مصوبه اخیر مجلس -الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول- که برای بار دوم از سوی شورای نگهبان برگشت خورده، مشاوران املاک را از تنظیم سند عادی (مبایعه‌نامه) منع و نوع جدیدی از قراردادهای ملکی را تعریف کرده است. نمایندگان قرار است ابهامات اعضای شورا نسبت به این مصوبه را رفع کنند. همزمان مرکز پژوهش‌های مجلس، فرمول جدیدی برای پورسانت واسطه‌های ملکی پیشنهاد کرده است. این دو اقدام، معاملات مسکن را گارانتی می‌کند.

آشفته بازار قراردادهای ملکی و هراس پنهان خریداران وفروشنده‌‌‌های واحدهای مسکونی از ورود به مرحله اول معاملات مسکن، به زودی و با اجرای نقشه مصوب و مکمل مجلس برای ساماندهی بازار دلالی ملکی، از بین خواهد رفت.

دو نقشه مصوب و مکمل مجلس برای ساماندهی و اصلاح فرآیند واسطه‌‌‌گری معاملات ملکی در حالی در صورت تایید نهایی به زودی مبنای ثبت قراردادهای ملکی و انجام فرآیندهای مربوط به معاملات مسکن قرار خواهد گرفت که در صورت اجرایی شدن این دو نقشه، مبایعه‌‌‌نامه‌‌‌های فعلی که در شکل قراردادهای غیررسمی بین متعاملین(خریدار و فروشنده مسکن)، نوشته می‌شود، با رسیدن به ایستگاه آخر برای همیشه منسوخ خواهد شد.

این دو نقشه، یک پادزهر برای نگرانی و هراس پنهان خریداران وفروشنده‌‌‌های مسکن برای ورود به بازار معاملات ملک تجویز می‌‌‌کند. اگر چه هر دو نقشه مصوب ومکمل مجلس برای از بین بردن آشفته بازار قراردادهای ملکی هنوز بدون نقص وکامل نیست اما می‌تواند به عنوان یک شروع خوب برای ساماندهی فرآیند واسطه‌‌‌گری ملکی، پس از طی مراحل تکمیلی، منجر به ایجاد ایمنی و اطمینان در متعاملان برای ورود به پروسه معاملات شود.

نقشه مصوب مجلس برای ساماندهی فرآیند واسطه‌‌‌گری و دلالی ملکی به یک قانون نسبتا جدید با عنوان «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر‌منقول» شامل زمین ومسکن مربوط می‌شود که تیرماه امسال مصوب شد اما به دلیل برخی ابهامات و ایراداتی که شورای نگهبان به آن وارد کرده است پس از دو بار رفت و برگشت بین مجلس و شورای نگهبان در حال طی مراحل نهایی اصلاح است.

براساس این قانون وآن طور که در ماده یک آن آمده است جزئیات تمام معاملات مسکن اعم از خرید و فروش و پیش‌‌‌فروش ساختمان و همچنین اجاره واحدهای مسکونی با مدت بیش از دو سال پس از لازم‌‌‌الاجرا شدن قانون، باید در سامانه‌‌‌ای متصل به سازمان ثبت اسناد واملاک کشور به صورت رسمی به ثبت برسند و معاملاتی که به ثبت نرسیده باشند باطل خواهند بود. معاملات ثبت نشده در سامانه ثبت اسناد و املاک کشور در هیچ‌کدام از ادارات ومحاکم پذیرفته نخواهند شد و فقط فردی مالک ملک شناخته می‌شود که در دفتر املاک سازمان ثبت ملک به نام او ثبت شده باشد.

عدم‌اطمینان تا دقیقه ۹۰

ریشه این ماجرا به نگرانی مهم و عمده در میان خریداران و فروشنده‌‌‌های مسکن برمی‌‌‌گردد. به دلیل ابهامات فراوان در مسوولیت‌‌‌ها وماموریت‌‌‌‌‌‌ها و همچنین وظایف ضلع سوم معاملات مسکن(گروهی که مسوولیت ایجاد ارتباط و اتصال بین خریدار وفروشنده مسکن در معاملات ملکی در قالب قراردادی تحت عنوان مبایعه‌‌‌نامه دارد)، بخش زیادی از متقاضیان خرید وفروش مسکن برای ورود به پروسه معاملات ملکی با ترس و نگرانی روبه‌رو هستند. هم‌‌‌اکنون به دلیل ابهامات زیادی که نسبت به چگونگی انعقاد قراردادهای ملکی و فاصله‌‌‌ای که بین تنظیم مبایعه‌‌‌نامه و صدور سند رسمی و محضری وجود دارد، بسیاری از متعاملان به‌خصوص خریداران مسکن از زمان ورود به پروسه معامله تا زمان صدور سند رسمی، در نگرانی وهراس قرار دارند.

در حالی که در عرف و در واقعیت بازار معاملات مسکن صحت وسلامت ۱۰۰‌درصدی معاملات ملکی تنها بعد از صدور سند رسمی برای خریدار محرز می‌شود، همواره خریداران تا زمان صدور سند رسمی به شکل کامل نسبت به صحت معامله‌‌‌ای که انجام داده‌‌‌اند اطمینان ندارند ودر هراس به سر می‌‌‌برند. این در حالی است که مطابق با عرف بازار معاملات مسکن، تا زمان تنظیم سند رسمی به نام خریدار در دفاتر اسناد رسمی وابسته به سازمان ثبت املاک و اسناد کشور، خریداران معمولا ۹۰‌درصد بهای واحد مسکونی را به فروشنده پرداخت کرده‌‌‌اند و تنها پرداخت ۱۰‌درصد از بهای کل معامله به‌روز تنظیم سند موکول می‌شود.

در واقع صدور سند مرحله آخر فرآیند معامله ملکی محسوب می‌شود در حالی که توافق منجر به تبادل بهای ملک معامله شده در مرحله اول فرآیند معامله در قالب مبایعه‌‌‌نامه صورت می‌گیرد.

اما مجلس، تیر امسال، با تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول از قبیل زمین و واحدهای مسکونی، ‌درصدد اصلاح آشفته بازار معاملات ملکی برآمد. اخیرا برای دومین بار شورای نگهبان با وارد کردن برخی ابهامات به این قانون، قانون را مجددا به مجلس برگشت زده است.

اما کارشناسان پیش‌بینی می‌‌‌کنند به دلیل اهمیت این نقشه مصوب برای ساماندهی فرآیند واسطه‌‌‌گری ملکی به احتمال بسیار زیاد این مصوبه بعد از چکش‌‌‌کاری نهایی از سوی مجلس و رفع ابهامات مطرح شده از سوی شورای نگهبان، تاییدیه نهایی دریافت کرده وبه زودی در بازار معاملات مسکن ملاک عمل قرار خواهد گرفت. در صورت تایید نهایی و لازم‌‌‌الاجرا شدن این نقشه مصوب و همچنین تصویب یک طرح مکمل که هم‌‌‌اکنون در مجلس در دست بحث و بررسی برای تصویب قرار دارد، دست‌‌‌کم چهار تغییر و دگرگونی مثبت برای بازار معاملات مسکن ایجاد خواهد شد. در واقع در صورت تایید نهایی نقشه مصوب وتصویب و لازم الاجرا شدن نقشه مکمل، مبایعه‌‌‌نامه یا سند غیررسمی معاملات مسکن در ایستگاه آخر قرار گرفته و قراردادهای جدید ورسمی تحت نظارت سازمان ثبت اسناد واملاک کشور با ثبت در سامانه این سازمان، به عنوان پیش‌‌‌نویس سند رسمی، جایگزین اسناد عادی معاملات ملکی یا همان مبایعه‌‌‌نامه‌‌‌ها می‌شود.

جزئیات نقشه مکمل

نقشه مصوب مجلس برای ساماندهی فرآیند واسطه‌‌‌گری و ثبت معاملات مسکن به صورت رسمی، در حالی تمام معاملات خرید وفروش واحدهای مسکونی و همچنین پیش‌‌‌فروش واجاره‌‌‌های مسکن با مدت زمان بالاتر از دو سال را ملزم به ثبت رسمی در سامانه تحت نظارت سازمان ثبت اسناد واملاک کشور می‌‌‌کند که مجلس در حال بررسی نقشه مکمل ساماندهی بازار ودلالی ملکی است.

در قالب این طرح که در واقع به نوعی نقشه مکمل مصوبه الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول محسوب می‌شود، طرح کاهش تعرفه بنگاه‌‌‌های معاملات مسکن، در دستور کار قرار گرفته است. در قالب جزئیات این طرح، در صورت تصویب واخذ تاییدیه نهایی از سوی شورای نگهبان، تعرفه یا کمیسیون بنگاه‌‌‌های معاملات املاک در فرآیند واسطه‌‌‌گری ملکی به یک دوم کاهش خواهد یافت. استدلال طراحان این طرح آن است که وابستگی درآمد واسطه‌‌‌های ملکی به قیمت فروش مسکن یکی از مهم‌ترین عوامل افزایش غیرمتعارف سطح قیمت‌ها در بازار معاملات املاک مسکونی است. در واقع به دلیل وجود این وابستگی، برخی واسطه‌‌‌ها اقدام به تاثیرگذاری بر بازار و افزایش سطح قیمت‌ها کرده تا از این طریق درآمدهای خود را افزایش دهند، بنابراین لازم است تا حق کمیسیون آنها به یک دوم کاهش یابد.

مرکز پژوهش‌‌‌های مجلس به عنوان بازوی پژوهشی نهاد قانون‌گذار کشور(مجلس) و به عنوان نهادی که نمایندگان وطراحان طرح در مجلس، با استناد به نظرات آن اقدام به اصلاح و چکش‌‌‌کاری طرح‌‌‌های ارائه شده در زمینه‌‌‌های مختلف می‌‌‌کنند، به تازگی در یک گزارش کارشناسی، نظرات خود را درباره این طرح اعلام کرده است. این گزارش که در روزهای اخیر از سوی مرکز پژوهش‌‌‌های مجلس منتشر شده است نسخه ترجیحی برای ساماندهی فرآیند واسطه‌‌‌گری ملکی به منظور قطع ارتباط درآمد واسطه‌‌‌های ملکی از قیمت مسکن ارائه کرده است. پیشنهاد ارائه شده در این زمینه از سوی بازوی پژوهشی مجلس، می‌تواند نقشه مکمل ساماندهی آشفته‌‌‌‌بازار فرآیند واسطه‌‌‌گری ملکی را با فرمول بهتری ارائه کند.

مرکز پژوهش‌‌‌های مجلس در این باره اعلام کرده است کاهش ۵۰‌درصدی تعرفه واسطه‌‌‌های بازار معاملات مسکن، اگرچه در جهت کاهش قیمت مسکن می‌تواند اثرگذار باشد اما مشکل موجود در این رابطه را به نحو مطلوب و اساسی برطرف نمی‌‌‌کند؛ چرا که حتی در صورت کاهش تعرفه‌‌‌ها، باز هم درآمد واسطه‌‌‌های ملکی وابسته به‌درصدی از بهای معامله انجام شده است و بنابراین تفاوت چندانی ایجاد نمی‌شود. مرکز پژوهش‌‌‌ها در این نقشه مکمل پیشنهاد می‌‌‌کند بهتر است مبنای دستمزد یا کمیسیون واسطه‌‌‌های ملکی مطابق با قانون مصوب مجلس در ارتباط با الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، ‌درصدی از بهای قیمت معاملاتی(قیمت منطقه‌‌‌ای) مسکن باشد. چرا که با توجه به رشد فزاینده قیمت مسکن، پیش‌بینی می‌شود کاهش اعمال شده به زودی بی‌‌‌اثر شود. بنابراین مشکل اصلی در این حوزه بحث تعارض منافع میان قیمت ملک با تعرفه واسطه‌‌‌های ملکی است که در روش فعلی هر چه قیمت مسکن بالاتر رود، درآمد واسطه‌‌‌ها افزایش می‌‌‌یابد. بنابراین باید راهکار موثری اندیشیده شود که در آن ارتباط حق‌‌‌الزحمه واسطه‌‌‌های ملکی با قیمت روز ملک قطع شود و براساس معیار دیگری محاسبه شود. پیشنهاد اعلام شده از سوی بازوی پژوهشی مجلس آن است که براساس قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، ارزش معاملات املاک( قیمت منطقه‌‌‌ای) و نه ارزش و قیمت روز واحدهای مسکونی به عنوان ماخذ دریافت حق‌‌‌الزحمه واسطه‌‌‌های ملکی در نظر گرفته شده و مبلغ تعرفه نیز به صورت شفاف در سامانه تحت نظارت سازمان ثبت اسناد واملاک کشور درج شود.

در تبصره یک ماده ۳ مصوبه مجلس در راستای الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول آمده است: «تعرفه دلالان معاملات املاک باید با رعایت ضوابط ومعیارهای زیر تعیین شود:

۱-تعرفه براساس ضریبی از ارزش معاملاتی املاک موضوع ماده ۶۴ قانون مالیات‌‌‌های مستقیم اصلاحی مصوب ۲۷/ ۱۱/ ۱۳۸۰ تعیین شود.

۲-میانگین سالانه حجم پیش‌‌‌نویس قراردادهای به ثبت رسیده موضوع این ماده در مر منطقه جغرافیایی بر تعیین تعرفه به ضورت پلکانی نزولی اثرگذار باشد.

۳-مبلغ سقف تعرفه دریافتی در هر معامله تعیین شود.

در این مصوبه تاکید شده است: «در هر حال، قیمت روز مورد معامله در تعیین میزان تعرفه اثرگذار نخواهد بود و دریافت هر مبلغی حتی با توافق طرفین معامله یا هریک از آنها تحت هر عنوان از جمله حق‌‌‌التحریر یا حق‌‌‌الزحمه درج پیش‌‌‌نویس در سامانه موضوع این ماده ممنوع است.»

چهار تغییر مهم در پروسه معاملات

بررسی‌‌‌ها نشان می‌‌‌دهد، مصوبه تیرماه مجلس در خصوص الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول دست‌‌‌کم دو تحول اساسی و نقشه مکمل مجلس در ارتباط با ساماندهی فعالیت واسطه‌‌‌های مسکن و قطع ارتباط میزان درآمد آنها با قیمت واحدهای مسکونی، حداقل دو تغییر مهم در بازار معاملات ملک ایجاد خواهد کرد. مجموعا چهار تحول اساسی با اجرای این دو نقشه در انتظار بازار مسکن است که می‌تواند آشفته‌‌‌بازار قراردادهای ملکی را از بین ببرد. در صورت دریافت تاییدیه نهایی مصوبه مجلس در ارتباط با الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، و براساس ماده ۳ این قانون، دلالان مکلف خواهند شد پس از انجام مذاکرات مقدماتی بین خریدار وفروشنده یا موجر ومستاجر(در قراردادهای اجاره با مدت بیش از دو سال)، پیش‌‌‌نویس قرارداد را در سامانه ثبت اسناد واملاک کشور درج کنند وآن را جهت تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی منعکس کنند. سازوکار مربوط به این پیش‌‌‌نویس و سامانه باید توسط سازمان ثبت اسناد واملاک کشور تهیه و به تایید قوه قضائیه برسد. به موجب این قانون این سامانه باید حداکثر یکسال پس از لازم الاجرا شدن قانون، راه‌‌‌اندازی و در دسترس متعاملین و واسطه‌‌‌ها قرار بگیرد.

پایان سند عادی؟

تحول اساسی دوم در ارتباط با نقشه مصوب، مربوط به منع دلالان واسطه‌‌‌های معاملات مسکن از نوشتن اسناد عادی مربوط به معاملات ملکی است. براساس ماده ۱۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، دلالان معاملات املاک نمی‌توانند اقدام به تنظیم سند عادی معاملات ملکی کنند. در واقع واسطه‌‌‌های معاملات مسکن که از گذشته تاکنون اقدام به تنظیم وثبت مبایعه‌‌‌نامه به عنوان سند عادی معاملات مسکن می‌کردند در صورت لازم‌‌‌الاجرا شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، دیگر مجاز به تنظیم مبایعه‌‌‌نامه نخواهند بود. این افراد تنها مجازند تا فرآیندهای مربوط به دلالی و واسطه‌‌‌گری برای ایجاد ارتباط بین خریدار وفروشنده را انجام دهند و تنها اقدام به تکمیل و بارگذاری پیش‌‌‌نویس معامله انجام شده در سامانه تحت نظارت و زیرمجموعه سازمان ثبت اسناد واملاک به عنوان مقدمه و پیش‌‌‌نویس سند رسمی کنند.

تحول سوم که در نتیجه اجرای نقشه مکمل حاصل خواهد شد مربوط به تغییر مبنای محاسبه دستمزد یا حق کمیسیون واسطه‌‌‌های معاملات مسکن است که همان‌‌‌گونه که شرح داده شد در صورت تصویب و تایید نهایی، براساس ضریبی از ارزش معاملاتی مسکن محاسبه و دریافت خواهد شد. این مدل محاسبه دستمزد یا حق دلالی املاک درست مشابه مدل محاسبه حق‌‌‌التحریر وحق ثبت معاملات مسکن در دفاتر اسناد رسمی است. با این تغییر دیگر واسطه‌‌‌های معاملات مسکن مجاز نخواهند بود تا دستمزد خود از بابت واسطه‌‌‌گری ملکی را براساس قیمت روز واحد مسکونی معامله شده از خریدار وفروشنده دریافت کنند.

۳‌میلیون به جای ۲۵‌میلیون

برآوردها نشان می‌‌‌دهد هم‌‌‌اکنون ارزش معاملاتی یا ارزش منطقه‌‌‌ای واحدهای مسکونی به طور متوسط بین ۳ تا ۵‌درصد از ارزش روز واحدهای مسکونی است. همچنین ضریبی که دفاتر اسناد رسمی برای دریافت حق التحریر وحق ثبت سند رسمی از متعاملین دریافت می‌‌‌کنند نیز به طور متوسط معادل ۳ تا ۵‌درصد از ارزش معاملاتی واحدهای مسکونی است.

در حال حاضر هزینه‌‌‌ای که واسطه‌‌‌های معاملات مسکن مطابق با تعرفه تعیین شده برای واسطه‌‌‌ها در زمان انجام معاملات مسکن از متعاملین دریافت می‌‌‌کنند در مجموع معادل ۵/ ۰‌درصد از بهای روز واحد مسکونی معامله شده است.

به این معنا که ۲۵/ ۰‌درصد از بهای معامله از خریدار و۲۵/ ۰‌درصد بهای معامله از فروشنده به عنوان کمیسیون واسطه‌‌‌گری ملکی در زمان تنظیم و نگارش مبایعه‌‌‌نامه دریافت می‌شود.

محاسبات نشان می‌‌‌دهد به عنوان مثال هزینه دلالی ملکی هم‌‌‌اکنون برای یک واحد مسکونی با بهای نزدیک به ۵‌میلیارد تومان رقمی در حدود ۲۵‌میلیون تومان در مجموع است که نیمی از آن از خریدار ونیم دیگر از فروشنده دریافت می‌شود.

در صورت لازم الاجرا شدن نقشه مصوب و مکمل برای ساماندهی فعالیت‌های واسطه‌‌‌های بازار معاملات مسکن این میزان به مبلغ حدود ۲‌میلیون و۷۰۰‌هزار تومان در مجموع کاهش خواهد یافت. نیمی از این مبلغ را خریدار و نیمی از آن را فروشنده در زمان انجام معاملات ملکی پرداخت می‌‌‌کند.

چهارمین تحولی که در نتیجه اجرای نقشه مکمل در فرآیند واسطه‌‌‌گری بازار معاملات مسکن ایجاد خواهد شد مربوط به روشن شدن وشفاف شدن مسوولیت‌‌‌ها و وظایف دلالان ملک در فرآیند واسطه‌‌‌گری ملکی و انجام معاملات برای خریدار وفروشنده است.

بازوی پژوهشی مجلس در نقشه مکمل برای ساماندهی بازار واسطه‌‌‌گری معاملات مسکن تاکید کرده است: واسطه‌‌‌های ملکی در ازای دریافت حق‌‌‌الزحمه، علاوه بر دلالت طرفین و تسهیل عقد قرارداد، باید نسبت به احراز هویت طرفین معامله وبرخی ایرادات فاحش معامله، واجد مسوولیت تلقی شوند. همچنین در این نقشه مکمل پیشنهاد شده است تا سازوکاری مصوب واجرایی شود که اعتراضات یا رضایت مشتریان قبلی از نحوه عملکرد واسطه‌‌‌های ملکی توسط اتحادیه مربوطه یا سازمان تعزیرات حکومتی ارزشیابی شده و نتیجه بررسی به صورت شفاف به اطلاع عموم مردم و مشتریان احتمالی بعدی برسد. مرکز پژوهش‌‌‌های مجلس در این گزارش اعلام کرده است ضمن آنکه ساماندهی فعالیت واسطه‌‌‌های ملکی و همچنین ساماندهی وضعیت درآمدی آنها به جهت مقابله با حق‌‌‌الزحمه‌‌‌های نجومی دریافتی از سوی واسطه‌‌‌ها در فرآیندهای معاملات ملکی باید به فوریت در دستور کار قرار بگیرد اما طرحی که نماینده‌‌‌ها هم‌‌‌اکنون برای کاهش ۵۰‌درصدی تعرفه واسطه‌‌‌های معاملات مسکن در دست بررسی دارند، با فرمول فعلی غیرموثر، ناکارآمد و غیرقابل تصویب است. باید این طرح به گونه‌‌‌ای تنظیم شود که ارتباط دستمزد واسطه‌‌‌ها با قیمت روز مسکن قطع شود و قیمت معاملاتی املاک مبنای محاسبه کمیسیون واسطه‌‌‌ها قرار بگیرد. چرا که تنها با کاهش ۵۰‌درصدی حق کمیسیون واسطه‌‌‌های ملکی مشکلات مربوط به تعارض منافع در این حوزه برطرف نخواهد شد وکماکان دستمزد واسطه‌‌‌ها با قیمت مسکن وافزایش بهای ملک به طور مستقیم در ارتباط خواهد بود.