بررسی‌ها درباره «ریز هزینه‌هایی که زوج فاقد مسکن برای دریافت وام خرید پرداخت می‌کند» حاکی است، با احتساب سطح فعلی قیمت اوراق،۳۰درصد از مبلغ وام صرف سه فاکتور هزینه‌ای می‌شود که برای وام ۴۸۰میلیونی بالای ۱۴۰میلیون تومان است. این وضعیت به معنای «پرداخت عوارض برای صاحب‌خانه شدن» است.

تازه‌‌ترین بررسی‌‌ها از وضعیت خانه‌‌اولی‌‌ها و تقاضای مصرفی نیازمند استفاده از وام برای خرید مسکن نشان می‌‌دهد، هم‌‌اکنون حول و حوش 30درصد از ارزش کل وامی که زوجین برای خرید مسکن به آن دسترسی دارند، صرف هزینه‌های دریافت این وام می‌‌شود و عملا و در بهترین حالت تنها 70درصد از رقم کل وام برای خرید مسکن باقی می‌‌ماند. این در حالی است که 100درصد این هزینه‌ها قبل از دریافت وام از متقاضی دریافت می‌‌شود؛ متقاضی‌‌ای که اگر منابع مالی کافی برای خرید مسکن در اختیار داشت، نیازی به دریافت وام و استفاده از تسهیلات بانکی نداشت. اما عملا این متقاضی که تشکیل‌‌دهنده مصرفی‌‌ترین گروه تقاضای حاضر در بازار ملک است، قبل از دریافت وام و دسترسی به آن باید ارقام قابل‌توجه و سنگینی را پرداخت کند.

این ارقام را بیش از آنکه بتوان به‌عنوان هزینه دریافت تسهیلات بانکی نامید در واقع در حکم عوارض خرید خانه اول برای مصرفی‌‌ترین شکل تقاضای مسکن است. درحالی‌که تقاضای سرمایه‌‌ای و سفته‌‌بازی به‌دلیل بی‌‌نیازی از وام مسکن برای خرید خانه، عملا با هزینه صفر، اقدام به خرید مسکن می‌‌کند.

هزینه خرید خانه با وام

مصرفی‌‌ترین شکل تقاضای مسکن در شهرها یعنی خانه‌‌اولی‌‌ها و دسته‌‌ای دیگر از تقاضای مصرفی اما غیر خانه‌‌اولی خرید آپارتمان در حالی به وام بانکی برای پوشش بخشی از هزینه‌های خرید واحد مسکونی مورد نظر خود نیاز دارند که پروسه خرید مسکن از سوی این متقاضیان با نوعی دوگانگی همراه شده است.

درحالی‌که این گروه از متقاضیان، حقیقی‌‌ترین ومصرفی‌‌ترین تقاضای مسکن را تشکیل می‌‌دهند و به‌دلیل عدم قدرت خرید کافی برای صاحبخانه شدن به حمایت‌‌ها و تسهیلات ویژه نیاز دارند؛ اما عملا، سیستم حمایتی در نظر گرفته‌شده برای آنها در قالب پرداخت وام بانکی، از همان ابتدا حدود 30درصد از تسهیلات خرید مسکن را می‌‌بلعد. این هزینه شامل خرید اوراق برای دریافت وام و همچنین هزینه‌های صدور سند رهنی برای قرار گرفتن واحد خریداری‌شده در رهن بانکی است که متقاضی اقدام به دریافت وام خرید مسکن از آن کرده است. در این میان برخی از هزینه‌های کمتر شامل چند مورد کارمزد بانکی در هر مرحله از انجام فرآیندهای دریافت وام نیز وجود دارد که متقاضی برای دسترسی به وام باید آنها را نیز پرداخت کند.

قیمت اوراق در قله تاریخی

بررسی‌‌های «دنیای‌اقتصاد» از ثبت قله تاریخی قیمت اوراق در تیرماه به لحاظ متوسط قیمت ماهانه هر فقره اوراق 500هزار تومانی وام مسکن خبر می‌‌دهد. میانگین قیمت هر فقره اوراق وام مسکن در اولین ماه از تابستان1401، از قله تاریخی عبور کرد. متوسط قیمت هر فقره اوراق در این ماه به مرز 137هزار تومان رسید. پیش از این قله تاریخی ماهانه قیمت اوراق مربوط به اسفند1400 با متوسط قیمت 136هزار تومان به ازای هر فقره اوراق 500هزار تومانی بود. متوسط قیمت هر فقره اوراق 500هزار تومانی وام مسکن در سال گذشته-سال 1400- معادل 78هزار تومان بود. در چهار ماه اول امسال این میزان به 116هزار تومان رسید. متوسط قیمت هر فقره اوراق وام خرید مسکن تیرماه امسال به بالاترین سطح به لحاظ تحولات ماهانه قیمت اوراق رسید و قله 137هزار تومانی را تجربه کرد. این در حالی است که برآوردها نشان می‌‌دهد میانگین قیمت هر فقره اوراق وام مسکن در 15روز اول مردادماه امسال در سطح 135هزار و 500تومانی قرار گرفت.

با محاسبه سطح حول وحوش قیمت 130هزار تومانی اوراق وام مسکن، هم‌‌اکنون حدود 30درصد از مبلغ 480میلیون تومان وام خرید مسکن زوجین در تهران برای خرید اوراق هزینه می‌‌شود.

هم‌‌اکنون زوجین متقاضی خرید مسکن در شهر تهران می‌‌توانند 480میلیون تومان وام بانکی دریافت کنند. این در حالی است که برای دریافت این وام به ازای هر یک میلیون تومان، دو فقره اوراق باید خریداری شود.

هم‌‌اکنون برای دریافت وام 480میلیون تومانی خرید مسکن در شهر تهران زوجین باید معادل 960فقره اوراق به ارزش هر فقره حول و حوش130هزار تومان خریداری کنند. در واقع هزینه خرید اوراق برای متقاضیان این وام معادل 125میلیون تومان است که 26درصد از رقم کل وام محسوب می‌‌شود. این در حالی است که علاوه بر هزینه خرید اوراق که در همان زمان ابتدای درخواست متقاضی برای دریافت وام باید تامین و پرداخت شود، در پروسه دریافت وام، مبالغی نیز تحت عنوان کارمزد از متقاضیان دریافت می‌‌شود.

اما هزینه دریافت وام برای متقاضیان خرید مسکن تنها به هزینه خرید اوراق محدود نمی‌‌شود. متقاضیان در زمان دریافت وام که روز انتقال سند رسمی از فروشنده به نام آنهاست نیز هزینه سنگینی را بابت صدور سند رهنی پرداخت می‌‌کنند. سند رسمی، سند غیر از سند اصلی مالکیت است که برای فرد خریدار صادر می‌‌شود. این سند در واقع برای ارائه به بانک وام‌دهنده صادر می‌‌شود و تا زمان تسویه حساب و بازپرداخت کامل وام از سوی متقاضی، نزد بانک باقی می‌‌ماند. به این سند «سند رهنی» گفته می‌‌شود و هزینه‌‌ای را که بابت صدور این سند از متقاضی دریافت می‌‌شود، هزینه ترهین می‌‌گویند.

برآوردهای «دنیای‌اقتصاد» با استناد به فرمولی که بر مبنای آن سند رهنی صادر می‌‌شود نشان می‌دهد هم‌‌اکنون هزینه صدور سند رهنی برای زوجین وام‌گیرنده در شهر تهران (زوجینی که وام 480 میلیون تومانی دریافت می‌‌کنند) معادل 14میلیون و 340هزار تومان است. این در حالی است که هزینه صدور سند رسمی (سند اصلی و غیررهنی که برای خریدار صادر می‌‌شود)، برای یک واحد مسکونی معمولی و متعارف در شهر تهران با مساحت 70مترمربع، از قرار قیمت هر مترمربع 41میلیون تومان (معادل متوسط قیمت مسکن در تهران) و ارزش کل حول و حوش 3میلیارد تومان رقمی حدود 3میلیون تومان است. مشاهده می‌‌شود که هزینه صدور سند رهنی به مراتب و با اختلاف چند برابری بیشتر از هزینه صدور سند اصلی مالکیت فرد خریدار و وام گیرنده است.

علت این موضوع آن است که هزینه انتقال سند اصلی یا سند مالکیت که برای همه افراد در زمان انتقال مالکیت رسمی صادر می‌‌شود بر مبنای قیمت منطقه‌‌ای مسکن محاسبه می‌‌شود؛ قیمت منطقه‌‌ای حدود دو تا سه درصد قیمت روز واحدهای مسکونی است.

اما هزینه سند رهنی برمبنای مجموع رقم اصلی وام به علاوه سود آن، محاسبه می‌‌شود. اصل وسود وام 480میلیون تومانی برای متقاضیان و وام‌‌گیرنده‌ها رقمی حول و حوش یک‌میلیارد و 250میلیون تومان می‌‌شود که هزینه سند رهنی براساس آن محاسبه و از فرد وام‌گیرنده اخذ می‌‌شود. این هزینه هم‌‌اکنون حول و حوش 14 میلیون تومان است. مجموع هزینه‌های دریافتی از فرد متقاضی وام‌‌گیرنده، یعنی هزینه 125میلیون تومانی خرید اوراق به‌علاوه هزینه 14میلیون تومانی تنظیم و صدور سند رهنی و هزینه 3میلیون تومانی صدور سند مالکیت به نام خریدار، معادل حدود 30درصد از مبلغ کل وام را شامل می‌‌شود و رقمی حول و حوش 142میلیون تومان می‌‌شود. این در حالی است که در این برآورد هزینه‌‌ای، هزینه‌های مربوط به پورسانت واسطه‌های ملکی که در ابتدای کار و در زمان تنظیم مبایعه‌‌نامه (زمان توافق فروشنده و خریدار و پس از پرداخت اولین مرحله از بهای آپارتمان)، از طرفین دریافت می‌‌شود، لحاظ نشده است و تنها هزینه‌های دریافت وام مسکن و هزینه انتقال سند رهنی و سند مالکیت محاسبه شده است. از سوی دیگر هزینه‌های دریافت وام مسکن، به‌ویژه هزینه سنگین صدور سند رهنی هزینه‌‌ای است که عمده وام‌‌گیرنده‌ها از آن اطلاع ندارند؛ اما از هزینه مربوط به پورسانت یا حق کمیسیون واسطه‌ها مطلع هستند.

غافلگیری وام‌‌گیرنده‌ها

بررسی‌‌ها نشان می‌‌دهد تعداد قابل توجهی از متقاضیان دریافت وام که بخش عمده آنها برای اولین بار برای خرید مسکن وارد بازار شده، خانه اولی و متقاضی دریافت وام هستند در پروسه دریافت وام دست‌‌کم با دو مرحله غافلگیری همراه می‌‌شوند.

مرحله اول غافلگیری آنها در مواجهه با هزینه خرید اوراق است که هم‌‌اکنون هزینه‌‌ای بسیار سنگین است. مرحله دوم نیز غافلگیری آنها در مواجهه با هزینه پیش‌‌بینی‌نشده برای صدور سند رهنی در آخرین مرحله خرید مسکن یعنی در زمان انتقال رسمی مالکیت از فروشنده به خریدار است. بسیاری از افرادی که برای خرید خانه نیاز به دریافت وام دارند از هزینه اوراق اطلاع ندارند و حتی برخی از آنها نمی‌‌دانند که برای دریافت وام باید اوراق بخرند و بعد از خرید خانه و مراجعه به بانک برای ارائه درخواست وام است که با ضرورت خرید اوراق و پرداخت هزینه سنگین برای آن روبه‌رو می‌‌شوند. در سال‌های قبل که متوسط قیمت اوراق در کانال‌‌های معقول 60 تا 70هزار تومانی قرار داشت، این غافلگیری کم اهمیت‌‌تر بود؛ اما هم‌‌اکنون و با عبور قیمت هر فقره اوراق از مرز 130هزار تومان به‌دلیل آنکه هزینه خرید اوراق بسیار زیاد است، این غافلگیری شدیدتر و شوک‌‌آورتر شده است.

به‌ویژه اینکه، مطابق با روال قانونی و رویه بانکی، این هزینه قبل از واریز وام و در همان ابتدای تشکیل پرونده وام از فرد متقاضی دریافت می‌‌شود. اما غافلگیری دوم که به منزله ضربه نهایی به وام‌گیرنده تلقی می‌‌شود، هزینه صدور سند رهنی است. بخش زیادی از وام گیرنده‌ها تا قبل از روز انتقال سند، از ضرورت و پروسه صدور سند رهنی اطلاع ندارند و تصور می‌‌کنند تنها قرار است هزینه صدور سند مالکیت (هزینه حدود 3میلیون تومانی برای واحد معمولی 70میلیون تومانی که در بالا به آن اشاره شد) را پرداخت کنند. اما در همان روز و در فرآیند انتقال مالکیت، با هزینه سنگین صدور سند رهنی مواجه می‌‌شوند. در روز انتقال مالکیت رسمی از فروشنده به خریدار، نماینده بانک وام‌دهنده چک حاوی مبلغ وام را که به نام فروشنده صادر شده است به فروشنده ارائه می‌‌کند. در مقابل سندی با عنوان سند رهنی تنظیم شده و تا زمان بازپرداخت کامل وام و تسویه حساب وام‌گیرنده با بانک، نزد بانک به‌عنوان وثیقه باقی می‌‌ماند.

این در حالی است که مبلغ 80میلیون تومان از وام 480میلیون تومانی که در واقع وام جعاله مسکن است که همزمان با وام خرید 200میلیون تومانی به زوجین پرداخت می‌‌شود، معمولا یک روز کاری بعد از انتقال سند و پرداخت وام خرید به حساب فرد خریدار واریز می‌‌شود. برخی از خریداران از این موضوع نیز اطلاع ندارند و در روز انتقال سند متوجه این موضوع شده و غافلگیر می‌‌شوند. به نظر می‌رسد در این زمینه اطلاع‌رسانی‌‌های کافی صورت نگرفته و منجر شده است برخی از خریداران در روز انتقال سند با مشکل مواجه شوند.

قدرت خرید واقعی وام مسکن

محاسبات نشان می‌‌دهد پس از کسر هزینه‌های مربوط به دریافت وام و همچنین هزینه انتقال مالکیت به‌صورت رسمی، مبلغی حول وحوش 338میلیون تومان از وام 480میلیون تومانی برای زوجین وام‌گیرنده باقی می‌‌ماند. این وام با محاسبه سطح متوسط قیمت مسکن در شهر تهران تنها معادل حدود 8مترمربع از بهای خرید مسکن در پایتخت را پوشش می‌‌دهد. این میزان در شهرهای بزرگ به‌طور متوسط معادل 19مترمربع است که اگرچه از شهر تهران قدرت پوشش بیشتری دارد، اما این رقم نیز مانند سطح پوشش‌‌دهی وام مسکن پایتخت نسبت به هزینه خرید آپارتمان، ناکافی است.

این در حالی است که هزینه دریافت وام مسکن حول وحوش 5درصد از بهای خرید یک واحد مسکونی معمولی در شهر تهران را به خود اختصاص می‌‌دهد. با اضافه شدن هزینه‌های واسطه‌‌گری و... این میزان به حدود 6 درصد افزایش می‌‌یابد.

این موضوع نوعی وارونگی در سیاستگذاری‌‌های مسکن را نشان می‌‌دهد. در شرایطی که خانه‌‌اولی‌‌ها به‌عنوان مصرفی‌‌ترین شکل تقاضای مسکن نیازمند به حمایت و کاهش هزینه‌ها برای دریافت وام برای خانه‌‌دار شدن هستند، اما عملا در پروسه خرید مسکن هزینه‌‌ای به مراتب بالاتر از سایر متقاضیان وسرمایه‌‌گذاران ملکی پرداخت می‌‌کنند.

این در حالی است که در نبود اهرم‌‌های مالیاتی موثر برای مقابله با سفته‌‌بازی و سوداگری ملکی، ملاکی و احتکار و معاملات مکرر برای خریداران غیرمصرفی که نیازی به دریافت وام برای خرید خانه ندارند، فاقد هزینه است. درحالی‌که در صورت دریافت مالیات از این معامله‌‌گران ملکی که نقش مهمی در بروز و تشدید نوسانات و التهابات قیمت در بازار مسکن دارند، می‌‌توان هزینه‌های خرید مسکن از جمله هزینه دریافت وام به نفع خانه‌‌اولی‌‌ها را کاهش داد و از منابع مالیاتی برای گسترش چتر حمایتی خانه‌‌اولی‌‌ها وتقاضای مصرفی دسته‌‌اول استفاده کرد.