بانک مرکزی در گزارشی از وضعیت بازار مسکن در مرداد ماه امسال، نتایج تعداد معاملات و قیمت‌های متفاوتی با ماه‌های پیش از آن اعلام کرد.

در حالی که تا دو ماه پیش از آن (تیر ماه امسال نسبت به خرداد ماه) رشد ماهانه قیمت مسکن ۵.۸ درصد و در خرداد ماه امسال نسبت به اردیبهشت سال جاری ۸.۴ درصد بود که نشان از نرخ بالای رشد ماهانه قیمت مسکن در سال جاری داشت، اما در مرداد امسال نسبت به تیر ماه شاهد افزایش ۲.۵ درصدی قیمت مسکن بودیم که ترمز رشد ماهانه قیمت مسکن به ناگهان کشیده شد.

این در حالی است که تعداد معاملات شهر تهران نیز کاهش معناداری در یک ماهه مرداد امسال نسبت به تیر سال جاری نشان داد. به خصوص که در ماه‌های اردیبشهت تا تیر امسال تعداد معاملات بالای ۱۰ هزار فقره بود و حتی در خرداد امسال ۱۳ هزار فقره معامله را هم رد کرد. اما در مرداد ماه تنها کمی بیش از ۷ هزار معامله مسکن ثبت شده بود.

کارشناسان اقتصادی مسکن معتقدند رابطه معناداری میان تعداد معاملات مسکن، متوسط قیمت آن در شهر تهران و ارزش دلار وجود دارد.

علت توقف ناگهانی رشد ماهانه قیمت مسکن

به گفته کارشناسان اقتصاد مسکن، علت کشیده شدن ترمز رشد ماهانه قیمت مسکن در مرداد امسال این بود که بسیاری از خریداران به انتظار شنیدن خبر توافق مجدد ایران با طرف‌های مذاکره، از بازار خارج شدند.

این در حالی است که در ۵ ماهه ابتدایی امسال، قیمت مسکن افزایش کمتر از ۲۰ درصدی را تجربه کرده و از متوسط متری ۳۴ میلیون تومان در فروردین ماه به متری ۴۲ میلیون تومان در تیرماه رسید، اما انتشار برخی اخبار در ماه گذشته مبنی بر احتمال دستیابی به توافق در مذاکرات بین المللی، از این روند کاست و سبب شد تا متوسط قیمت مسکن پایتخت از متری ۴۱ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان به ۴۲ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان افزایش یابد.

گفته می‌شود این ثبات نسبی قیمت مسکن در نیمه تابستان امسال ناشی از روند کاهش قیمت دلار به کمتر از ۲۸ هزار تومان در برخی روزهای مرداد ماه بود.

هر متر مسکن در تهران معادل هزار دلار؟

در روزهای اخیر با افزایش مجدد نرخ دلار در بازار و بازگشت آن به دامنه بالای بالای ۳۰ هزار تومان، برخی پیش‌بینی‌ها حاکی از احتمال افزایش مجدد نرخ رشد ماهانه قیمت مسکن در پایان ماه جاری دارد.

به گفته کارشناسان اقتصادی، همراهی دلار و مسکن چه در کوتاه مدت و چه در بلند مدت در اقتصاد کشور مشهود است؛ نمودارهای همراهی دلار و مسکن نشان می‌دهد در تهران متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی به هزار دلار می‌رسد.

حباب ۱۱ میلیون تومانی قیمت مسکن دقیق‌تر است یا ۲ میلیون تومانی؟

در حال حاضر بر اساس آخرین گزارش بازار مسکن شهر تهران طی معاملات مرداد ماه، متوسط قیمت هر متر مسکن در تهران ۴۲ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان است. چنانچه گزاره «هر متر مسکن در تهران معادل هزار دلار» را بپذیریم، و نیز با احتساب هر دلار آزاد ۳۱ هزار و ۸۰۰ تومان که هزار دلار آن معادل ۳۱ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان است، حباب قیمت مسکن در پایتخت حدود ۱۱ میلیون تومان (۱۰ میلیون و ۹۰۰ هزار تومان) خواهد بود.

اما در صورتی که متوسط قیمت هر متر مسکن را فقط برای مناطق ۱۹ گانه تهران و بدون در نظر گرفتن ۳ منطقه اول پایتخت (مناطق ۱، ۲ و ۳) که بیشترین فشار قیمتی را به کل شهر تحمیل می‌کنند، محاسب کنیم، به عدد حدوداً ۳۳ میلیون و ۷۹۴ هزار تومان برای متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در پایتخت می رسیم.

در این صورت، حباب واقعی قیمت مسکن در تهران (یعنی مقایسه هر متر مسکن با هزار دلار) حدوداً ۲ میلیون تومان (یک میلیون و ۹۹۴ هزار تومان) است.

کارشناس اقتصاد مسکن: عامل رشد قیمت مسکن، صرفاً دلار نیست

در همین رابطه روزبه مالکی یک کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه مذاکرات بین المللی بر معاملات مسکن در ماه گذشته تأثیر گذاشت اظهار کرد: اینکه فکر کنیم ممکن است قیمت دلار با دستیابی به توافق به زیر ۲۰ هزار تومان برسد، بسیار بعید است؛ ممکن است در کوتاه مدت نرخ دلار به زیر ۲۵ هزار تومان کاهش یابد اما به سرعت و ظرف یک ماه بار دیگر به نرخ‌های بالای ۲۵ هزار تومان برمی گردد.

وی افزود: در این صورت بازار مسکن نیز دچار رکود تقریبی می‌شود ضمن اینکه بعید است به کاهش قیمت منجر شود اما از وقوع رشدهای ناگهانی و جهشی هم دیگر خبری نیست ولی اگر نرخ دلار در قیمت‌های زیر ۲۵ هزار تومان ثابت بماند، در بلندمدت هم قیمت مسکن روند کاهشی به خود خواهد دید. اما در صورت توقف دلار در دامنه قیمتی ۲۵ تا ۲۹ هزار تومان، کاهش قیمت مسکن نخواهیم داشت.

این کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به احتمال وجود گزینه دیگری همچون ادامه مذاکرات بین المللی ایران با شرایط فعلی گفت: ممکن است در این صورت نرخ دلار کمی افزایشی باشد و درنتیجه روند افزایشی بازار مسکن نیز رشد ۲۰ تا ۳۰ درصدی قیمت خواهد بود.

وی در پاسخ به این سوال که آیا ایده «هر متر مسکن در تهران، معادل هزار دلار» صحت دارد؟ یادآور شد: در بلندمدت می‌توان این گزاره را تأیید کرد اما دوره‌هایی داشتیم که هر متر مسکن ۱۷۰ دلار بود و دوره‌ای هم بود که هر متر مسکن ۱۷۰۰ دلار.

تورم نهاده‌های ساختمانی، هم به ضرر سازنده هم خریدار مسکن نوساز

مالکی ادامه داد: در کنار دلار، نهاده‌های ساختمانی خصوصاً زمین نیز در ارزش قیمت مسکن مؤثر هستند در حال حاضر مهمترین عامل تعیین قیمت مسکن در پایتخت زمین است که هنوز تأمین نشده است.

وی تأکید کرد: افزایش جهانی قیمت فولاد و سیمان هم در رشد قیمت مسکن تأثیر داشته اند؛ رشد قیمت مسکن حتی به سازنده‌ها هم ضربه زده و سبب شده تا رشد هزینه‌های ساخت مسکن را در پی داشته باشد که هم حاشیه سود ساخت را به شدت کاهش دهد و هم از کاهش قیمت مسکن جلوگیری کند.