پایش میدانی بازار مسکن تهران با هدف «برآورد حجم خانه‌های خالی» بیانگر افزایش معنادار این واحدها در فاصله قبل و بعد از جهش قیمت ملک است. گزارش تحقیقاتی نشان می‌دهد در چهار دسته از مناطق پایتخت، به‌صورت میانگین ۱۵درصد از واحدهای مسکونی در محله‌های مورد تحقیق، به‌صورت خالی (بلااستفاده) نگهداری می‌شود؛ به‌طوری‌که نرخ انجماد در دسته‌های مختلف متفاوت است. این تحقیق به یک غلط‌انگاری درباره منطقه یک پاسخ می‌دهد و در عین حال با تاکید بر افزایش این خانه‌ها در مناطق متوسط، دو علت اصلی را بررسی می‌کند.

آمارگیری جدید از وضعیت خانه‌‌‌های خالی در پایتخت، از ریزش و رویش تعداد این واحدهای مسکونی در محلات مختلف خبر می‌‌‌دهد. در عین حال، نتایج تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» نشان می‌‌‌دهد، تعداد واحدهای خالی از سکنه در شهر تهران با رشد 4/ 3 واحد درصدی در مقایسه با آمارهای رسمی مربوط به سال 95، همراه شده است.

نتیجه رصد چهار گروه منطقه

تحقیقات میدانی در خصوص کمیت تازه‌‌‌ترین وضعیت خانه‌‌‌های خالی از سکنه در شهر تهران در محلات مورد مطالعه، در چهار گروه از مناطق شهر تهران شامل منطقه یک، مناطق 4 و 5، مناطق 8 تا 10 و 12 تا 18 و منطقه 22، ریزش و رویش خانه‌‌‌های خالی در این محله‌‌‌ها و مناطق را نشان می‌‌‌دهد. در واقع ریزش و رویش خانه‌‌‌های خالی در این چهار گروه از مناطق به طور مشخص مشهود است.

بررسی‌‌‌های انجام شده از محلات منتخب منطقه یک شهر تهران که در سال‌‌‌های قبل به عنوان کانون تمرکز واحدهای لوکس و خانه‌‌‌های خالی از سکنه معرفی می‌‌‌شد، نشان دهنده ریزش تعداد خانه‌‌‌های خالی در این منطقه است. نتایج پایش اخیر نشان می‌‌‌دهد سهم خانه‌‌‌های خالی در این منطقه گران‌‌‌قیمت شهر تهران(گران‌‌‌قیمت‌‌‌ترین منطقه پایتخت)، از حدود 30 درصد در سال‌‌‌های قبل از جهش هم‌‌‌اکنون به کمتر از 20 درصد رسیده است.

علت این موضوع را می‌‌‌توان به رشد شدید قیمت‌‌‌ها(جهش قیمت) و کاهش شدید تقاضای خرید مسکن در این منطقه از سوی سرمایه‌‌‌گذاران نسبت داد که منجر به کاهش محسوس ورودی خانه خالی به بازار این منطقه در نتیجه خریدهای سرمایه‌‌‌ای از سوی ملاکان کلان شده است. نتایج تحقیقات میدانی دنیای اقتصاد و همچنین روایت فعالان بازار مسکن در این منطقه نشان می‌‌‌دهد، به دنبال رشد شدید قیمت‌‌‌ها در بازار مسکن این منطقه، تقاضای سرمایه‌‌‌ای در آن به شدت کاهش یافته است. حتی بررسی‌‌‌ها نشان می‌‌‌دهد هم‌‌‌اکنون اجاره‌‌‌نشینی هم در این منطقه به شدت دشوار شده است و به دلیل جهش شدید اجاره‌‌‌بها عملا تقاضا برای اجاره مسکن نیز افت کرده است.

در واقع نه تنها خرید وفروش واحدهای لوکس دشوار شده بلکه این دشواری تحت تاثیر جهش اجاره‌‌‌بها به بازار اجاره نیز سرایت کرده است. تحت تاثیر این رویداد، چشم‌‌‌انداز بازدهی مطلوب برای سرمایه‌‌‌گذاری در بازار مسکن این منطقه نسبت به سال‌‌‌های قبل به شدت افت کرده است و از این رو بررسی‌‌‌ها حاکی است به طور متوسط و در محلات مورد بررسی، سهم خانه‌‌‌های خالی در منطقه یک از نزدیک 30 درصد در سال‌‌‌های قبل از جهش(مانند سال 95) هم‌‌‌اکنون به کمتر از 20 درصد رسیده است.

رویش«خانه خالی» در مناطق 4 و 5

بررسی‌‌‌ها در حالی از کاهش سهم خانه‌‌‌های خالی در منطقه یک شهر تهران خبر می‌‌‌دهد که در مناطق 4 و5 شهر تهران که مناطق پرتقاضا و پرمعامله و در عین حال مناطق مصرفی شاخص در نیمه شمالی شهر تهران به لحاظ معاملات مسکن هستند، تعداد خانه‌‌‌های خالی هم‌‌‌اکنون نسبت به دوره قبل از جهش اخیر، به میزان چشمگیری افزایش یافته است.

گروهی از متقاضیان خرید و اجاره در این مناطق، به طور گسترده به دلیل ضعف قدرت خرید، از این مناطق خارج شده و به محله‌‌‌ها ومناطق پایین‌‌‌تر کوچ کرده‌‌‌اند. یک علت دیگر مربوط به شیفت تقاضای سرمایه‌‌‌ای گروهی از سرمایه‌‌‌گذارها از منطقه یک شهر تهران به مناطق 4 و 5 است. به دنبال کاهش جذابیت سرمایه‌‌‌گذاری ملکی در منطقه یک مطابق با آنچه در فوق به آن اشاره شد، برخی از سرمایه‌‌‌گذاران برای نقدشوندگی بیشتر و بهتر و همچنین کسب بازدهی بالاتر، از منطقه یک به این دو منطقه مهاجرت کرده و مقصد سرمایه‌‌‌گذاری ملکی خود را تغییر داده‌‌‌اند. طبیعتا با افزایش خریدهای سرمایه‌‌‌ای از سوی این گروه از سرمایه‌‌‌گذاران ملکی در این دو منطقه، تعداد خانه‌‌‌های خالی افزایش یافته است.

علت سوم افزایش تعداد خانه‌‌‌های خالی از سکنه به سلب امکان جایگزینی برای گروه زیادی از سازنده‌‌‌ها در این دو منطقه مربوط می‌‌‌شود. در سال‌‌‌های معمول و عادی بازار مسکن، سازنده‌‌‌ها به محض اتمام عملیات ساخت واحدها و یا در مراحل میانی کار اقدام به فروش یا پیش‌‌‌فروش واحدهای نوساز و نیمه‌‌‌تمام می‌‌‌کردند. اما هم‌‌‌اکنون حجم عرضه زمین قابل ساخت و واحدهای مسکونی کلنگی در مناطق مختلف شهر تهران به خصوص مناطق 4 و 5 به قدری محدود شده است که بسیاری از سازنده‌‌‌ها با این سوال مواجهند که در صورت فروش واحدهای تازه‌‌‌ساز، سرمایه خود را باید چگونه در بازار ملک و ساخت و ساز به گردش بیندازند!

در واقع این افراد به زمین مناسب برای ساخت‌وساز دسترسی لازم و کافی ندارند و ترجیح می‌‌‌دهند برای در امان ماندن از ضرر و زیان وکاهش ارزش سرمایه خود، واحدها را به بازار عرضه نکرده وآنها را تا زمان بهتر شدن شرایط و یافتن زمین مناسب برای ساخت، به صورت خالی نگهداری کنند. هم این گروه از سازنده‌‌‌ها و هم آن دسته از سرمایه‌‌‌گذاران ملکی مهاجر از منطقه یک به مناطق 4 و 5 ترجیح می‌‌‌دهند واحدها را به دو علت مهم خالی نگهداری کرده و از عرضه آن به بازار اجاره خودداری می‌‌‌کنند. سرمایه‌‌‌گذاران برای اینکه به محض نیاز و تمایل بتوانند واحد را به فروش برسانند و در واقع امکان نقد‌‌‌شوندگی نسبتا سریع برای آنها فراهم شود، ترجیح می‌‌‌دهند که واحد را خالی نگه دارند تا در اولین فرصت و بدون محدودیت و مانع بتوانند آن را به فروش برسانند. ضمن آنکه این افراد به لحاظ مالی نیازی به عایدی اجاره ندارند.

رویش و ریزش در جنوب

تحقیقات میدانی درباره وضعیت خانه‌‌‌های خالی در مناطق جنوبی تهران نشان از رویش و ریزش این خانه‌‌‌ها در جنوب پایتخت دارد.

اولین علت به شیفت تقاضای مصرفی از مناطق بالاتر به این مناطق جنوبی به دلیل مناسب‌‌‌تر بودن قیمت آپارتمان و اجاره‌‌‌بها نسبت به مناطق بالاتر مربوط می‌‌‌شود که باعث شده است بسیاری از مالکان و سرمایه‌‌‌داران، واحدهای خود را از حالت خالی خارج کرده و برای کسب عایدی اجاره، به مستاجرها عرضه کنند. در شرایطی که در سال‌‌‌های قبل اجاره‌‌‌بهای پایین در این مناطق عملا انگیزه خوبی برای اجاره‌‌‌داری گروهی از سرمایه‌‌‌گذاران ملکی نبود و این واحدها به قصد خرید وفروش در کوتاه‌مدت عمدتا خالی نگهداری می‌‌‌شد اما هم‌‌‌اکنون با افزایش طول دوره سرمایه‌‌‌گذاری ملکی در این مناطق به یک‌سال و بیشتر و همچنین افزایش محسوس اجاره‌‌‌بها، بخشی از واحدهایی که پیش‌تر خالی از سکنه بود، به بازار اجاره عرضه می‌‌‌شود.

علت دوم آن است که هنوز هم بازار مسکن این مناطق به عنوان سنگر آخر خریداران مصرفی، مورد استقبال متقاضیان خانه‌‌‌اولی یا تبدیل به احسن است. از این رو، تعداد خانه‌‌‌های خالی در این مناطق کمتر از مناطق مصرفی نیمه شمال تهران است.

از شهر برج‌‌‌های خالی چه خبر؟

بررسی‌‌‌ها همچنین نشان‌دهنده کاهش سهم خانه‌‌‌های خالی در شهر برج‌‌‌های خالی یعنی منطقه 22 تهران به عنوان جوان‌‌‌ترین منطقه پایتخت است. در سال‌‌‌های اخیر، آمارهای غیررسمی از خالی بودن حدود نیمی از واحدهای مسکونی در منطقه 22 تهران خبر می‌‌‌داد. این میزان در سال گذشته از سوی فعالان این بازار حدود 30 تا 40 درصد از واحدها اعلام شد. اما بررسی‌‌‌ها و تحقیقات میدانی اخیر دنیای اقتصاد نشان می‌‌‌دهد در این منطقه هم مانند منطقه یک، سهم خانه‌‌‌های خالی از کل موجودی مسکن این منطقه کاهش یافته است.

بررسی‌‌‌ها نشان می‌‌‌دهد هم‌‌‌اکنون سهم خانه‌‌‌های خالی در این منطقه به کمتر از 20 درصد رسیده است. علت این موضوع در وهله اول به مهاجرت تقاضای مصرفی خرید و اجاره مسکن از مناطق مجاور وغیرمجاور بالاتر به خصوص منطقه 5 و همچنین منطقه 4 شهر تهران به این منطقه بعد از جهش قیمت و اجاره‌‌‌بها برمی‌‌‌گردد. منطقه 22 به خصوص در یک‌سال گذشته، مقصد مهاجرت خریداران و مستاجرانی بود که دیگر قادر به خرید یا اجاره مسکن در مناطق بالاتر نبوده و به این منطقه مهاجرت کردند.

شناسایی سه گروه خانه خالی

نتیجه دیگر پایش از تازه‌‌‌ترین وضعیت خانه‌‌‌های خالی در شهر تهران به شناسایی سه گروه آپارتمان خالی از سکنه در پایتخت مربوط است. یک دسته خانه‌‌‌های خالی در شهر تهران، مربوط به واحدهایی است که به قصد سرمایه‌‌‌گذاری بلندمدت از سوی سرمایه‌‌‌گذاران ملکی خریداری شده و خالی نگهداری می‌‌‌شود. دسته دوم خانه‌‌‌های خالی از سکنه نوساز متعلق به سازنده‌‌‌هاست که یا به دلیل سلب امکان جایگزینی واحدهای نوساز با زمین قابل ساخت ناچار به خالی نگه داشتن واحدها هستند و یا برای فروش در ماه‌‌‌های بعد با قیمت بالاتر و کسب سود بیشتر این واحدها را به صورت کلیدنخورده خالی نگهداری می‌‌‌کنند.

دسته سوم مالکان خانه‌‌‌های خالی نیز در حال حاضر سرمایه‌‌‌گذاران کوتاه‌مدت یا همان سفته‌‌‌بازها هستند که واحدها را خریداری کرده و در برخی موارد آنها را بازسازی می‌‌‌کنند و بعد از چند ماه، آن را با قیمت بالاتر به بازار عرضه می‌‌‌کنند. عمده این افراد با سیگنال‌‌‌گیری از بازار دلار و با طرح این موضوع که اثر نوسانات دلاری 1401 در نهایت اثر خود را بر قیمت مسکن 1402 خواهد گذاشت اقدام به خرید مسکن و نگهداری آن به صورت خالی می‌‌‌کنند تا در اولین فرصت این واحدها را با قیمت بالاتر به بازار عرضه کنند.