بررسی‌ها در این‌باره حاکی است، آپارتمان‌های تازه‌ساز، به دو علت به «کمیاب»های بازار ملک در پایتخت تبدیل شده‌اند. سکته‌های مکرر این گروه از معاملات مسکن، به‌دلیل اثرگذاری بالای این فایل‌ها در روند کشف قیمت در بازار می‌تواند مسیر کاهش قیمت را سخت کند و به نوعی باعث شارژ تورم ملکی شود. روند فروش نوسازها و رشد قیمت اثرمتقابل بر هم دارند.

با وقوع یک سکته جدید در معاملات آپارتمان‌‌‌های نوساز، رکورد جدیدی از «کف‌‌‌نشینی» سهم این گروه سنی از آپارتمان‌‌‌ها نسبت به کل معاملات ماهانه مسکن به ثبت رسید. بر اساس گزارش رسمی از وضعیت بازار مسکن شهریورماه، سهم آپارتمان‌‌‌های نوساز تا پنج سال ساخت از کل معاملات ماهانه مسکن در پایتخت که مرداد ماه به کف تاریخی 9/ 28‌درصد رسیده بود، یک ماه بعد رکورد تازه‌‌‌ای از رسیدن به حداقل مقدار را به ثبت رساند و به 4/ 28‌درصد کاهش یافت. سکته دوباره معاملات نوسازها که تحت‌تاثیر دو عامل رخ داده، به عنوان یکی از متغیرهای موثر بر تورم مسکن شناسایی شده است.

 سهم نوسازها از معاملات مسکن پایتخت پس از جهش سال 97 در مسیر کاهش تدریجی قرار گرفته و این مسیر همچنان ادامه دارد؛ طوری که اگرچه در مرداد ماه این سهم در تهران با رسیدن به کف تاریخی رکورد زد، اما طی یک ماه بعد این سهم بار دیگر معادل نیم واحد‌درصد کاهش یافته و این یعنی روند افت معاملات نوسازها همچنان ادامه دارد و هنوز متوقف نشده است. اوایل دهه 90 سهم نوسازها از معاملات ماهانه مسکن در تهران نزدیک 59‌درصد و پیش از دوره اخیر جهش قیمت یعنی در سال‌های 95 و 96 بین 51 تا 55‌درصد بود؛ اما پس از چند نوبت سکته در معاملات این گروه سنی از آپارتمان‌‌‌ها، در نیمه سال 1401 این سهم به 4/ 28‌درصد کاهش یافته است. با این وصف دهه پایانی قرن شمسی گذشته را می‌توان دهه سکته‌‌‌های مکرر معاملات آپارتمان نوساز و تازه‌‌‌ساز در شهر تهران توصیف کرد.

درباره علت این سکته‌‌‌های مکرر دلایل مختلفی وجود دارد که ریشه همه آنها پدیده «ملاکی» در بازار مسکن ناشی از انتظارات تورمی و جهش قیمت در این بازار است. اما در نیمه سال‌جاری، دو علت اصلی را می‌توان در این رابطه تشریح کرد. علت اول مساله رکود یا به تعبیر دقیق‌‌‌تر «ابر رکود ساختمانی» است که دست‌‌‌کم در پنج سال اخیر با شدت بسیار زیادی در تهران حاکم بوده است. طبعا کمبود ساخت‌وساز در چند سال اخیر به کاهش عرضه واحدهای مسکونی نوساز در بازار فروش مسکن پایتخت منجر شده است.

در واقع تعداد آپارتمان‌‌‌های آماده عرضه به بازار مسکن به دلیل رکود فراگیر فعالیت‌های ساختمانی با کاهش قابل‌توجهی روبه‌رو شده است. البته این موضوع به منزله کمبود واحد مسکونی در تهران نیست و نباید موجب شود سیاستگذار بخش مسکن بر اساس این تلقی ناصحیح که به دلیل کاهش ساخت‌وساز، تعداد واحدهای مسکونی از میزان تقاضا جا مانده است، برنامه کلان بخش مسکن را تدوین کند. آمارهای رسمی نشان می‌دهد همین حالا در شهر تهران تعداد واحدهای مسکونی از تعداد خانوارها 10‌درصد بیشتر است که نشان می‌دهد کمبودی در این زمینه وجود ندارد. اما مساله این است که تعداد واحدهای مازاد الزاما از گروه سنی نوساز و تازه‌‌‌ساز نیست و نمی‌توانند پاسخگوی نیاز گروهی از متقاضیان مسکن به خرید واحدهای مسکونی نوساز باشند. سهم بسیار کمی از واحدهای مسکونی مازاد در پایتخت را آپارتمان نوساز تشکیل می‌دهد. در واقع مساله کمبود واحدهای تکمیل شده و آماده عرضه، به عنوان دلیلی برای پاسخ به چرایی سکته مکرر معاملات واحدهای نوساز در بازار مسکن تهران به شمار می‌‌‌آید که باید از این بابت مورد توجه قرار گیرد.

بر اساس آمارهای رسمی ظرف یکی دو سال گذشته تعداد واحدهای مسکونی ساخته شده در شهر تهران به صورت سالانه بین 60 تا 70‌هزار واحد بوده و این در حالی است که حداقل نیاز سالانه در شرایط عادی بازار بین 80 تا 90‌هزار واحد مسکونی است.

نامعادله «هزینه ساخت» و «قیمت مسکن»

علت دوم سکته مکرر معاملات آپارتمان‌‌‌های نوساز در شهریور ماه «بن‌‌‌بست محاسباتی، اقتصادی و ذهنی سرمایه‌گذاران ساختمانی» در ماجرای چگونگی ایجاد ارتباط معنادار بین هزینه ساخت و قیمت فروش واحدهای تکمیل شده است.

بر اساس تازه‌‌‌ترین گزارش مرکز آمار در زمستان 1400 میانگین قیمت هر مترمربع زمین در پایتخت به بیش از 5/ 1 برابر قیمت مسکن رسیده و این در حالی است که این نسبت در دهه 70 تقریبا یک به یک بود. در واقع تا سال 80 فاصله چندانی بین قیمت زمین و آپارتمان در پایتخت وجود نداشت و به تدریج با سرعت گرفتن روند ساخت‌وساز در پایتخت و کاهش عرصه در شهر به عنوان زمین قابل ساخت‌وساز، بر قیمت آن افزوده شد، تا جایی که اکنون نسبت قیمت زمین به مسکن در پایتخت به بیش از 5/ 1 رسیده است.

افزون بر قیمت زمین به عنوان اصلی‌‌‌ترین جزء هزینه ساخت‌وساز که در برخی محله‌‌‌های تهران بعضا تا 70‌درصد هزینه‌‌‌های ساخت را نیز به خود اختصاص می‌دهد، تورم قابل‌توجه مصالح ساختمانی در بیش از دو سال اخیر از یک‌‌‌سو و نیز افزایش دستمزد کارگران ساختمانی که امسال اثر خود را نشان داده است از سوی دیگر، سبب شده قیمت تمام شده آپارتمان‌‌‌های نوساز در سال 1401 با افزایش قابل‌توجهی روبه‌رو شود. این تورم هزینه‌‌‌ای با لحاظ حاشیه سود مورد نظر سازنده‌‌‌ها سبب می‌شود قیمتی که آنها برای فروش پیشنهاد می‌دهند تناسبی با قیمت‌‌‌ مورد انتظار در بازار نداشته باشد. به تعبیر دیگر با در نظر گرفتن ظرفیت درونی بازار مسکن، فروش واحدهای نوساز با قیمتی که مدنظر گروهی از سازنده‌‌‌هاست، تقریبا غیرممکن به نظر می‌رسد و به همین خاطر سازنده‌‌‌ها در مواجهه با نامعادله هزینه ساخت و فروش، به کلی از فروش منصرف می‌‌‌شوند.

در واقع هم کمبود فایل نوساز و هم نفروختن مالکان واحدهای نوساز زمینه‌‌‌ساز سکته دوباره در معاملات این واحدها که اکنون کمیاب‌‌‌ترین گروه سنی در بازار مسکن به شمار می‌‌‌آیند، شده است. سازنده‌‌‌ها عنوان می‌کنند که تنها زمانی حاضر به فروش واحدهای تکمیل شده هستند که یا قصد شروع پروژه جدید را داشته باشند یا اینکه بازار جایگزین دیگری برای سرمایه خود شناسایی کنند.

این در حالی است که دست‌‌‌کم در مقطع فعلی کم‌‌‌ریسک‌‌‌ترین بازار جذب سرمایه در کشور از نگاه صاحبان سرمایه بازار مسکن است که حضور در آن به واسطه ناکارآمد بودن ابزارهای مالیاتی بخش مسکن، عملا هیچ هزینه‌‌‌ای برای ملاکان به همراه ندارد یا هزینه آن ناچیز بوده و نمی‌تواند مانعی برای حضور تقاضای سرمایه‌‌‌ای در بازار مسکن ایجاد کند.

از سوی دیگر شروع ساخت‌وساز جدید در بازار مسکن منوط به درست کار کردن حلقه‌‌‌های به هم پیوسته بازار مسکن و رسیدن به حلقه آخر یعنی فروش واحدهای قبلی است. این در حالی است که با توجه به فاصله زیاد بین استطاعت خرید متقاضیان مصرفی مسکن با سطوح فعلی قیمت‌ها به‌ویژه قیمت واحدهای نوساز و نیز رکود دامنه‌‌‌دار و عمیق حاکم بر بازار مسکن در سال‌های اخیر که ظاهرا ادامه‌‌‌دار خواهد بود، عملا امکان فروش واحدهای تکمیل شده برای سازنده‌‌‌ها با توجه به شرایط کلی بازار بسیار اندک است.

اکنون رابطه میان سازنده‌‌‌ها و متقاضیان خرید مسکن به شکلی است که سبب اثر متقابل منفی آنها بر مطلوب دیگری شده است. سازنده‌‌‌ها به دلیل اینکه هزینه ساخت بالاست، از ساخت‌وساز پرهیز می‌کنند و این موضوع موجب می‌شود واحدهای فروشی نوساز نیز با قیمتی که تحت‌تاثیر عرضه اندک، بالا به شمار می‌‌‌آید، فروخته شوند. بنابراین سطح قیمت نوسازها افزایش پیدا می‌کند و این یعنی تعداد کمتری از متقاضیان مسکن امکان خرید واحدهای نوساز عرضه شده را پیدا می‌کنند. در واقع نساختن، زمینه متورم شدن مسکن را ایجاد می‌کند؛ کمااینکه با کاهش عرضه واحدهای کمیاب بازار یعنی نوسازها، قیمت آنها به لحاظ نقشی که در تعیین قیمت مسکن دارند، پرچمدار فرمول کشف قیمت به شمار می‌‌‌آیند، افزایش پیدا می‌کند و به دنبال آنها قیمت سایر گروه‌‌‌های سنی آپارتمان نیز تحت‌تاثیر نوسازها با افزایش همراه می‌شود.

از طرفی در بازار متورم مسکن رکود به مراتب عمیق‌‌‌تر خواهد شد و تعداد کمتری امکان خرید پیدا می‌کنند؛ همین کاهش تقاضای خرید نیز موجب کاستن از رغبت سازنده‌‌‌ها به ساخت‌وساز می‌شود. به این ترتیب یک سیکل معیوب در بازار مسکن شکل گرفته که به نفع هیچ‌‌‌یک از گروه‌‌‌های اصلی فعال در بازار مسکن تهران نیست.

تبعات تورمی سکته مکرر

مقایسه منحنی تغییرات قیمت مسکن با منحنی سهم نوسازها از معاملات ماهانه مسکن در شهر تهران حکایت از وجود رابطه معنادار و همیشگی بین جهش‌‌‌های پیاپی قیمت و سکته‌‌‌های مکرر معاملات آپارتمان‌‌‌های نوساز و کم‌‌‌سن دارد. این مقایسه نشان می‌دهد درست در مقاطعی که بازار مسکن دچار جهش می‌شود، سکته در معاملات نوسازها نیز رخ می‌دهد. هرچند ظاهر ماجرا این است که جهش قیمت زمینه‌‌‌ساز افزایش سرمایه‌گذاری ساختمانی و رونق ساخت‌وساز می‌شود، اما نگاه عمیق‌‌‌تر به موضوع این فرضیه را رد می‌کند؛ کمااینکه با توجه به اثر متقابل قیمت زمین و مسکن روی یکدیگر، هر نوبت جهش عملا سرعت رشد قیمت زمین را نیز افزایش می‌دهد و موجب افزایش هزینه‌‌‌های ساخت می‌شود؛ مساله‌ای که به جهش مکرر قیمت مسکن می‌‌‌انجامد و این موضوع عملا موجب سکته‌‌‌های پیاپی در بازار معاملات آپارتمان‌‌‌های نوساز می‌شود.

با این وصف پس‌‌‌لرزه و پیامد این سکته‌‌‌های مکرر به شکل «تورم» خود را نشان می‌دهد و این تله‌‌‌ای است که ناشی از کمیاب بودن آپارتمان‌‌‌های نوساز، پیش روی بازار مسکن قرار گرفته است. البته می‌توان سکته مکرر معاملات نوسازها را تله تورمی جدیدی برای بازار مسکن معرفی کرد؛ کمااینکه پیش‌تر عوامل متعدد دیگری که تورم مسکن را شارژ می‌کند، شناسایی و در گزارش‌های «دنیای‌اقتصاد» معرفی شده است. وضعیت ریسک متغیر غیراقتصادی یعنی مذاکرات رفع تحریم‌ها و اثر آن بر انتظارات تورمی و نیز بی‌‌‌هزینه بودن سرمایه‌گذاری در بازار مسکن و شکل‌‌‌گیری تقاضای ملاکی تحت‌تاثیر این موضوع از مهم‌ترین عوامل شارژ تورم مسکن در سال‌های اخیر بوده است.