اگر چه یکی از سیاست های تشویق سرمایه گذاران با استفاده از ابزارهای مالی از برنامه های سازمان بورس و اوراق بهادار است به گفته برخی کارشناسان بورس ، چون بازار مسکن و ملک در بورس مغفول مانده است و چون ۹۰ درصد سرمایه گذاران املاک بخش خصوصی هستند این صندوق می تواند راهگشای بخش مسکن باشد.

اما کارشناسان اقتصاد مسکن بر این باور هستند که نباید از این صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات انتظار تحول عظیمی در بازار مسکن داشت چرا که حتی احتمال دارد به دلیل ماهیت بورس و سهام و در نتیجه افزایش سهام این صندوق ها، تبعات تورمی در بخش مسکن به راحتی شکل بگیرد.

طبق آمارهای منتشر شده در حال حاضر بیش از ۹۹ درصد تأمین مالی مسکن از حوزه پولی و بانکی است که این موضوع می تواند فشار سنگینی را به اقتصاد وارد کند. به هر حال تجربه جهانی نشان می‌دهد کشورها به این سمت حرکت کرده‌اند که بخشی از تأمین مالی بازار مسکن را از بازار سرمایه تأمین کنند، بنابراین می‌توان در بخش مسکن از سهم تأمین مالی از حوزه پولی و بانکی کاست و تأمین منابع مالی را از بازار سرمایه جلو برد.

این روزها بازار مسکن با رکود سنگینی در حوزه خرید و فروش مواجه است و همین موضوع باعث شده تا اغلب سازندگان مسکن به دلیل عدم نقدشوندگی منابع مالی توانایی ساخت و ساز جدید را از دست می دهند.

حال راه اندازی و ایجاد صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات دارای ویژگیهایی خوبی در نقدشوندگی خواهد داشت. مشکلی که بازار مسکن را همواره تحت الشعاع خود قرار می دهد. پس این صندوق ها مشکل نقدشوندگی در بازار املاک و مستغلات را برطرف خواهند کرد. در قالب صندوق‌ها متقاضی یونیت‌هایی را خریداری می‌کند که به نقدشوندگی و رونق بازار به‌خصوص در دوره‌های رکود مسکن کمک خواهد کرد.

اما نگرانی دیگر در ایجاد صندوق سرمایه گذاری املاک و مستغلات این است که مسکن در سبد هزینه ها سهم بالایی دارد و هر تغییر و تحولی می تواند در اقتصاد خانوار به خوبی نقش ایفا کند. پس هر گونه تغییر قیمتی با برنامه می تواند هر شهروندی را دچار مشکلات عدیده ای کند.

هزینه‌های خانوارهای شهری و روستایی نشان می‌دهد در سال ۱۴۰۰ کل هزینه‌های خانوار شهری نسبت به سال ۱۳۹۹ رشد ۴۹ درصد و برای خانوارهای روستایی رشد ۵۲.۴ درصدی داشته است. در بین هزینه‌های خانوارها نیز در سال گذشته هزینه خوراکی خانوار شهری افزایش ۵۳ درصدی و این میزان در روستاها افزایش ۵۲ درصدی داشته است. در شهرها هزینه غیرخوراکی افزایش ۴۷.۴ درصدی و در روستاها افزایش ۵۲.۸ درصدی داشته است. در بین هزینه‌های خانوار شهری، ۲۷ درصد مربوط به اقلام خوراکی و ۷۳ درصد مربوط به اقلام غیرخوراکی است. این میزان در روستاها به ترتیب ۴۰ و ۶۰ درصد است. این تفاوت شهری و روستایی عمدتا به‌دلیل سهم بالای هزینه مسکن در شهرهاست. به‌طوری‌که در شهرها ۳۶ درصد و در مناطق روستایی ۱۹ درصد هزینه خانوار مربوط به هزینه مسکن بوده است.

پس این نگرانی که برای افزایش قیمت تلاش‌هایی صورت بگیرد را تا حدودی می توان پذیرفت چرا که این نگرانی وقتی جدی‌تر می‌شود که صندوق‌ها سهم ۱۰ تا ۲۰ درصدی در مسکن یک محله یا شهر را داشته باشند و اگر بخواهند در یک اقدام هماهنگ قیمت‌ها را تغییر دهند قطعا این سهم مسکن در سبد هزینه های خانوار دستخوش اغییرات خواهد شد.

البته اسماعیل حسین زهی عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی در پاسخ به این پرسش که آیا صندوق های املاک و مستغلات دارای مزیت هایی خواهند بود یا خیر؟ می گوید: قطعا این صندوق ها می توانند در سرعت دادن به خرید و فروش مسکن و بالا بردن تولید مسکن نقش آفرینی کنند.

او با بیان اینکه در تمام دنیا کشورها به این سمت حرکت کرده‌اند که بخشی از تأمین مالی بازار مسکن را از بازار سرمایه تأمین کنند ادامه داد: جمع آوری سرمایه های خُرد و حتی کلان می تواند وارد بخش مسکن و ساخت و ساز شود تا علاوه بر تامین مالی پروژه های کوچک و بزرگ به کوتاه کردن مسیر خانه دار شدن سرمایه های اندک نیز کمک کند.

جمع آوری سرمایه های خُرد و حتی کلان می تواند وارد بخش مسکن و ساخت و ساز شود تا علاوه بر تامین مالی پروژه های کوچک و بزرگ به کوتاه کردن مسیر خانه دار شدن سرمایه های اندک نیز کمک کند

او با اشاره به اینکه مشکل نقدشوندگی در بازار املاک و مستغلات یکی از مسائلی است که بخش مسکن و ساخت و ساز سالهاست با آن مواجه است و اکثر انبوه سازان از نبود سرمایه برای آغاز پروژه گله مند هستند تاکید دارد: اگر این صندوق ها بتوانند به تامین مالی پروژه ها کمک کنند بدون شک تولید مسکن نیز رونق خواهد گرفت.

با شرایطی که عرضه و تقاضای مسکن دارد و فاصله شدیدی بین بخش عرضه و تقاضا در طی سال های گذشته ایجاد شده است کارشناسان اقتصاد مسکن بر این باور هستند که شکاف عمیقی میان بخش عرضه و تقاضای مسکن ایجاد شده است که این مسئله از قدرت خرید متقاضیان مسکن نشات گرفته و شرایط مناسبی برای خرید مسکن حداقلی وجود ندارد.

شاید تنها مزیت این صندوق ها حفظ قدرت خرید مردم به‌ صورت حداقلی با شرط اینکه سازمان بورس نظارت‌های دقیقی روی این صندوق‌ها داشته باشد

فرشید پورحاجت دبیر کانون انبوه سازان با تاکید بر اینکه تولید مسکن به شدت دچار مشکل است و عقب ماندگی بزرگی در بخش عرضه بوجود آمده است اظهار داشت: صندوق‌های املاک و مستغلات می توانند به حفظ سرمایه با توجه به تورمی که در کشور وجود دارد کمک کنند. به خوبی می دانید که دهک های متوسط و پایین تر جامعه با توجه به رشد تورم، توانایی خرید مسکن را ندارند بنابراین صندوق‌های املاک و مستغلات می توانند به حفظ سرمایه افرادی که مستاجر هستند، کمک کنند. پس شاید تنها مزیت این صندوق ها حفظ قدرت خرید مردم به‌ صورت حداقلی با شرط اینکه سازمان بورس نظارت‌های دقیقی روی این صندوق‌ها داشته باشد.

صندوق‌های مذکور به تنهایی نمی‌توانند اثرگذاری در تولید مسکن داشته باشند

او با اشاره به اینکه باید به این توجه شود که صندوق‌های مذکور به تنهایی نمی‌توانند اثرگذاری خود را در اقتصاد مسکن و به‌ طور خاص تولید مسکن داشته باشند می گوید: قبلا هم از این صندوق ها در قالب صندوق سرمایه‌گذاری بانک‌ها،‌ صندوق‌های املاک و مستغلات وجود داشت که به انحراف رفت چرا که در قالب این صندوق‌ها در زیر مجموعه برخی بانک‌ها هلدینگ‌هایی ایجاد و تولید مسکن آغاز شد.

به نظر می رسد با راه اندازی صندوق های املاک و مستغلات فروش متری مسکن استارت خورده و به طور جدی پیگیری شود. باید در نظر داشت که همانطور که در تمام کشورها بخشی از تأمین مالی بازار مسکن از بازار سرمایه تأمین می شود این صندوق ها می توانند به اکثریت انبوه سازان که همواره در تامین مالی به سیستم بانکی دست دراز می کنند کمک مالی شود تا از این وضعیت خلاص شوند.

اما سوال اینجاست که حفظ قدرت خرید برای متقاضیان مسکن که توانایی خرید ملک ندارند از جانب مسئولان در اصل اعترافی تلخ به این واقعیت است که شرایط خاص اقتصاد کشور و به‌ ویژه بازار املاک و مستغلات در دهه‌های گذشته منجر به کاهش قدرت خرید شده‌ است.

صاحبان نقدینگی این فرصت را خواهند داشت که با خرید املاک، نه‌ تنها از تورم متضرر نشوند، بلکه سود سرشاری هم کسب کنند. اما افرادی که نقدینگی‌های اندک دارند باید به دنبال رشد شدید قیمت مسکن با پای پیاده باشند اما هیچگاه و به گفته شهردار تهران بعد از ۶۷ سال بتوانند صاحب مسکن شوند

صاحبان نقدینگی این فرصت را خواهند داشت که با خرید املاک، نه‌ تنها از تورم متضرر نشوند، بلکه سود سرشاری هم کسب کنند. اما افرادی که نقدینگی‌های اندک دارند باید به دنبال رشد شدید قیمت مسکن با پای پیاده باشند اما هیچگاه و به گفته شهردار تهران بعد از ۶۷ سال بتوانند صاحب مسکن شوند.

به هر سوی ایجاد صندوق املاک و مستغلات و اجرای این طرح منافعی را نصیب اقشار کم‌درآمد خواهد کرد؛ زیرا آنان متناسب با میزان نقدینگی‌ که دارند در سود ناشی از افزایش آتی قیمت املاک سهیم می‌شوند. اما بیشترین سود نصیب دارندگان املاک و فروشندگان خواهد شد؛ زیرا با تزریق نقدینگی به بازار املاک، ارزش دارایی‌ آنها با سرعت بیشتری نسبت به گذشته افزایش خواهد یافت. پس به بیان دقیق‌تر برندگان اصلی اجرای این طرح همچون طرح‌هایی از نوع افزایش سقف وام مسکن، فروشندگان و مالکان مستغلات اعم از اشخاص حقیقی یا حقوقی خواهند بود، نه متقاضیان واقعی مسکن!