منطقه ۲۲ تهران، غربی‌ترین و جوان‌ترین منطقه پایتخت به عنوان کانون عرضه آپارتمان‌های نوساز و نیمه‌کاره در حالی از اواسط دوره جهش و به دنبال رشد شدید قیمت مسکن در منطقه ۵، به عنوان یکی از مقصدهای خرید متقاضیان مسکن مورد توجه واقع شد که هم‌اکنون، این منطقه به مقصد مهاجرت خاموش بین‌منطقه‌ای در پایتخت تبدیل شده است.

دو رویداد کم‌سابقه و متفاوت در منطقه22 شهر تهران در آمارهای رسمی مربوط به تحولات بازار مسکن در این منطقه در شهریور ماه امسال، قابل تامل است. در شرایطی که براساس آمارهای بانک مرکزی، متوسط قیمت مسکن در شهر تهران در شهریور ماه امسال در مقایسه با مردادماه 1/ 1 درصد رشد کرد و حجم معاملات مسکن در مناطق 22‌گانه در این ماه نسبت به ماه قبل، حول و حوش 23 درصد کاهش یافت، در منطقه 22 تورم ماهانه 18 درصد و افت بیش از 35 درصدی حجم معاملات خرید مسکن به ثبت رسید. در واقع هم متوسط قیمت مسکن در این منطقه حدود 18 برابر میانگین قیمت شهر تهران رشد کرد و هم شدت ریزش تعداد معاملات مسکن در این منطقه، بیشتر از متوسط کل شهر و بیشترین میزان ریزش ماهانه حجم معاملات خرید مسکن در میان سایر مناطق پایتخت بود. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» درباره دلایل رشد شدید قیمت در برابر افت قابل توجه حجم معاملات مسکن در منطقه 22 شهر تهران، در حالی از تهدید آخرین سنگر خریداران در بازار مسکن تهران خبر می‌دهد که در عین حال، از مهاجرت خاموش متقاضیان، از سایر مناطق تهران به ویژه مناطق غربی به این منطقه خبر می‌دهد.

سیل تورم مسکن در منطقه جوان تهران

بررسی‌ها نشان می‌دهد سیل تورمی که از ابتدای دوره جهش در سال 97 از مناطق شمالی تهران آغاز شده و سپس به مناطق جنوبی رسیده بود هم‌اکنون به غربی‌ترین و جوان‌ترین منطقه تهران که اتفاقا کانون عرضه و فروش آپارتمان‌های نیمه‌تمام، پیش‌فروشی و نوساز است، رسیده است. سرریز جهش در غرب و جنوب پایتخت هم‌اکنون به منطقه 22 رسیده است. پیش از این، مناطق جنوبی تهران دچار اضافه پرش قیمتی شده بود. از ابتدای سال 96 یعنی یک سال قبل از جهش، تا پایان مرداد 1401، متوسط قیمت مسکن در پنج منطقه اول تهران (مناطق نیمه شمالی) 9 برابر و مناطق 9 تا 20 (در جنوب تهران)، 10 برابر رشد کرد. این در حالی است که این میزان برای هر دو گروه مناطق نیمه شمالی و جنوبی تهران، از ابتدای 96 تا خرداد 1401 معادل حدود 9 برابر بود. این موضوع نشان می‌دهد، از خرداد ماه به بعد مناطق جنوبی تهران دچار اضافه‌پرش قیمتی شد و از حالت بازتنظیم با مناطق شمالی خارج شد.

شهریور ماه اما آمارها نشان از رسیدن سیل شدید تورمی به منطقه 22 و ثبت تورم ماهانه 18 درصدی در این منطقه داشت. با وجود اینکه بیشترین افت حجم معاملات خرید مسکن در این منطقه به ثبت رسید. این منطقه که بعد از شروع دوره جهش در سال 97 عملا به سوپاپ منطقه5 تبدیل شد، بعد از آنکه به واسطه شروع دوره جهش، رشد شدید قیمتی در منطقه 5 به ثبت رسید، به مقصد برخی از متقاضیان مسکن این منطقه تبدیل شد. نسبت متوسط قیمت مسکن منطقه 5 به متوسط قیمت مسکن منطقه 22 در سال 96 یعنی سال قبل از جهش، معادل 3/ 1 برابر بود. این میزان در سال 97 و 98 یعنی در دوره جهش ملکی به 4/ 1 برابر رسید و هم‌اکنون به 2/ 1 برابر رسیده است. این آمارها نشان‌دهنده اضافه‌پرش قیمتی در منطقه 22 در مقطع زمانی حال حاضر است.

دلیل این موضوع به سیل تورمی موجود در این منطقه و مهاجرت تقاضا به آن مربوط می‌شود. هر چند در شهریور ماه تحت تاثیر سردرگمی متقاضیان مسکن از وضعیت پیش‌رو و افت حجم معاملات در کل تهران، حجم معاملات خرید در این منطقه به‌شدت افت کرد اما چند عامل مهم و چند ویژگی عمده این منطقه در این ماه باعث شد با وجود افت شدید حجم معاملات، تورم ماهانه 18 درصدی در آن به ثبت برسد.

یک دلیل مهم این موضوع به جاذبه قیمتی منطقه 22 نسبت به سطح قیمت‌ها در منطقه مجاور یعنی منطقه 5 برمی‌گردد. در حالی که متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در منطقه 5 شهر تهران هم‌اکنون معادل 54 میلیون تومان است در منطقه 22 این میزان به‌طور متوسط و به ازای هر مترمربع 45 میلیون است. این فاصله قیمتی در کنار مجاورت با منطقه 5، باعث جذابیت این منطقه برای متقاضیان شده است. از سوی دیگر، در دسترس بودن تعداد بیشتری فایل نوساز به صورت نسبی در مقایسه با سایر مناطق، وجود فایل‌های نیمه‌کاره و قابل پیش‌خرید و جوان بودن منطقه که یکی از جاذبه‌های مهم آن محسوب می‌شود، در این تورم شدید موثر بوده است.

این منطقه، آن طور که تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» و اظهارات واسطه‌ها و فعالان ملکی آن نشان می‌دهد مقصد خریدهای سرمایه‌ای متقاضیان تهرانی و همچنین گروهی از سرمایه‌گذاران سایر شهرهاست. وجود برج‌های مسکونی نوساز در این منطقه با قابلیت خرید با سطوح پایین‌تر قیمتی نسبت به برج‌های نوساز مناطق شمالی تهران، این منطقه را به مقصد جذاب سرمایه‌گذاران ملکی تهران و سایر شهرها تبدیل کرده است. بخش زیادی از معاملات خرید مسکن در این منطقه در هر ماه از سوی افرادی انجام می‌شود که ساکن شهرهای دیگر هستند اما ترجیح می‌دهند برای سرمایه‌گذاری واحدی را در شهر تهران خریداری کنند.

ریزش در مناطق مصرفی

مصرفی‌ترین مناطق شهر تهران واقع در نیمه شمالی پایتخت نیز در این ماه با افت حجم معاملات و میانگین قیمت آپارتمان مواجه شدند. برآوردهای «دنیای اقتصاد» با استناد به آمارهای رسمی نشان می‌دهد در شهریور 1401، متوسط قیمت مسکن در مناطق 2 تا 5، نسبت به مردادماه، 3/ 1 درصد افت کرد و حجم معاملات مسکن در این مناطق نیز ریزش 3/ 21 درصدی را تجربه کرد. مناطق 4 و 5 نیز در همین بازه زمانی- شهریور نسبت به مرداد- با افت 25 درصدی حجم معاملات و کاهش 4/ 1 درصدی متوسط قیمت همراه شدند.

با این حال، در مناطق جنوبی پایتخت اگرچه حجم معاملات خرید مسکن 4/ 23 درصد در مقایسه با ماه قبل ریزش کرد اما متوسط قیمت فروش آپارتمان‌ها، برخلاف مناطق مصرفی نیمه شمالی که کاهش یافت، رشد 7/ 1 درصدی را به ثبت رساند. تحقیقات «دنیای اقتصاد» در تشریح چرایی رشد متوسط قیمت مسکن در نیمه جنوبی پایتخت در برابر رشد منفی قیمت در مناطق مصرفی نیمه شمال تهران یک پیام مهم را به بازار مخابره می‌کند. اظهارات واسطه‌های بازار مسکن در این مناطق نشان از دو رویداد موثر در رشد قیمت مناطق جنوبی در مقایسه با رشد منفی قیمت مناطق مصرفی نیمه شمال تهران دارد.

واسطه‌ها می‌گویند، رشد شدید قیمت‌ها و خارج شدن توان خرید مسکن در این مناطق از عهده بسیاری از متقاضیان مصرفی و حتی سرمایه‌گذارها، می‌تواند یک عامل مهم کاهش قیمت مسکن در مناطق نیمه شمالی در کنار افت حجم معاملات خرید باشد. این در حالی است که گروهی از متقاضیان خرید مسکن که موفق به خرید آپارتمان در این مناطق نشدند مناطق جنوبی را به عنوان مقصد خریدهای ملکی خود انتخاب کردند. از سوی دیگر در شهریور ماه، عمربنای واحدهای فروخته شده در برخی از محلات جنوبی کاهش یافته و سهم نوسازها از معاملات فروش در برخی از این مناطق به‌طور نسبی افزایش یافته است. این وضعیت خود را در شکل افزایش قیمت مسکن در این مناطق و ثبت تورم ماهانه مثبت در شهریور ماه بازار مسکن جنوب تهران منعکس کرده است.