در پژوهشی که با عنوان «آیا بازار مسکن وارد حباب شده است؟» ۱۶ شاخص درخصوص بازار مسکن شهر تهران مورد ارزیابی قرار گرفته است. این بررسی در دو قسمت با عنوان «شاخص‌های مسکن» و «پرسشنامه از متقاضیان بالقوه خرید» انجام شده که در بخش شاخص‌های مسکن، تغییرات سالانه قیمتی مسکن در بازار مسکن شهر تهران، شاخص قیمت به رهن و اجاره، نسبت قیمت به دستمزد، تعداد معاملات و بررسی جست‌وجوی کلمه «قیمت خانه» توسط کابران اینترنت پرداخته شده است. قسمت دوم این پژوهش نیز به نتایج ۱۱ پرسش از متقاضیان بالقوه خرید ملک اختصاص یافته است.

طبق اطلاعات سامانه کیلید از شاخص‌های اقتصادی و نتایج پرسشنامه می‌توان اینگونه استنباط کرد که با افزایش قیمت مسکن در سالهای ۹۷، ۹۸ و ۹۹ به ترتیب با ۷۰ درصد، ۱۰۲ درصد و ۸۵ درصد بازار مسکن وارد رفتارهای هیجانی و حبابی شده و نگاه به خرید ملک به عنوان یک کالای سرمایه‌ای بیش از گذشته شده و احتمال اینکه قیمت واقعی مسکن در بالاترین سطح خود باشد بسیار زیاد است. با توجه به اینکه کشور ما همیشه تورم دارد کاهش اسمی قیمتها ممکن است رخ ندهد اما قیمت واقعی مسکن (تورم در رفته) احتمالا کاهش می یابد.

تغییرات سالانه قیمتی مسکن در بازار مسکن شهر تهران

در این داده‌ها از سال ۱۳۷۰ تا ۱۳۹۰ از شاخص میانگین وزارت راه و شهرسازی استفاده شده است. از سال ۱۳۹۰ تا ۱۳۹۹ از شاخص کیلید استفاده شده است. میزان رشد در سالهای ۹۷، ۹۸ و ۹۹ به ترتیب ۷۱، ۱۰۳ و ۸۵ درصد بوده اند. این افزایش بیشترین و مداومترین افزایش قیمت مسکن در ۳۰ سال اخیر بوده اند. ما یک سال در سال ۸۶ افزایش ۸۱ درصدی را شاهد بودیم و در سالهای ۷۴ و ۷۵ به ترتیب رشد ۶۱ درصدی و ۶۷ درصدی داشته ایم. همانطور که مشاهده می کنید در طول ۳۰ سال فقط ۴ سال افزایش متوالی بالای ۷۰ درصد در قیمت مسکن را مشاهده کرده ایم و آن هم در سالهای ۸۱، ۹۷، ۹۸ و ۹۹ بوده اند. افزایش مداوم و بسیار شدید سالهای اخیر ممکن است ذهنیتی در خریداران به وجود آورد که این روند همچنان ادامه پیدا می‌کند و انگیزه مردم برای سرمایه‌گذاری را افزایش دهد.

شاخص قیمت به رهن و اجاره

این شاخص یکی از شاخص‌هایی است که تا حدودی به ما نشان می دهد آیا قیمت مسکن حبابی شده است؟ در این بخش شاخص قیمت ملک به اجاره در شهر تهران در سال ۹۹ به بالاترین حد خود در طول ۳۰ سال اخیر رسیده و این عدد در طول تاریخ بی سابقه بوده است. این عدد در سال ۷۵ به ۲۸ رسیده بود اما امروز رکورد ۳۰ ساله خود را زده و این نسبت به ۲۹.۵ رسیده است.

نسبت قیمت به دستمزد

یکی از شاخص‌ها برای بررسی اینکه قیمت overshooting شده است نسبت قیمت به دستمزد است و برای اینکه این عدد ملموس‌تر باشد تعداد سال‌های انتظار برای خرید یک ملک ۵۰ متری باتوجه به حداقل دستمزد هر سال و قیمت ملک بررسی شده است. اگر فرض کنیم که فرد یک سوم از درآمد خود را در هر ماه برای خرید خانه پس‌انداز کند چه مدت طول می‌کشد تا خانه‌ای خریداری کند. همان‌طور که مشاهده می‌کنید در این شاخص هم با عدد ۱۵۴ سال به بیشترین میزان خود در طول ۳۰ سال خود رسیده است.

تعداد معاملات

یکی دیگر از شاخص‌هایی که می‌توان بررسی کرد تعداد معاملات است که نشان می‌دهد بازار مسکن شهر تهران وارد رکود شده است. از سال ۸۹ تا ۹۶ به طور متوسط سالانه ۱۶۳ هزار معامله خرید در بازار مسکن تهران انجام می‌شده، اما در سال‌های ۹۷، ۹۸ و ۹۹ به طور متوسط ۱۰۰ هزار معامله انجام شده است. در سال‌های ۹۸ و ۹۹ تعداد معاملات به ۸۴ هزار واحد مسکونی در سال نزول کرده که تقریبا نصف میانگین سال‌های ۸۹ تا ۹۶ بوده است. این اعداد به خوبی نشان می‌دهد که افزایش بی‌سابقه قیمت مسکن باعث رکود شدید در این بازار شده و بخش تقاضای مصرفی در بازار کاهش جدی یافته است.

بررسی جست‌وجوی کلمه «قیمت خانه» توسط کاربران اینترنت

یکی از ابزارهایی که می‌توان برای بررسی حباب‌ها انجام داد، ابزار گوگل ترند است که میزان جست‌وجوی کاربران یک کشور روی کلمات را در سال‌های مختلف نشان می‌دهد. بر اساس داده‌های گوگل ترند کلمه «قیمت خانه» در سه سال گذشته نسبت به سایر سال‌ها توسط کاربران ایران بیشتر جست‌وجو شده است. این موضوع نشان می‌دهد افزایش قیمت در سال‌های اخیر باعث شده بود تا مردم بیشتر تغییرات قیمت مسکن را رصد کنند. بیشترین میزان جست‌وجوی این کلمه از سوی کاربران در دوره ۱۰ ساله اخیر مربوط به بازه اردیبهشت تا مهر سال ۹۹ بوده است. این داده‌ها نشان می‌دهد احتمال حباب مسکن در آن زمان بیشتر از سایر دوران است.

البته ناگفته نماند که در این زمان دولت دو مرتبه خواستار حذف قیمت از آگهی‌های املاک در سایت‌های تبلیغاتی املاک شد تا با حذف قیمت از روند افزایشی قیمت مسکن جلوگیری کند، اما این موضوع فقط باعث افزایش هزینه خریداران و فروشندگان برای آگاهی از قیمت روز مسکن شد و هیچ اثری در جلوگیری از افزایش قیمت مسکن نداشت.

بخش دوم این پژوهش، ۱۱ سوال از متقاضیان بالقوه خرید (کاربران سایت) پرسیده شده است. ابتدای سال ۱۴۰۰ از کاربرانی که می‌خواستند تغییرات قیمتی مسکن خود را در سایت رصد کنند یا در جست‌وجوی خرید ملک بودند نظرسنجی به عمل آمده و دیدگاه و نظرات آنها درباره بازار مسکن دریافت شده است.

نتایج سوال اول که ۴۹۰ نفر به آن پاسخ داده اند نشان می‌دهد که حدود ۴۴ درصد از این افراد در پنج سال گذشته خانه ای خریداری نکرده بودند.

۳۳ درصد خریدها به قصد سرمایه‌گذاری بوده است

سوال دوم این بود که «به چه منظوری ملک خود را خریداری کرده‌اید؟» که ۳۳ درصد افرادی که در یک سال اخیر خانه خریده‌اند به قصد سرمایه‌گذاری تهیه کرده بودند در حالی که این عدد برای افرادی که ۱ تا ۳ سال و یا ۳ تا ۵ سال خریداری کرده بودند ۱۱ درصد و ۱۳ درصد بود. این موضوع حاکی از آن است که تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن در سال گذشته زیاد شده و نگاه به مسکن به عنوان یک کالای سرمایه‌ای در سال اخیر شدت یافته است.

«خرید خانه، امروز در تهران به چه میزان ریسک دارد؟» این عنوان سوال سوم بوده که ۳۰ درصد از پاسخ دهندگان آن را دارای ریسک زیاد، ۳۴ درصد بدون ریسک و ۳۶ درصد تا حدی ریسک دانسته‌اند.

در سوال چهارم از کاربران خواسته شده تا رفتار قیمتی بازار مسکن شهر تهران را در سالهای آینده پیش بینی کنند. ۵۶ درصد تصور این را دارند که قیمت مسکن در سالهای آتی بیش از تورم افزایش می یابد. این نشان می دهد که همچنان مردم تصور این را دارند که قیمت مسکن روند افزایشی خود را حفظ می کند و انتظار افزایش قیمت را دارند.

انتظار دارید در ۱۲ ماه آینده چند درصد ارزش خانه‌های تهران تغییر کند؟ پاسخ دهندگان به پرسش پنجم ۴۵۳ نفر بودند که به طور میانگین ۲۸ درصد افزایش قیمت مسکن را برای سال آینده پیش‌بینی کرده‌اند.

سوال ششم این است که طی ۱۰ سال آینده انتظار دارید ارزش خانه‌های تهران به طور متوسط سالیانه چند درصد تغییر کند؟ ۷۵ درصد افزایش سالیانه قیمت مسکن را برای ۱۰ سال آینده پیش‌بینی کرده‌اند.

همچنین ۶۹ درصد کاربران در پاسخ به سوال هفتم که سال ۱۴۰۰ زمان مناسبی برای خرید ملک است زیرا قیمت مسکن در سالهای آتی افزایش می‌یابد، گزینه موافقم را انتخاب کرده‌اند. زیرا انتظار دارند که قیمت همچنان افزایش یابد.

سوال هشتم این بوده که اگر شخصی امروز مسکن خریداری نکند احتمالا بعدا قادر به تهیه خانه نخواهد بود؟ ۷۵ درصد از پاسخ دهندگان جواب مثبت داده اند.

در مکالمات چند ماه گذشته با دوستان و همکاران، به چه میزان شرایط بازار مسکن مورد بحث قرار گرفت؟ ۴۸۶ نفر به سوال چهار گزینه‌ای نهم پاسخ داده اند که نشان می دهد ۴۴ درصد از افراد به طور مکرر با دوستان و آشنایان خود در رابطه با بازار مسکن صحبت کرده اند.

سوال ۱۰ این است که به نظر شما کدام بازار بهترین بازار برای سرمایه گذاری بلندمدت است؟ ۴۹ درصد از کابرانی که به این سوال جواب داده اند بازار مسکن را مناسب برای سرمایه گذاری دیده اند، بعد از آن ۱۹ درصد بازار رمزارزها را مناسب دیده اند، ۱۵ درصد بازار سرمایه، ۱۴ درصد بازار سکه و طلا و ۲ درصد بازار ارز را مناسب دیده اند.

در چند ماه اخیر در مکالمات با دوستان و آشنایان در رابطه با کدام بازار بیشتر بحث شد که بیشترین رای را بازار سرمایه با ۳۳ درصد، بعد از آن به ترتیب بازار مسکن با ۲۵ درصد، بازار رمزارزها ۱۹ درصد، بازار ارز ۱۹ درصد و در نهایت بازار سکه و طلا با ۸ درصد رتبه آخر را در بین پاسخ کاربران داشته است.

منظور از حباب چیست؟

در مقدمه این مقاله به بررسی این موضوع که در چه شرایطی می توان گفت یک بازار حباب دارد پرداخته شده است. شیلر و کیس در مقاله سال ۲۰۰۳ با عنوان «آیا در بازار مسکن حباب وجود دارد» بر این باورند که در کاربرد گسترده این اصطلاح به وضعیتی گفته می‌شود که انتظارات بیش از حد مردم، از افزایش قیمت در آینده باعث افزایش موقت قیمتها می‌شود. در حین حباب قیمت مسکن، خریداران مسکن فکر می‌کنند خانه‌ای که برای آنها بسیار گران است اکنون یک خرید قابل قبول است؛ زیرا با افزایش قابل توجه قیمت در آینده سود زیادی خواهند برد و با توجه به اینکه افزایش قیمت مسکن در سالهای آتی از پس‌انداز بازدهی بهتری دارد، نیازی به پس‌انداز زیادی ندارند.

افرادی که در دوران حباب قیمتی موفق به خرید خانه نشده‌اند نگرانند که اگر امروز موفق به خرید ملک نشوند احتمالا در آینده با سختی بیشتری قادر به خرید مسکن خواهند بود. بنابراین انتظار افزایش قیمت در آینده اثر جدی بر سمت تقاضای ملک می‌گذارد، اگر مردم انتظار داشته باشند که قیمت ملک کاهش پیدا نکند، و مطمئن باشند برای مدت طولانی قیمت ملک کاهش پیدا نمی‌کند، آنها مسکن را به عنوان یک دارایی با ریسک کم قلمداد می‌کنند. در این شرایط تقاضای سرمایه‌گذاری در ملک شدت بیشتری می‌گیرد و با افزایش تقاضای سرمایه‌گذاری احتمال حبابی شدن بازار مسکن زیاد می‌شود. یکی از ویژگی‌های حباب مسکن این است که خرید ملک جهت افزایش قیمت آن در آینده است نه برای لذت زندگی در آن.

اگر انتظارات افزایش سریع و مداوم قیمت‌ها یک عامل موثر در ایجاد انگیزه برای خریداران ملک باشد، در آن صورت قیمت مسکن به صورت ذاتی بی‌ثبات است. قیمت‌ها همیشه نمی‌توانند با سرعت بالا بروند و هنگامی که مردم متوجه شوند افزایش قیمت‌ها متوقف شده است، حمایت برای پذیرش قیمت‌های بالا شکسته می‌شود و قیمت‌ها در نتیجه کاهش تقاضا، (در اقتصادهای سالم با نرخ تورم تک رقمی) کاهش پیدا می‌کنند، در کشور ما اما نرخ رشد قیمت مسکن کمتر از تورم عمومی ‌می‌شود و درنتیجه آن حباب می‌ترکد.