی سرمایه‌گذاران در بازار مسکن انجام شده بود را نیز به عرضه جدید تبدیل کرده و وارد بازار کند. در واقع کاهش تقاضای سرمایه‌گذاری از یکسو و افزایش عرضه واحدهای مسکونی خریداری شده از سوی آنها در کنار افزایش عرضه از سوی سازنده‌ها و سایر مالکانی که پیش از این به دلیل نااطمینانی از شرایط اقتصادی و بدبینی نسبت به آینده قیمتی، از فروش صرف نظر کرده بودند، منجر به دسترسی بیشتر متقاضیان به خصوص خریداران مصرفی به واحدهای مسکونی در بازار می‌شود. حتی در صورت عدم کاهش قیمت اسمی واحدهای مسکونی، دست‌کم خریدهای شرایطی و غیرنقدی در بازار مسکن مانند برخی دوره‌های رکودی، رایج خواهد شد.

در واقع شارژ عرضه جدید به میزان مطلوب در بازار مسکن از مشخصات پیش‌روی بازار معاملات مسکن بر اثر کاهش نرخ ارز در بازار داخلی است. از سوی دیگر با تداوم انتظارات خریداران بابت ادامه روند ثبات قیمت و کاهش نرخ واقعی مسکن، ورود تقاضای جدید به میزان قابل توجه درکوتاه مدت و میان مدت برای بازار مسکن پیش‌بینی نمی‌شود. به این ترتیب یک سناریوی محتمل این کارشناسان برای آینده پیش‌روی بازار معاملات مسکن افزایش عرضه جدید به بازار در کنار عدم تغییر به خصوص و حتی کاهش حجم تقاضای خرید مسکن در کوتاه مدت است. در واقع گزینه احتمالی آن‌ها، ثبات قیمت توام با رکود، برای بازار معاملات مسکن در ماه‌های آینده است.

این احتمال از سوی کارشناسان مطرح است که در صورت اعتراض ترامپ به نتایج انتخابات و به جریان افتادن روندهای قانونی برای رسیدگی به شکایت وی در این زمینه، اثرپذیری بازارها از تحولات مربوط به انتخابات آمریکا نیز کندتر خواهد بود و این احتمال را نیز نباید از نظر دور داشت. اما به محض قطعی شدن نتایج انتخابات و اعلام پیروزی قطعی بایدن، همه بازارها از ریزش نرخ ارز اثرپذیری خواهند داشت و ریزش قیمت ارز مصادف با کاهش قیمت واقعی مسکن و ثبات قیمت خواهد شد. اما در صورتی که ریزش قیمت ارز شدید باشد می‌توان احتمال کاهش قیمت اسمی مسکن را نیز مطرح کرد.

کارشناسان نتیجه نهایی انتخابات ریاست آمریکا را براساس آرای شمارش شده تا الان، به معنای پایان روند تورم دو سال اخیر در بازار مسکن از یکسو و همچنین پایان ادامه انتظارات تورمی در بازارهای اقتصادی از جمله بازار مسکن می‌دانند. هر چند معتقدند حتی در صورت پیروزی بایدن و ایجاد جو روانی گفته شده، اگر سیاست‌های اقتصادی مناسب برای ساماندهی بازارها واقتصاد و از جمله بازار مسکن از سوی حاکمیت و سیاست‌گذاران داخلی اعمال نشود، اثر هر نوع تحول خارجی هر چند مثبت بر تحولات داخلی، موقتی و گذرا خواهد بود.