۲۰ روز اول آبان در بازار مسکن تهران، به طناب‏‌کشی دو گروه بازیگر معاملات ملک گذشت. داده‌های آماری مربوط به رفتار فروشنده‌‏های آپارتمان در پایتخت طی این مدت حاکی است، حجم فروشنده‌‏ها در بازار دست‏کم ۲۰درصد نسبت به ماه قبل افزایش پیدا کرد. با این حال، خریداران سرمایه‌‏ای هم بار دیگر به بازار ملک برگشته‌‏اند؛ اما حجم آنها در مقایسه با ماه‌هایی که ریسک بیرونی بالا بود، زیاد نیست. رفت‏وآمد فروشنده‌‏ها و خریداران در بازار مسکن بیانگر «تاثیرپذیری از نیروهای بیرونی غیرهم‏‌جهت» است. «تورم پنهان» بازار مسکن سنجش شد.

طناب‌کشی در بازار مسکن

تازه‌‌ترین اطلاعات مربوط به تغییرات قیمت و حجم فایل‌‌های فروش عرضه شده در بازار مسکن در هفته‌های اخیر نشان می‌دهد بازیگران اصلی بازار مسکن تحت تاثیر انتظارات کاهشی نسبت به آینده قیمت‌‌ها بیش از پیش در حال رفت و آمد در بازار مسکن هستند.

میانگین قیمت پیشنهادی فروش خانه‌های فروشی که طی ۲۰ روز نخست آبان ماه در بازار نیازمندی‌‌های آنلاین «دیوار» در تهران آگهی شده‌‌اند نسبت به مدت مشابه مهرماه افزایش پیدا کرده است. این افزایش البته حول و حوش ۳/ ۱ درصد است و قابل توجه به شمار نمی‌‌آید؛ کمااینکه حتی در اوج حاکمیت رکود بر معاملات در دوره‌های گذشته نیز تورم ماهانه حول و حوش یک درصدی یا قدری کمتر و بیشتر متداول بوده است.

اما آنچه موجب افزایش تورم پنهان مسکن (تغییرات قیمت پیشنهادی فایل‌‌های فروش در بازار مسکن) در ۲۰ روز نخست آبان‌‌ماه نسبت به مدت مشابه ماه قبل از آن شده است، پررنگ‌‌تر شدن حضور خریداران در بازار است. تحقیقات میدانی همسو با نتایج محاسبه روند تغییرات حجم و قیمت پیشنهادی فایل‌‌های فروش مسکن نشان می‌دهد در مدت سپری شده از آبان ماه بر تعداد خریداران مسکن حاضر در بازار که مشغول جست‌وجو هستند افزوده شده است. حضور بیشتر خریداران در بازار مسکن البته به معنای رونق معاملات نیست، بلکه ناشی از بازگشت گروهی از سرمایه‌‌گذاران ملکی به بازار پس از یک ماه خروج موقت از این بازار است. البته معامله‌‌گران اصلی در بازار مسکن فعلی به اذعان واسطه‌ها، متقاضیان «تبدیل به احسن» املاک هستند. این گروه شرایط آرام قیمتی فعلی را برای فروش خانه و خرید واحد جایگزین، مناسب ارزیابی کرده‌‌اند.

متقاضیان تبدیل به احسن اغلب کسانی هستند که یا قصد دارند واحدهای بدون یک یا چند مورد از امکانات کلیدی شامل آسانسور، پارکینگ و انباری را فروخته و واحد کامل‌‌تر و با امکانات را جایگزین کنند یا گروهی هستند که قصد جایگزین کردن خانه خود با واحد بزرگ‌تر یا در محله مرغوب‌‌تر را دارند.

در کنار این گروه، تعدادی از متقاضیان سرمایه‌‌ای مسکن هم که در مهرماه تحت تاثیر مشاهده ثبات قیمت‌‌ها بازار را ترک کرده بودند، اکنون با انگیزه سرمایه‌‌گذاری بلندمدت به بازار بازگشته‌‌اند و تنور معاملات به دلیل حضور آنها در بازار در برخی از محله‌های مصرفی اندکی گرم‌‌تر شده است.

به دنبال افزایش نسبی حضور خریداران در بازار مسکن طی ماه میانی پاییز نسبت به مهرماه، تورم پنهان مسکن نیز به صورت جزئی افزایش پیدا کرده است. در حالی که تورم پنهان مسکن در مهرماه نسبت به شهریور نزدیک صفر بود و عملا فروشنده‌ها قیمت پیشنهادی خود را با مشاهده افزایش متقاضیان خرید مسکن، اندکی افزایش داده‌‌اند. البته افزایش جزئی در فایل‌‌ها الزاما در قیمت قطعی معاملات منعکس نمی‌شود و به گفته واسطه‌های ملکی، «فروشنده‌های واقعی» در نهایت اغلب ناگزیر به ارائه تخفیف به خریداران هستند تا معامله سربگیرد.

اما نکته مهم این است که تورم پنهان حدود یک درصدی به منزله تغییر رفتار هیجانی فروشندگان مسکن نیست، کمااینکه تحقیقات میدانی از مناطق میانی و مرکزی شهر نظیر مناطق ۷ تا ۱۳ نشان می‌دهد در بسیاری از محله‌ها قیمت پیشنهادی فایل‌‌های موجود نسبت به شهریور و مهر ماه نه‌تنها افزایش ندارد، بلکه حتی کاهش جزئی داشته است. در مقابل فروشندگان مناطق لوکس ظاهرا تمایل بیشتری به افزایش قیمت اعلامی خود نشان داده‌‌اند و همین موضوع در نهایت سبب شده تورم پنهان ماهانه مسکن در ۲۰ روز نخست آبان ماه قدری افزایش یابد.

در عین حال تورم پنهان این بازه زمانی نصف بیشترین مقدار ثبت شده در سال جاری یعنی ۵/ ۲ درصد است که در شهریور ماه محاسبه شد.

از سوی دیگر بر اساس داده‌های بازار نیازمندی‌‌های آنلاین «دیوار»، در طول ۲۰ روز نخست آبان ماه حدود ۱۰۲ هزار آگهی فروش مسکن در تهران از طریق این استارت‌آپ منتشر شده است که این میزان نسبت به ۲۰ روز نخست مهرماه ۲۰ درصد افزایش داشته است. بنابراین اگرچه قیمت‌‌های پیشنهادی فروش در تعدادی از فایل‌‌های دیوار به صورت جزئی افزایش پیدا کرده است، اما افزایش قابل توجه فایل‌‌های فروش نشان‌دهنده این است که حضور فروشندگان در بازار مسکن به مراتب پررنگ‌‌تر است. در حال حاضر علاوه بر متقاضیان تبدیل به احسن، بسیاری از فروشندگان حاضر در بازار مسکن از جنس ملاکانی هستند که پیش‌‌تر خرید سرمایه‌‌ای در بازار مسکن انجام داده‌‌اند و اکنون با مشاهده چند ماه حاکمیت ثبات نسبی در بازار، انگیزه کافی برای عرضه واحد خود را پیدا کرده‌‌اند.

نیروی غالب در تقابل انتظارات

مجموعه داده‌های مربوط به تورم پنهان مسکن و تغییرات افزایشی حجم فایل‌‌های فروش نشان می‌دهد در تقابل انتظارات متفاوت قیمتی در بازار مسکن که طی ماه‌های اخیر در بازار مسکن حاکم بوده است، در آبان ماه وزن بیشتر به انتظارات کاهشی اختصاص پیدا کرده و همین موضوع سبب شده فروشندگان بازار مسکن در میانه پاییز به تدریج به این بازار بازگردند. از ابتدای امسال تاکنون، به ویژه از خرداد همزمان با ایام انتخابات ریاست‌جمهوری، دو نوع انتظارات قیمتی متفاوت در بازار مسکن وجود داشت. خریداران و فروشندگان بازار مسکن به عنوان دو ضلع اصلی معاملات ملکی در مقاطع مختلف سپری شده از سال جاری عموما دو دسته بودند؛ دسته نخست انتظارات کاهشی داشتند و رفتار معاملاتی خود را بر این اساس تنظیم می‌کردند و دسته دیگر انتظارات افزایشی داشتند. فروشندگانی که انتظارات قیمتی آنها افزایشی بود، در مقاطعی از سال جاری از جمله در ماه مهر، بازار مسکن را ترک کردند تا از بیرون بازار وضعیت ریسک غیراقتصادی موثر بر بازار مسکن یعنی سرانجام مذاکرات رفع تحریم‌ها را بررسی کنند.

تجربه بیش از سه سال گذشته نشان داده است از آنجا که وضعیت متغیر غیراقتصادی موثر بر شرایط بازارهای اقتصادی می‌تواند روی قیمت ارز اثر بگذارد و به دنبال هرگونه تلاطم قیمتی در بازار ارز، سایر بازارها از قبیل مسکن، خودرو، طلا و... نیز به سرعت تحت تاثیر قرار می‌گیرند، فروشندگان مسکن به محض اینکه سیگنالی درباره احتمال توقف مذاکرات دریافت می‌کنند، یا بازار را ترک می‌کنند یا قیمت پیشنهادی خود را افزایش می‌دهند. در مهرماه تحت تاثیر همین موضوع فروشنده‌ها بازار مسکن را موقتا ترک کردند و در موقعیت دیده‌‌بانی قرار گرفتند اما در آبان ماه با توجه به اینکه ریسک متغیر غیراقتصادی به دلیل سیگنال‌‌های مثبت نسبت به ادامه مذاکرات رفع تحریم پایین آمد، فروشنده‌های بیشتری به ثبات نسبی بازار مسکن پی بردند و برای فروش مصر شدند. واقعیت این است که حتی با فرض اینکه میانگین قیمت قطعی مسکن ماهانه حول و حوش یکی دو درصد رشد کند، باز هم تغییرات قیمت مسکن از تغییرات نرخ تورم عمومی کمتر است و این یعنی قیمت واقعی مسکن به تدریج در حال کاهش است.

بنابراین سرمایه‌‌گذاران بازار ملک در روزهای اخیر ریسک نفروختن خانه را به مراتب بیشتر از ریسک فروختن آن ارزیابی کرده‌‌اند و همین موضوع سبب بازگشت آنها به بازار مسکن شده است. البته هنوز هر دو جنس انتظارات قیمتی در بازار مسکن حضور دارند و شرایط بازار تا رسیدن به بهترین وضعیت ممکن فاصله دارد؛ کمااینکه بازگشت فروشنده‌ها به بازار مسکن تدریجی است، اما رشد ۲۱ درصدی فایل‌‌های فروش نشان می‌دهد روند بازگشت فروشنده‌ها به قصد خروج از بازار مسکن در سه هفته اول آبان قوت گرفته است و این یعنی انتظارات کاهشی بر انتظارات افزایشی غالب شده است.

در صورتی که تغییرات قیمتی فایل‌‌های فروش افزایشی باشد و در عین حال از تعداد فایل‌‌های عرضه شده به بازار کاسته شود، به منزله این است که انتظارات افزایشی در بازار غالب شده و در نتیجه فروشنده‌ها بازار مسکن را ترک کرده‌‌اند. اما وضعیت کنونی بازار مسکن چنین نیست، کمااینکه در عین افزایش جزئی قیمت‌‌های پیشنهادی، تعداد آپارتمان‌‌های فروشی نیز به میزان قابل توجهی افزایش پیدا کرده است. این موضوع نشان می‌دهد در وضعیت کنونی اگرچه خریداران نیز در بازار مسکن حضور دارند و همین موضوع زمینه‌‌ساز نوسان جزئی قیمت مسکن شده است، اما حضور فروشندگان در بازار مسکن به مراتب پررنگ‌‌تر است و این یعنی انتظارات کاهشی بر انتظارات افزایش قیمت مسکن غالب شده است.

این موضوع از آن جهت اهمیت دارد که پس از آخرین دوره رونق معاملات مسکن در سال ۹۷، آنچه بیشترین تاثیر را بر وضعیت قیمت مسکن گذاشته، وضعیت انتظارات بوده که متاثر از وضعیت ریسک متغیر غیراقتصادی (مذاکرات برای رفع تحریم‌ها) است. به همین خاطر حتی در شرایط رکود شدید معاملات در مقاطعی از سال‌های ۹۸ و ۹۹ باز هم روند رشد قیمت مسکن متوقف نشد. به همین ترتیب از آنجا که دولتمردان در هفته‌های اخیر اعلام کرده‌اند مذاکرات احیای برجام را با اتکا به خرد جمعی پیش خواهند برد، این سیگنال مثبت بلافاصله در وضعیت بازار مسکن به شکل بازگشت فروشنده‌ها اثر گذاشت و آنها پی بردند دست‌‌کم در کوتاه‌‌مدت و تا زمانی که موضع متناقضی از سوی دولتمردان در قبال مذاکرات اتخاذ نشود، خبری از تلاطم قیمتی در بازار مسکن نیست و اکنون زمان مناسبی برای خروج سرمایه‌‌گذاران از این بازار است.

منتظر افزایش معاملات باشیم؟

داده‌های مربوط به تورم پنهان مسکن در ماه‌های مختلفی از سال جاری با وضعیت تورم مسکن که بر اساس قیمت قطعی معاملات محاسبه می‌شود، تا حد زیادی همسو و نزدیک به هم بوده است. با این وصف این سوال پیش می‌‌آید که آیا افزایش فایل‌‌های فروش در کنار افزایش حضور متقاضیان خرید در حال جست‌وجو در بازار، به منزله این است که باید در آمارهای رسمی از بازار مسکن آبان ماه، منتظر افزایش حجم معاملات نسبت به مهرماه باشیم؟

تحقیقات میدانی از واسطه‌های ملکی نشان می‌دهد اگرچه تعداد فایل‌‌های فروش زیاد است اما متقاضیان تبدیل به احسن با احتیاط زیادی برای معامله عمل می‌کنند و چون به دنبال تبدیل همزمان ملک خود هستند، ممکن است حتی ثبت معاملاتی که قطعی به نظر می‌‌رسد، به هفته‌های آتی موکول شود و در آمار معاملات آبان منعکس نشود. از طرفی خریداران سرمایه‌‌ای نیز به دنبال خرید در پایین‌‌ترین محدوده قیمت ممکن هستند و اگرچه در بازار حضور دارند، اما عجله‌‌ای برای خرید ندارند و چون فضای حاکم بر معاملات را غیرهیجانی ارزیابی می‌کنند، نگرانی خاصی نسبت به تغییرات قیمت مسکن حداقل در بازه زمانی کوتاه‌‌مدت ندارند. بنابراین این گروه نیز در کمال آرامش در حال جست‌وجو هستند.در نتیجه به نظر می‌‌رسد رفت و آمدهای اخیر خریداران و فروشنده‌ها در بازار ملک الزاما به افزایش قابل توجه حجم معاملات در آبان نسبت به مهرماه منجر نخواهد شد.