بررسی آماری تحولات بازار مسکن در سه دهه اخیر نشان می‌دهد: بازار مسکن در سال ۹۹ با استناد به دو نشانه، یک تورم بی‌سابقه را تجربه کرده است. تا پیش از انتشار کارنامه بازار مسکن در یک‌سال ۹۹، دو علامت جدی از وقوع یک رکورد بی‌سابقه در این بازار وجود داشت. این رکورد شامل دو جزء اصلی معاملات و قیمت بود. بازار مسکن از یک سو در سال ۹۹، رکود کمترین حجم ماهانه معاملات مسکن را داشت. به طوری‌که در برخی ماه‌ها حجم معاملات به کمتر از ۳ هزار فقره نیز رسید. علامت دیگر رکورد تورم ماهانه مسکن بود که به بیش از ۵ درصد رسیده بود. به این ترتیب این انتظار از پیش از انتشار کارنامه یکساله وجود داشت که بازار مسکن به لحاظ رکود سنگین معاملات و جهش قیمت، یک رکورد بی‌سابقه را ثبت کرده است. با این حال در روزهای اخیر، همزمان با انتشار اطلاعات کارنامه تحولات یکساله بازار مسکن در سال گذشته، بر بی‌سابقه نبودن وضعیت این بازار تشکیک وارد شد. اطلاعات این کارنامه مشخص کرد میانگین قیمت مسکن در یک‌سال ۹۹ معادل ۲۳ میلیون و ۸۶۵ هزار تومان بوده که نسبت به یک‌سال ۹۸، بیش از ۸۰ درصد رشد کرده است. رخدادی که وضعیت بازار مسکن در یکسال ۹۹ را بی‌سابقه نشان می‌دهد اما به اعتقاد برخی بررسی آمار بلندمدت تحولات بازار مسکن نشان می‌دهد میانگین قیمت مسکن در سال ۸۶ نیز مشابه سال گذشته معادل ۸۰ درصد افزایش را تجربه کرده است. به این ترتیب این میزان رشد دست‌کم در ۱۲ سال گذشته بی‌سابقه نبوده است. در این میان بررسی‌های «دنیای اقتصاد» حاکی از آن است که با استناد به دو نشانه، این شک در مورد «بی‌سابقه بودن تورم یک‌سال ۹۹ بازار مسکن» مردود است.

نشانه نخست در مورد روند تورم فصلی بازار مسکن در دو سال ۸۶ و ۹۹ است. بررسی آمارهای منتشر شده نشان می‌دهد: در طول سال ۸۶(از بهار تا زمستان) میانگین قیمت مسکن در شهر تهران معادل ۲۰ درصد کاهش پیدا کرد. به طوری‌که در این سال، میانگین قیمت مسکن در بهار معادل یک میلیون و ۷۰۰ هزار تومان و در زمستان معادل یک میلیون و ۳۶۰ هزار تومان بود. درواقع تورم ۸۰ درصدی یک‌سال ۸۶ عمدتا به واسطه رشد قیمت در فصل اول آن بوده اما در طول سال، فصل به فصل روند تغییرات قیمت کاهشی بوده است. اما در سال ۹۹، میانگین قیمت از بهار تا زمستان معادل ۶۷ درصد رشد پیدا کرد. در بهار سال گذشته، معاملات با میانگین قیمت ۱۷ میلیون تومان آغاز شد و با میانگین قیمت ۲۸ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان در زمستان به کار خود خاتمه داد. روندی که بیانگر ثبت تورم ماهانه ۷/ ۶ درصدی در بازار مسکن سال گذشته بوده است. البته علاوه بر این نشانه، یک نشانه دیگر برای مردود بودن این شک وجود دارد. در دوره ابتدایی مورد مقایسه، جهش قیمت فقط در همان سال ۸۶ رخ داد، در سال ۸۷ خاتمه پیدا کرد و در سال ۸۸ قیمت مسکن با ۱۰ درصد کاهش، افت منفی پیدا کرد اما در این دوره طی سال‌های ۹۷ تا ۹۹ جهش مکرر قیمت وجود داشت. از این رو با استناد به این دو نشانه می‌توان گفت سال ۹۹ برای بازار مسکن به لحاظ حجم معاملات و تورم در طول سه دهه اخیر بی‌سابقه بوده است.

حال سوال اینجاست که آیا این روند قرار است برای سال جاری یعنی ۱۴۰۰ نیز تداوم داشته باشد؟ یا اینکه عواملی برای تغییر مسیر بازار مسکن وجود دارد؟ بررسی‌ها حاکی از آن است که بازار مسکن به لحاظ حجم معاملات، رفتار خریدار و فروشنده و قیمت یک سال متفاوت را پیش رو دارد. در سال ۱۴۰۰ باتوجه به اینکه در ماه‌های اخیر بازیگردان اصلی بیرونی بازار مسکن، «ریسک غیراقتصادی» بوده می‌تواند سه مسیر متفاوت را پیش روی این بازار قرار دهد.

مسیر اول با «حل ریسک غیراقتصادی» رقم می‌خورد. مسیر دوم «ناامیدی از حل ریسک غیراقتصادی» است و سومین مسیر جو روانی «منتظر گشایش»(مابین خوش‌بینی و بدبینی) است.

در صورتی که ریسک غیراقتصادی، به طور قطعی تعیین تکلیف شود، روند کاهش قیمت مسکن آغاز می‌شود. به این شکل که ابتدا تورم ماهانه افت پیدا می‌کند، سپس کاهش قیمت اسمی و در مرحله آخر قیمت واقعی کاهش پیدا می‌کند. چراکه در صورت حل ریسک غیراقتصادی، انتظارات تورمی برای معاملات سفته‌بازانه رنگ می‌بازد و بلافاصله تورم ماهانه افت خواهد کرد. تقریبا اتفاقی شبیه آنچه در آبان ماه سال گذشته رخ داد و ماه بعد از آن، تورم ماهانه افت پیدا کرد. در سال گذشته، ریسک غیراقتصادی در نیمه پاییز فروکش کرد و تا ماه بعد از آن، مردم و فعالان اقتصادی امید داشتند نشانه‌های بیشتری در پی تغییر رئیس‌جمهور آمریکا رویت شود اما این خوش‌بینی در ماه‌های بعدی رنگ باخت. چراکه عاملی که می‌توانست کاهش ریسک غیراقتصادی را پایدار کند تعیین تکلیف برجام بود که چنین موضوعی اتفاق نیفتاده. به همین دلیل از اواسط زمستان شکل دیگری از انتظارات در بازارها از جمله بازار مسکن شکل گرفت که به نوعی همان جو روانی مابین مسیر اول و دوم بود. اما اکنون از ابتدای سال جاری، یک حس و برداشت جدید در فضای بازارها از جمله بازار مسکن به سمت خوش‌بینی شکل گرفته و همین امر منجر به ظهور علائم خفیف حضور فروشنده‌ها و بازگشت تدریجی خریداران به بازار شده است. کارشناسان معتقدند در صورتی که مسیر دوم یعنی «ناامیدی از حل ریسک غیراقتصادی» قطعی شود، فضای بازارها به شرایط قبل از آبان ماه سال گذشته بازمی‌گردد و در این صورت همچون آن مقطع زمانی بازار مسکن تعقیب‌کننده بازار ارز و سهام می‌شود. به عنوان مثال در سال ۹۸، بازدهی بورس ۱۸۷ درصد بود و بازار مسکن به دنبال این بازار، معادل ۶۰ درصد بازدهی را ثبت کرد. در سال ۹۷ نیز بازیگردان اصلی انتظارات تورمی بود که موجب شد بازدهی بازار ارز ۱۶۶ درصد و بازدهی بازار مسکن ۷۰ درصد شود.

البته این وضعیت که بازار مسکن دنباله‌رو بازارهای دیگر باشد تا شهریور ۹۹ نیز ادامه پیدا کرد. به طوری‌که آمار نشان می‌دهد بازدهی بازارها از ابتدا تا شهریور ۹۹ به این ترتیب بوده است. بورس ۲۱۱ درصد، ارز ۷۰ درصد و مسکن ۵۵ درصد. در مسیر دوم یعنی جو منتظر گشایش نیز افراد از یک‌سو به دلیل نداشتن انتظارات تورمی، به دنبال خرید و فروش‌های سفته‌بازانه نیستند و از سوی دیگر خوش‌بینی کامل به ثبات و پایداری ندارند. در چنین فضایی احتمالا تجربه زمستان ۹۹ تکرار می‌شود. به این معناکه افراد بازاری را انتخاب می‌کنند که ریسک آن کم و بازدهی آن در بلندمدت بالا است. این موضوع به خوبی از روی آمار قابل توضیح است. در حالی‌که بازدهی ماهانه بازارها در دی ۹۹ همه منفی بود بازار مسکن بازدهی مثبت را ثبت کرد. به طوری‌که بازدهی بورس منفی ۲۰، ارز منفی ۱۳ و سکه منفی ۱۴ بود بازدهی ماهانه بازار مسکن در دی مثبت ۲ ثبت شد. جالب آنکه بررسی روند بازدهی بازارها از ابتدای سال تا پایان بهمن ۹۹ نیز حاکی از آن است که پس از بورس، بازار مسکن بازدهی ۸۹ درصدی داشت و از بازار ارز و سکه عبور کرد.

در مجموع از آنجاکه در ماه‌های اخیر در میان متغیرهای بیرونی، ریسک غیراقتصادی بازیگردان اصلی است؛ اگر بررسی‌ها نشان دهد که مسیر محتمل، گزینه سوم باشد ، این برداشت وجود دارد که بازار مسکن به سمت تورم حرکت کند و تخلیه حباب اتفاق نیفتد. در این میان دو ابزار مهم وجود دارد که می‌تواند بازار مسکن را از این مسیر محتمل دور کند. اولین ابزار افزایش سود بانکی است که گزینه‌ای برای در امان نگه‌داشتن بازار مسکن از تورم است و دومین ابزار که توسط سیاست‌گذار بخش مسکن باید پیگیری شود افزایش هزینه‌های سفته‌بازی و سرمایه‌گذاری در این بازار از طریق ابزار مالیاتی است.