تیراژ تولید مسکن در تهران طی فصل اول امسال به پایین‌ترین میزان طی ۱۸ سال گذشته رسیده است. آماری که نه برای خریداران خوشایند است و نه فروشندگان. اما چرا؟

آمار جدید از پروانه‌های ساختمانی صادرشده نشان می‌دهد سالانه به صورت نرمال بین ۸۰ تا ۱۰۰ هزار واحد مسکونی در تهران ساخته می‌شد. این تعداد از سال ۹۴ به این سو روند نزولی گرفت و به ۶۰ هزار واحد و سال گذشته به ۴۰ هزار واحد مسکونی رسید. اما این تعداد در سه ماهه نخست امسال افت قابل توجهی داشته و به ۶ هزار واحد رسیده است.

این روند نشان می‌دهد از سال ۹۴ به این سو، تعداد مجوزهای صادرشده واحدهای مسکونی کم و کمتر و قیمت هر متر مربع خانه در تهران بیشتر شده است.

بر اساس گزارش بانک مرکزی متوسط قیمت هر متر واحد مسکونی در تهران ۳۹ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان است. با این حساب هزینه خرید یک آپارتمان ۵۰ متری در منطقه متوسط تهران، دو میلیارد تومان است؛ معادل ۳۰ سال حداقل حقوق یک کارگر.

حتی وام مسکن هم کفاف خرید خانه را نمی‌دهد و مردم نمی‌توانند با کمک وام مسکن خانه‌دار شوند. همه این عوامل دست به دست هم داده تا تقاضا برای مسکن نوساز کاهش پیدا کند و واحدهای جدید و تازه‌ساز روی دست سازنده‌ها بماند.

این مساله سبب می‌شود که سازنده‌ها نتوانند واحدهای نوساز خود را بفروشند و برای ساخت واحد جدید خود سرمایه لازم را کسب کنند. نتیجه این مساله کاهش ساخت و ساز و به عبارتی کاهش عرضه مسکن است. کمبود عرضه، به افزایش قیمت دامن می‌زند و توان مردم مجددا برای خرید مسکن کم می‌شود و این کمبود تقاضا، سازنده‌ها را از ورود به بازار دور می‌کند.

نتیجه چنین مساله‌ای ایجاد یک سیکل معیوب است که به افزایش بیشتر قیمت مسکن و کاهش بیشتر تعداد واحدهای مسکونی دامن می‌زند.

پیام چنین آماری برای بازار مسکن چندان خوشایند نیست و نشان می‌دهد با رکود ساخت و ساز و ادامه این روند، باید منتظر افزایش بیشتر قیمت مسکن بود.

البته نمی‌توان گفت که در این شرایط معاملات مسکن به کلی متوقف می‌شود. چراکه آمارهای خرید و فروش مسکن در یکی دو ماه گذشته نشان داد که بازار خرید و فروش مسکن بالاخره از رکود چندماهه خارج شده و تعداد معاملات مسکن افزایش پیدا کرده است.

اما نکته جالب توجه درباره بازار مسکن این بود که بر خلاف سال‌های گذشته، بیشترین تعداد معاملات مربوط به واحدهای قدیمی‌ساز ۲۰ سال به بالا بود. این در حالی است که در گذشته، حجم عمده معاملات مسکن مربوط به واحدهای نوساز بود. این آمار هم نشان می‌دهد قیمت واحدهای نوساز در تهران چنان افزایش پیدا کرده که بسیاری از خریداران، توان پرداخت هزینه آن را ندارند و برای همین به خرید واحدهای قدیمی روی آورده‌اند. چه آنهایی که قصد مصرف شخصی و سکونت را دارند و چه آنهایی که برای سرمایه‌گذاری خانه خریده‌اند.

پاسخ به این سوال بستگی به این دارد که متقاضی خرید مسکن، آن را برای مصرف و سکونت شخصی می‌خرد و یا برای سرمایه‌گذاری.

مهدی سوری، کارشناس بازارهای مالی چندی پیش در پاسخ به این سوال گفت: اگر افراد به قصد سکونت و مصرف شخصی می‌خواهند خانه بخذند، نباید در هیچ زمانی تعلل کنند و باید در اولین فرصت خانه بخرند.

اما اگر قصد افراد از خرید مسکن، سرمایه‌گذاری با نیت سودآوری است، در چنین شرایطی بازار مساعد ورود نیست و احتمال دارد که بازار مجددا وارد رکود شود. به گفته این کارشناس زمانی موقع ورود به بازار مسکن است که یک فرد طبقه متوسط با وام بانکی و پس‌انداز خود بتواند یک واحد مسکونی بخرد. در چنین شرایطی می‌توان گفت بازار از رکود خارج شده و معاملات رونق می‌گیرد و سرمایه‌گذاری در بازار مسکن سودآور است.