دستورالعمل اجرایی اعطای تسهیلات احداث و نوسازی مسکن در چارچوب قانون جهش تولید مسکن که در سی و یکمین جلسه کمیسیون اعتباری بانک مرکزی به تصویب رسید، به تازگی ابلاغ شده است. بر اساس دستورالعمل فوق، افراد حقیقی و حقوقی برای دریافت تسهیلات باید شخصاً و از طریق دستگاه‌های ذیربط اقدام کنند. این دستگاه‌ها شامل بنیاد مسکن انقلاب اسلامی، شرکت بازآفرینی شهری ایران، شرکت‌های عمران شهرهای جدید و ادارات کل راه و شهرسازی استان‌ها هستند.

لازم به ذکر است که این تسهیلات صرفاً برای طرح های در حال اجرای بانک ها تا پایان سال ۱۴۰۰ ارائه خواهد شد. برای دریافت این وام، ارائه مدارک و مستنداتی از جمله مدارک مربوط به احراز هویت، مدارک مالکیتی، پیش پروانه و یا پروانه ساختمانی و... مورد نیاز است و هنگام ثبت درخواست، بانک عامل (و شعبه) هم باید در سامانه انتخاب شود.

در این دستورالعمل تصریح شده که تسهیلات مذکور می‌تواند به طرح‌های نیمه‌تمام نیز تعلق بگیرد و متناسب با میزان پیشرفت فیزیکی پروژه تسهیلات پرداخت شود؛ البته طرح‌های نیمه تمام مسکن مهر مشمول این تسهیلات نمی‌شود.

مدت زمان بررسی درخواست

ماده ۳ ابلاغیه تصریح می‌کند که وزارت راه و شهرسازی موظف است حداکثر ظرف ۱۰ روز کاری، متقاضیان دریافت تسهیلات موضوع این دستورالعمل را پس از بررسی در سامانه، تعیین تکلیف نماید.

این ابلاغیه یک گام در مسیر شفاف‌سازی قراردادها نیز برداشته است. بر اساس ماده چهارم ابلاغیه، بانک پس از انعقاد قرارداد موظف است اطلاعات مرتبط با هریک از مراحل پرداخت تسهیلات (مثل تعداد و مبلغ قراردادها، تعداد و مبلغ تسهیلات فروش اقساطی شده به تفکیک پروژه، فسخ قرارداد و علل آن و تغییر سازنده) را حداکثر ظرف مدت یک ماه، در سامانه درج نماید.

همچنین در صورت عدم تایید متقاضی، بانک موظف است حداکثر ظرف مدت ۴۵ روز از تاریخ معرفی، متقاضی را مطلع کند.

میزان تسهیلات

چنانچه پیش از این نیز اعلام شده بود، بر اساس مصوبه شورای پول و اعتبار، سقف تسهیلات ساخت مسکن در شهر تهران ۴۵۰ میلیون تومان، شهرهای بالای یک میلیون نفر جمعیت ۴۰۰ میلیون تومان، مراکز استان ها ۳۵۰ میلیون تومان، سایر شهرها ۳۰۰ میلیون تومان و روستاها ۲۵۰ میلیون تومان تعیین گردیده است.

ابلاغیه جدید می‌افزاید که بانک عامل هیچگونه تکلیفی مبنی بر پرداخت تسهیلات مازاد بر سهمیه خود که توسط بانک مرکزی به طور سالانه و بر اساس قانون تعیین می‌گردد، ندارد.

پرداخت متناسب با پیشرفت کار

نحوه اعطای تسهیلات به صورت مرحله‌ای و متناسب با پیشرفت فیزیکی پروژه (به صورت تدریجی) در هریک از مراحل، به شرح ذیل می باشد:

بانک عامل می‌تواند حداکثر تا ۲۰ درصد از کل مانده تسهیلات مشارکت مدنی را با تایید وزارت راه و شهرسازی و اخذ ضمانت نامه بانکی پرداخت نماید. بدیهی است مبلغ مزبور از پرداخت‌های هر یک از مراحل آتی به تناسب سهم‌الشرکه مستهلک می گردد. این دستورالعمل تصریح می‌کند برای تعیین سهم آورده متقاضی و مراحل واریز آن بر اساس شیوه‌نامه طرح‌های حمایتی وزارت راه و شهرسازی عمل خواهد شد.

شرایط بازپرداخت اقساط

ابلاغیه اخیر بانک مرکزی درباره دوره زمانی بازپرداخت تسهیلات موضوع این ابلاغیه می‌گوید: مجموع دوران مشارکت مدنی (ساخت) و فروش اقساطی این تسهیلات حداکثر ۲۰ سال (حداکثر ۳ سال مشارکت مدنی) تعیین می شود. پس از دوران مشارکت مدنی، اصل و سود دوران مشارکت مدنی تسهیلات اعطایی، قابل تقسیط به متقاضی است.

همچنین با توجه به طولانی بودن دوران بازپرداخت و افزایش سود متعلقه به تسهیلات، در صورت تمایل و درخواست متقاضی تقسیط تسهیلات مزبور در دوره‌های زمانی کوتاه‌تر (نظیر ۱۵،۱۲،۱۰،۸ساله و...) امکان‌پذیر است. بر این اساس بانک باید میزان کل سود پرداختی و اقساط ماهانه تسهیلات در دوره‌های بازپرداخت مختلف را به متقاضی اعلام نماید. تقسیط پلکانی تسهیلات هم بنا بر درخواست متقاضی و با تایید بانک عامل قابل اقدام است.

در صورت طولانی شدن دوره مشارکت مدنی بیش از زمان قید شده در قرارداد، چنانچه این افزایش ناشی از کوتاهی سازنده با تایید وزارت راه و شهرسازی باشد، پرداخت سود مشارکت ناشی از مدت زمان افزایش یافته بر عهده سازنده خواهد بود.

گفتنی است به طور کلی در روند پرداخت تسهیلات ساخت (مشارکت مدنی)، اشخاص حقیقی و حقوقی (شرکت‌ها و سازمان‌ها) سرمایه نقدی و یا غیر نقدی خود را با هدف سودآوری با سرمایه بانک در می‌آمیزند و سود این سرمایه طبق قرارداد بین دو طرف تقسیم می‌شود. سازنده باید برای دریافت این تسهیلات، حساب جاری به نام خود در بانک افتتاح کند و بانک سهم خود را از شراکت (به صورت نقدی) طبق ضوابط و مقررات به این حساب واریز می‌نماید. در انتهای قرارداد، بانک سهم خود را به شریک فروخته و وی باید برای تسویه نقدی و یا تقسیط سهم‌الشرکه بانک (در صورت موافقت بانک) مراجعه نماید.

نرخ سود

نرخ سود تسهیلات موضوع این دستورالعمل، معادل نرخ سود مصوب شورای پول و اعتبار در زمان انعقاد قرارداد است. درصورت ترکیب منابع بانک عامل با صندوق ملی مسکن، نرخ سود تسهیلات براساس نسبت مشارکت منابع صندوق ملی مسکن با منابع بانک عامل و براساس نرخ سود مصوب شورای پول و اعتبار، تعیین می‌گردد.

علاوه بر این در صورتی که دولت بخشی از سود تسهیلات را پرداخت کند و یا دستگاه ذیربط نسبت به تخصیص و پرداخت یارانه مربوطه به بانک عامل اقدام نماید، یارانه مزبور در اقساط تسهیلات پرداختی متقاضی اعمال می‌شود.

تعداد واحدهای مشمول هر متقاضی

گفتنی است این تسهیلات تنها به یک واحد مسکونی به نام هر متقاضی تعلق خواهد گرفت. در پروژه‌های احداث مسکن اجاره‌ای نیز فروش اقساطی تسهیلات مشارکت مدنی به تعداد واحدهای پروژه به نام مالک واحدهای اجاره‌ای، بر اساس درخواست مالک و تایید وزارت راه و شهرسازی امکان‌پذیر است.

در بخش دیگری از این دستورالعمل آمده است که بانک عامل در صورت اعطای تسهیلات موضوع این قانون، مجاز به انتشار اوراق رهنی مسکن در چهارچوب مقررات بانک مرکزی و سازمان بورس و اوراق بهادار است.

تنبیه بانک‌های متخلف

بر اساس قانون، بانک‌ها باید ۲۰ درصد از تسهیلات پرداختی سالانه خود را به بخش مسکن اختصاص دهند. بانک مرکزی در این دستورالعمل تصریح می‌کند که اگر بانک‌ها از این تکلیف قانونی شانه خالی کنند، سازمان امور مالیاتی کشور در قالب بودجه سنواتی، مالیاتی برابر ۲۰ درصد تعهد انجام نشده، از بانک متخلف خواهد گرفت.

بانک برای اثبات صحت عملکرد خود موظف است شرایط مقرر در این دستورالعمل اعطای تسهیلات را به نحو صحیح و در مواعد مقرر انجام دهد.

لازم به ذکر است که تفاهم‌نامه‌ها یا قراردادهای واگذاری زمین از طرف وزارت راه و شهرسازی برای پرداخت تسهیلات بانکی، در حکم سند رسمی تلقی می‌شود و بانک عامل می تواند به استناد قراردادهای یاد شده و در صورت عدم انجام تعهدات از طرف بهره‌برداران، مطالبات خود را در صورت لزوم از طریق تملک ملک (اعم از اعیان و حقوق عرصه ملک) وصول کند.