طرح مالیات بر عایدی سرمایه حداقل در حوزه برخورد با سرمایه‌گذاری در بازار املاک و خصوصاً مسکن، با چالش‌ها و ابهاماتی روبه‌روست که رسیدگی نکردن به آنها در جریان تبدیل طرح به قانون، می‌تواند ضمن ایجاد چالش‌های جدی در مسیر اجرا، سرنوشتی نظیر قانون مالیات بر خانه‌های خالی برای آن رقم بزند. نحوه مواجهه با خریداران مصرفی بازار مسکن در این طرح و مدنظر قرار نگرفتن قدرت خرید تقاضای مصرفی در تحولات اقتصادی، ازجمله موضوعاتی است که می‌تواند مالیات بر عایدی سرمایه در حوزه املاک و مسکن را فقط به ابزاری برای درآمدزایی دولت تبدیل کند و به ساماندهی مناسبات این حوزه منجر نشود.
 بعد از حدود 9سال انتظار، طرح مالیات بر عایدی سرمایه، در حال عبور از آخرین پیچ‌وخم‌های مجلس برای تبدیل‌شدن به قانونی لازم‌الاجراست، اما غفلت از برخی مسائل کارشناسی و تعجیل در نهایی‌کردن این طرح باعث مطرح‌شدن برخی شبهات، انتقادات و سؤالات شده که اگر هریک از آنها درست باشد، می‌تواند به چالشی جدی در مسیر اجرای این قانون تبدیل شود؛ چالشی که حتی می‌تواند این قانون مترقی را مثل قانون مالیات ارزش‌افزوده به مصیبتی جدید برای حوزه‌های مولد اقتصاد تبدیل کند و آسیبی به سوداگران و غیرمولدها نرساند.

جزئیات مالیات عایدی مسکن

براساس طرح مالیات بر عایدی سرمایه که در دستور کار مجلس قرار دارد، همه اشخاص حقیقی و حقوقی ایرانی و غیرایرانی اعم از مقیم و غیرمقیم، نسبت به مجموع عایدی حاصل از واگذاری اموال منقول و غیرمنقول اعم از املاک و حق واگذاری محل، خودرو و انواع وسایل نقلیه موتوری جاده‌ای، ریلی، دریایی و هوایی، سکه، ارز، سهام و اوراق بهادار مشمول پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه براساس نرخ‌های تعیین‌شده در طرح هستند. در طرح مجلس، نرخ مالیات برای واگذاری دارایی‌های غیرمنقول اعم از املاک و حق واگذاری محل براساس مدت تملک به این شرح است که برای دوره نگهداری کمتر از یک‌سال باید 28درصد مابه‌التفاوت قیمت خرید و فروش با کسر هزینه‌های اعلام‌شده در طرح به‌عنوان مالیات بر عایدی سرمایه پرداخت شود. طبق نظر تهیه‌کنندگان طرح، نرخ مالیات بر عایدی سرمایه در این حوزه پس از یک‌سال مالکیت، سالانه 2واحد درصد کاهش می‌یابد و برای دوره مالکیت 12سال و بیشتر، معادل 6درصد محاسبه می‌شود.
بر اساس طرح مجلس، مبنای محاسبه عایدی املاک، قیمت ثبت‌شده در سند املاک است و در هر حال این مبنا نمی‌تواند در نقل‌وانتقالات بیش از 120درصد یا کمتر از 80درصد شاخص قیمت باشد. همچنین شاخص قیمت موضوع این محاسبه، برابر با ضریبی از ارزش معاملاتی ماده64 قانون مالیات‌های مستقیم است که سازمان امور مالیاتی باید ظرف 3‌ماه از لازم‌الاجرا شدن این قانون، ضرایب را به تفکیک بلوک شهر در کشور تعیین کرده و آن را هر 3ماه به‌روزرسانی کند. ضمناً قیمت زمان تملک املاکی که پیش از اجرای قانون به تملک اشخاص درآمده، معادل شاخص قیمت در زمان لازم‌الاجرا شدن قانون خواهد بود و عایدی قبلی سرمایه در این املاک مشمول مالیات نخواهد بود.

نگاهی به تجربیات ناموفق

پیش از این مجلس 2قانون مالیاتی مترقی تحت عناوین مالیات ارزش‌افزوده و مالیات بر خانه‌های خالی را تصویب کرده؛ اما به‌واسطه کوتاهی در سنجش مطابقت این قوانین با وضعیت اقتصادی کشور، عملاً هیچ‌کدام از این 2قانون نتوانستند هدفگذاری‌های قانونگذار را محقق کنند. در ماجرای مالیات ارزش افزوده، همچنان اختلاف نظرهای فاحشی در مورد جزئیات قانون وجود دارد و بعد از 12سال از تصویب، همچنان مجلس درگیر اصلاح آن است. صاحب‌نظران معتقدند تجربه مالیات بر ارزش افزوده نشان می‌دهد که بدون تدوین یک قانون جامع و بی‌ابهام و بدون آموزش مجریان، امکان دستیابی به اهداف قانون امکان‌پذیر نیست و اتفاقاً به ضرر بخش مولد کشور تمام می‌شود. در مورد مالیات بر خانه‌های خالی نیز با گذشت بیش از 5سال از تصویب قانون در مجلس، به‌واسطه مطابقت ندادن این طرح با زیرساخت‌های موجود، دستگاه‌های اجرایی و مقتضیات اقتصاد، همچنان اجرای آن معطل مانده است. بررسی‌های مرکز پژوهش‌های اتاق ایران نشان می‌دهد در شرایط فعلی و بدون مهار تورم دورقمی، طرح مجلس برای مالیات بر عایدی سرمایه، زمینه کسب یک مالیات تورمی جدید و بدون زحمت را برای دولت فراهم می‌کند و کمکی به مقابله با سوداگری و انتقال نقدینگی به سمت حوزه‌های مولد نخواهد کرد.

اما و اگرهای حوزه املاک

یکی از مسائل مغفول در طرح مالیات بر عایدی سرمایه، بی‌توجهی به این موضوع است که ارزش کالاهای سرمایه‌ای به‌واسطه محرک‌های تورمی موجود در اقتصاد افزایش می‌یابد و در معاملات غیرسوداگری، عایدی حاصل از آن تأثیری در قدرت خرید صاحبان آنها ندارد. به‌عنوان مثال براساس طرح مجلس، سوداگری که یک واحد مسکونی را خریداری می‌کند و بعد از کمتر از یک‌سال آن را می‌فروشد باید 28درصد عایدی سرمایه را به‌عنوان مالیات بپردازد اما همزمان اگر یک مصرف‌کننده بیش از یک واحد مسکونی در تملک داشته باشد، طبق قانون فقط آخرین واحد مسکونی در تملک او معاف از مالیات است و در صورت اقدام به فروش یکی از آنها، باید مالیات بر عایدی سرمایه را تمام و کمال بپردازد. البته در کنار این الزام، یک راه فرار نیز در قانون تعبیه شده و فرد می‌تواند املاک مازاد خود را بدون پرداخت مالیات به والدین، همسر دائم و فرزندان به‌صورت بلاعوض یا وکالتی انتقال دهد و سپس آنها را بفروشد؛ در غیر این صورت، مصرف‌کننده‌ای که به هر دلیلی بیش از یک مالکیت به نام او ثبت شده باشد، اگر مثلاً بعد از 5سال از خرید یک آپارتمان بخواهد آن را تبدیل به احسن کند باید معادل 20درصد تفاوت قیمت خرید و فروش آن آپارتمان را (با کسر بخشی از هزینه‌های مدنظر قانون) به‌عنوان مالیات پرداخت کند که در این صورت هرگز قادر به خرید آپارتمانی نظیر آپارتمان قبلی خود هم نخواهد بود و عملاً معادل مالیات پرداختی از قدرت خرید واقعی او در اقتصاد ایران کاسته خواهد شد.
نکته دیگر اینکه در حوزه املاک و مستغلات، مطابق قوانین کشور، اسناد عادی نظیر قولنامه و دست‌نوشته نیز در دادگاه دارای اعتبار است و هیچ الزامی برای ثبت رسمی نقل‌وانتقال املاک وجود ندارد؛ از این‌رو تا زمانی که قانونگذار اسناد عادی را معتبر بداند، از یک‌سو احتمال افزایش معاملات غیررسمی در بازار تقویت می‌شود و از سوی دیگر اخذ مالیات بر عایدی سرمایه به شکل صحیح امکان‌پذیر نخواهد بود، چراکه امکان شناسایی و رصد معاملات این اسناد وجود ندارد.

خطر تکرار قانون مالیات بر خانه‌های خالی

بازار املاک و مستغلات ایران را می‌توان یکی از غیرشفاف‌ترین بازارهای کشور لقب داد که با کمترین قوانین نظارتی و شفاف‌ساز روبه‌روست؛ تا جایی که برخی این بازار را بهشت پولشویان و سوداگران معرفی می‌کنند. با نگاهی به وضعیت این بازار و سرنوشت متقاضیان مصرفی بازار مسکن، تدوین قوانینی مؤثر، شفاف‌ساز و ضدسوداگری در بازار املاک نیازی جدی محسوب می‌شود که بخشی از آن می‌تواند در قالب قانون مالیات بر عایدی سرمایه تأمین شود. البته بررسی تجربه‌های قبلی نشان می‌دهد بی‌توجهی به جزئیات کارشناسی و برخی واقعیت‌های اقتصادی در زمان تصویب قوانین، باعث شده حتی با تصویب قوانین مترقی نیز اهداف سیاستگذاری و قانونگذار محقق نشود. بارزترین نمونه این تجربیات در حوزه مسکن، تصویب قانون مالیات بر خانه‌های خالی است که در تیرماه94 به تصویب نمایندگان مجلس رسید و باید از زمستان94 رسماً اجرا می‌شد؛ اما بعد از گذشت 5.5سال از تصویب قانون، همچنان متولیان امر در حال زمینه‌سازی برای اجرای آن هستند. با این تفاصیل و با توجه به نواقصی که در زمینه مالیات بر عایدی سرمایه در حوزه املاک وجود دارد، به‌نظر می‌رسد تعجیل در تصویب این قانون بدون رفع ابهامات موجود در حوزه اطلاعات مالکیت املاک، اصلاح برخورد با متقاضیان مصرفی و همچنین تعیین تکلیف اسناد رسمی و غیررسمی املاک، می‌تواند اجرای کامل و اثرگذار این قانون را برای چندین سال به تعویق بیندازد یا پیامدهای منفی دیگری برای تولید مسکن و خانه‌دار شدن متقاضیان مصرفی به‌دنبال داشته‌باشد.