داشتن سرپناه و خرید خانه همیشه یکی از دغدغه‌های مهم افراد به خصوص قشر جوان جامعه است، دولت نیز به سهم خود کوشیده تا بتواند راهکاری برای تامین این نیاز فراهم آورد.

طرح هایی چون مسکن مهر در دولت نهم و دهم، طرح اقدام ملی مسکن در دولت یازدهم و دوازدهم و نهضت ملی مسکن در دولت فعلی، از جمله طرح‌های دولت‌های مختلف در زمینه تامین مسکن بوده است، برخی از این طرح‌ها تا حدودی موفق بوده است و کمابیش توانسته به خانه دار شدن افراد در جامعه کمک کند.

نیمه آبان ماه سال گذشته بود که صندوق املاک و مستغلات در سازمان بورس رونمایی شد؛ در آن زمان گفته شد قرار است مردم با خرید متری مسکن صاحبخانه شوند؛ اما حالا با گذشت مدت زمانی از آغاز به کار این صندوق روشن شده است، خانه‌دار کردن مردم از طریق صندوق‌های املاک ادعایی بیش نبوده است.

صندوق املاک و مستغلات ۲۱ آبان‌ماه سال گذشته در سازمان بورس رونمایی شد؛ اما مردادماه سال ۹۹ بود که تشکیل این صندوق البته در قالب بورس مسکن تصویب شد.

* چرا طرح‌های ملی مسکن نتیجه مطلوبی نداشته است؟

طرح‌های ملی مسکن از سوی بانک‌ها در زمینه اعطای تسهیلات مورد بی‌مهری قرار گرفته است و همین امر پیشرفت اجرای این پروژه را در مقاطعی با چالش مواجه می‌کند.

* فروش متری مسکن راهکار جدید دولت برای خانه دار شدن مردم

اما در یک سال گذشته، طرح جدیدی در حال اجرایی شدن است که به عقیده کارشناسان می‌تواند در کنار نهضت ملی مسکن منجر به افزایش خانوارهای خانه دار شود، خرید و فروش متری مسکن در بورس و خرید سهام زمین متری، طرحی است که در آن، افرادی که سرمایه کافی برای خرید یک واحد مسکونی را در اختیار ندارند، با هر مقدار سرمایه، بتوانند یک یا چند متر زمین خریداری کنند و علاوه بر سرمایه‌گذاری مطمئن و حفظ ارزش سرمایه خود در برابر تورم، سود حاصل از آن را نیز دریافت کنند.

کارشناسان معتقد هستند اهمیت اجرای این طرح، از این جهت است که چون اغلب افراد، سرمایه لازم برای خرید یک واحد کامل را ندارند،‌ در طرح خرید و فروش متری مسکن تدبیری اندیشیده شده است تا ‌افراد با هر میزان سرمایه بتوانند چندمتر زمین یا مسکن خریداری کنند، بدین ترتیب، علاوه بر اینکه می‌توانند سرمایه گذاری مناسبی داشته باشند و سود حاصل از آن را دریافت کنند، دولت هم توانسته سرمایه‌های راکد افراد که به سمت سکه و دلار می رود را به سمت و سوی مسکن برده و این بخش را از رکود خارج کند.

* شرط خانه دار شدن مردم از طریق بورس

محمد حسین رحمتی، معاون توسعه بازار و مطالعات اقتصادی بورس کالای ایران درباره نحوه کارکرد اوراق فروش متری مسکن می‌گوید: سازندگان مسکن می‌توانند برای ساخت یا تکمیل یک پروژه ساختمانی با انتشار اوراق سلف موازی مسکن در بورس کالا، بخشی از سرمایه مورد نیاز خود را برای اتمام پروژه و تحویل به مردم تامین کنند. براین اساس، مردم با خرید اوراق سلف مسکن اقدام به پیش خرید واحدهای آن پروژه می‌کنند و می‌توانند اوراق را تا زمان سررسید و تحویل ملک نگه دارند یا در بازار ثانویه اقدام به فروش اوراق خود به قیمت روز کنند.

معاون توسعه بازار و مطالعات اقتصادی بورس کالای ایران ادامه داد: در ساده ترین شکل سرمایه‌گذاری در بازار پیش فروش متری مسکن، برای مثال خریدار اقدام به خرید یک متر مسکن می‌کند که در زمان عرضه، تاریخ تحویل آن ملک، دوساله و کوچکترین متراژ هر واحد ۵۰ متر عنوان شده است، آن خریدار اگر قصد خانه دار شدن داشته باشد باید تا زمان سررسید دوساله مقدار اوراق خود را به عدد ۵۰ ورقه یک متری برساند، اما اگر قصد تحویل گرفتن خانه را نداشته باشد و صرفا با نیت سرمایه‌گذاری در بازار مسکن وارد این معاملات شده باشد، در هر زمانی طی این دوسال، امکان فروش اوراق و تسویه نقدی را دارد.

وی تاکید کرد: پس شرط خانه دار شدن مردم در این ابزار مالی، رساندن تعداد اوراق سلف مسکن به اندازه حداقل متراژ واحدهای ساخته شده است. قیمت اوراق سلف مسکن نیز در بازار ثانویه براساس قیمت های بازار مسکن نوسان می‌کند و افرادی که قصد سرمایه‌گذاری در این بازار را دارند می‌توانند با سرمایه‌های خُرد و به صورت خرید متری وارد این بازار شوند.

* تفاوت قیمت واحدها در یک پروژه

رحمتی در ادامه به تفاوت قیمت واحدها در یک پروژه اشاره کرد و افزود: طبیعتا در یک پروژه، متراژ و شرایط همه واحدها یکسان نیست برای مثال واحدهایی که در طبقات بالاتر یک ساختمان قرار دارند، قیمت بیشتری نسبت به واحدهای طبقات پایین دارند و حتی شرایط دیگری نیز می‌تواند در قیمت واحدها اثرگذار باشد؛ به همین منظور برای مثال واحد طبقه اول به عنوان اوراق پایه در نظر گرفته می‌شود و در امیدنامه ذکر می‌شود که واحد طبقه ۱۵، یک و نیم برابر اوراق پایه ارزش دارد.

معاون توسعه بازار و مطالعات اقتصادی بورس کالای ایران تاکید کرد که همه شرایط و جزییات قیمتی در کل واحدهای یک پروژه به طور شفاف در امیدنامه عرضه می‌آید و سرمایه گذاران قبل از خرید باید به طور کامل این بندها را مطالعه کنند.

وی تصریح کرد: تاکنون دو شرکت سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن مدارک خود را برای انتشار اوراق تحویل داده‌اند و به نظر می‌رسد به زودی باید از ابزار جذاب پیش فروش متری مسکن در تالار بورس کالا رونمایی کرد.

* سه هدف فروش متری مسکن در بورس

در همین زمینه مهدی هدایت، مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران، می‌گوید: مصوبه فقهی فروش متری مسکن در بورس (فروش اوراق موازی سلف اسلامی) اخذ شده و این موضوع در هیئت مدیره بورس در حال پیگیری است و به محض ابلاغ دستورالعمل مربوطه، شهرداری تهران جز اولین مجموعه‌هایی است که اولین عرضه در قالب این نوع فروش را عملیاتی می‌کند.

هدایت افزود: اولین پروژه برای این موضوع در هلال احمر (نواب) با تعداد ۲۰۰ واحد در نظر گرفته شده و اگر نهایتاً فرد خریدار خواست بفروشد، در آخر پروژه به قیمت روز می‌فروشد.

مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران در اشاره به قیمت متری مسکن در این طرح، بیان کرد: قیمت پایه را کارشناس بورس مشخص می‌کند، کنترل تورم و جذب نقدینگی در جامعه، رشد تولید مسکن و ساخت مسکن استطاعت پذیر سه هدف اجرای فروش متری زمین است.

* بورس کالا راهکار مطمئن عرضه مسکن متری

محمد صادقی، کارشناس بازار سرمایه درباره فروش متری مسکن در بورس می‌گوید: فروش متری مسکن از طریق سازوکار بورس اقدام مناسبی است و همه افراد درگیر با املاک و مستغلات را منتفع می‌سازد. با این راهکار هم خریداران مسکن و هم سازندگان آن نفع می‌برند، همچنین هدایت نقدینگی صورت می‌گیرد.

این کارشناس بازار سرمایه تاکید کرد: یکی از مزایای پیش فروش متری مسکن، نقدشوندگی بالای این اوراق است چراکه یک بازارگردان در این معاملات حضور داشته و همواره اوراق عرضه شده از سوی سرمایه گذاران را خریداری می کند.

وی تاکید کرد: در اوراق سلف مسکن، تاریخ قطعی تحویل از سوی سازنده به خریدار وجود دارد. پیشنهاد می شود پروژه هایی که از پیشرفت قابل قبولی برخوردار بوده و سازنده تضامین کافی جهت تحویل واحد مسکونی در زمان مورد نظر را ارائه کرده است به بورس وارد شود تا خریداران از ساخت و تحویل مسکن مطمئن شوند.

صادقی تصریح کرد: موضوع مهم در روند این معاملات همانند سایر معاملات بورس کالا، اخذ تضامین لازم از عرضه کننده به جهت عمل به تعهدات است و از این رو خریداران با اطمینان خاطر می توانند از این مسیر وارد بازار مسکن شوند.