مدت هاست که بازار مسکن با مشکلات زیادی از جمله بالابودن قیمت و ناتوانی مردم برای خرید منزل مسکونی مواجه است. در این بین، قوانینی وجود دارند که می‌توانند تاحدودی در کنترل نوسانات و عدم تعادل‌ها در بازار ملک موثر باشند.

قوانین مالیاتی که هدف درآمدزایی ندارند!

از جمله این قوانین، دو قانون مالیاتی است که برخلاف تصور مردم از مالیات ستانی یعنی درآمدزایی دولت، هدفش تنظیم گری در بازار مسکن است. منظور، قانون مالیات بر خانه‌های خالی و خانه‌های لوکس است.

قانون مالیات بر خانه‌های خالی و خانه‌های لوکس در قانون بودجه کشور در سال ۱۳۹۹ آمده، اما در سال گذشته در هیات وزیران به تصویب نرسید. در سال بعد یعنی قانون بودجه ۱۴۰۰ مجددا این دو قانون تکرار می‌شود.

از ابتدای سال نیز وعده اخذ این مالیات‌ها از سوی روسای ارگان‌های ذیربط مطرح می‌شود. اما تاکنون که بیش از شش ماه از سال گذشته هنوز خبری از اخذ این مالیات‌ها به گوش نمی‌رسید تا اینکه هفته پیش در تاریخ ۱۴ مهرماه، قانون مالیات خانه‌های خالی در هیات وزیران به تصویب می‌رسد. لازم به ذکر است که مالیات خانه‌های لوکس همچنان در صف تصویب هیات وزیران باقی است.

سازمان مالیاتی اطلاعات خانه های خالی و لوکس را دریافت نکرده است

گفتنی است که محمود علیزاده، از تعلل‌های وزارت راه مبنی بر اینکه تاکنون هیچ اطلاعات و داده‌ای از سوی این وزارتخانه به سازمانی مالیاتی نرسیده است، خبر می‌دهد.

البته سامانه املاک و اسکان که مودیان موظف به معرفی خانه‌های خالی خود از طریق آن هستند نیز دچار اختلالاتی و قطعی‌هایی است که اجرای این قانون را بیشتر به تعویق انداخته است.

برای چگونگی اخذ این مالیات‌ها با کارشناس مالیاتی گفتگو کردیم.

عبدالرضا ارسطو کارشناس مالیاتی مرکز پژوهش‌های مجلس اظهار کرد: اهم سازوکار اجرایی اصلاحیه سال ۱۳۹۹ قانون مالیات بر خانه‌های خالی بدین صورت است که واحدهای مسکونی واقع در شهرهای بالای صد هزار نفر که بیش از ۱۲۰ روز در سال ساکن یا کاربر نداشته باشند، مشمول مالیات بر خانه‌های خالی با نرخ‌های افزایش یافته (نسبت به قانون قدیم) می‌شوند. البته شایان ذکر است که تمام مالکان املاک شهری و روستایی موظفند اطلاعات املاک خود را در این سامانه اظهار کنند، اما صرفا املاک شهرهای بالای صد هزار نفر مشمول این مالیات هستند.

ارسطو با اشاره به اینکه واحدهای روستایی مشمول مالیات بر خانه‌های خالی نمی‌شوند، تاکید کرد: مالکان این واحدها اگر اطلاعات املاک خود را در سامانه ثبت نکنند، مشمول ۲۰ درصد جریمه از مالیات بر خانه‌های خالی خواهند شد. قانونگذار به منظور حمایت از ساخت و سازهای معمولی ۱۲ ماه و پروژه‌های انبوسازی ۱۸ ماه پس از گواهی پایان کار مهلت برای فروش و یا اجاره آن‌ها قرار داده است.

او ادامه داد: هرگونه تغییر مالکیت در واحدهای مسکونی باید ظرف مدت ۱۲۰ روز در سامانه املاک و اسکان کشور ثبت شود تا اطلاعات این سامانه تکمیل شود. مبتنی بر مفاد این قانون وظیفه تشخیص و تعیین واحدهای خالی برعهده وزرات راه و شهرسازی است و پس از آن باید فهرست واحدهای خالی به سازمان امور مالیاتی ارسال شود.

این کارشناس مالیاتی بیان کرد: سازمان امور مالیاتی باید هرساله تا پایان تیر ماه مالیات واحدهای خالی را محاسبه و به مالکان آن‌ها اعلام کند و مالکان آن‌ها باید ظرف یک ماه نسبت به تسویه مالیات متعلقه اقدام کرده تا مشمول جریمه نشوند. از این پس نقل و انتقال املاک پس از پرداخت مالیات بر خانه‌های خالی امکانپذیر است.

یک ملک اصلی و ملک فرعی در شهری دیگر از پرداخت مالیات معاف هستند

او ادامه داد: در این قانون هر خانوار می‌تواند یک اقامتگاه اصلی و یک اقامتگاه فرعی در یک شهر دیگر ثبت کرده و مشمول مالیات بر خانه‌های خالی نشود. علاوه بر معافیت اقامتگاه اصلی و فرعی خانوارها، حداکثر یک واحد که مورد استفاده یکی از اعضای خانواده باشد، از مالیات معاف است. همچنین بیماران، طلاب، دانشجویان و شاغل اگر در شهری غیر از شهرهای مرتبط با اقامتگاه اصلی و فرعی ساکن شوند، اگر اسناد و مدارک ارائه دهند، همچنان از مالیات بر خانه خالی معاف هستند.

ارسطو میزان مالیات پرداختی یک خانه را به عنوان نمونه محاسبه و تصریح کرد: اگر اجاره یک واحد مسکونی مبتنی بر دفترچه ارزش اجاری املاک برابر با مبلغ ۱۰۰ میلیون تومان به عنوان ودیعه و ماهانه دو میلیون تومان اجاره باشد، مالیات خالی بودن این خانه در سال اول حدود ۲۸ میلیون تومان خواهد بود.

این کارشناس مرکز پژوهش‌های مجلس در پاسخ به چالش‌هایی که این قانون مالیاتی در اجرا تاکنون با آن مواجه بوده است، بیان کرد: چالش‌ها و نگرانی‌هایی در خصوص اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی وجود دارد که می‌تواند اثربخشی آن را کاهش دهد. ناهماهنگی میان دستگاه‌های اجرایی، ضعف‌های سامانه املاک و اسکان کشور، همکاری دستگاه‌های اجرایی در تشریک و تسهیم اطلاعات با وزارت راه و شهرسازی جهت تکمیل سامانه، همکاری بانک‌ها و مراکز ارائه دهنده خدمات عمومی با وزارت راه و شهرسازی و سازمان امور مالیاتی به منظور اعمال و تقویت ضمانت‌های اجرایی مندرج در قانون، راهکارهای دور زدن قانون و فرار مالیاتی و ... از جمله آسیب‌هایی هستند که باید برای رفع آن‌ها چاره اندیشی شود.

براساس قانون مالیات بر خانه‌های لوکس مالکان خانه‌های بالای ۱۰ میلیارد تومان نسبت به مازاد ۱۰ میلیارد تومان مشمول پرداخت مالیات به صورت پلکانی می‌شوند.

بعد از تصویب قانون مالیات بر خانه‌های خالی مالکانی که مشمول پرداخت می‌شوند موظف اند که تا پایان بهمن ماه امسال نسبت به پرداخت مالیات خود اقدام کنند. اما مالیات خانه‌های لوکس باید به تصوب هیات وزیران برسد و هنوز اراده‌ای برای اجرایی این قانون حتی در دولت جدید شکل نگرفته است.

البته لازم به تاکید دوباره است که هر دوی این قانون‌ها از نوع مالیات‌های تنظیمی بوده و درآمد چندانی را نصیب دولت نمی‌کنند. همین موضوع جای بحث دارد که با وجود تنظیم گری در بازار مسکن چرا همچنان موانعی وجود دارند که اجرای این قوانین را به تعویق می‌اندازند.