در دهه اخیر و به دنبال سیاستگذاری‌های اشتباه در حوزه مسکن با شرایطی نابسامان در این حوزه مواجه بودیم؛ توازن میان عرضه و تقاضا بهم خورده و به تبع آن قیمت مسکن با جهش قابل توجهی مواجه شده است. این جهش قیمتی در بازار اجاره‌بها فشار مضاعفی را بر مردم و دهک‌های پایین جامعه وارد می‌کند. بر اساس آمار به دست آمده از سرشماری سال ۱۳۹۵، تعداد خانوار ایرانی ۲۴ میلیون و ۱۹۶ هزار خانوار بوده است. بر این اساس، ۷ میلیون و ۴۰۰ هزار خانوار ایرانی رسماً مستأجر به حساب می‌آیند.

طبق گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس، سهم هزینه مسکن در هزینه خانوارهای شهری برای دهک‌های متوسط به ۵۰ درصد نزدیک بوده و این به معنای وجود فقر مسکن در این اقشار است. به عبارت دیگر، از هر ۱ میلیون تومان هزینه خانوارها، ۵۰۰ هزار تومان مربوط به تأمین اجاره‌بها است.

در همین شرایط نابسامان است که راه‌حل‌های متفاوت و بعضاً وارداتی بدون بومی‌سازی، مطرح می‌شوند و در مرحله اجرا قرار می‌گیرند. با توجه به شرایط مذکور و ایجاد بحران در زمینه نرخ مسکن و افزایش اجاره‌بها، برخی از کارشناسان و مدیران در بدنه وزارت راه و شهرسازی، در خصوص سیاست‌های مسکن حمایتی، ساخت خانه استیجاری و راه‌اندازی مؤسسه‌های اجاره‌داری را به عنوان پاسخی مناسب مطرح می‌کنند.

در همین راستا، ابوالفضل نوروزی، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، با تاکید بر عدم تناسب سیاست ساخت خانه‌های استیجاری با فرهنگ و شرایط کلان اقتصادی کشور اذعان کرد: نسبت مستاجرین از ۱۸ درصد به ۳۷ درصد افزایش یافته است. در کشورهای دیگر مسکن استیجاری یک اختیار است اما در ایران یک اجبار!

ساخت مسکن استیجاری توسط دولت منطقی است؟

همانطور که بیان شد، مساله اصلی در حوزه مسکن بهم خوردن توازن میان عرضه و تقاضا است؛ لذا در صورتی که دولت به منظور سامان دادن به بازار اجاره بخواهد از راهکار ساخت مسکن استیجاری استفاده کند، تعداد واحدهای تولید شده باید متناسب با نیاز موجود باشد. در حقیقت اگر تعداد مسکن استیجاری ساخته شده قابل ملاحظه نباشد، اثرگذاری خود در بازار مسکن را از دست داده و کارایی لازم را نخواهد داشت.

بنابراین برای ساخت مؤثر خانه استیجاری نیاز به یک منبع تأمین مالی بوده است و برای این امر دو راه وجود دارد: اول ورود بخش خصوصی و دوم دخالت مستقیم دولت در امر ساخت خانه‌های استیجاری.

حسین عبداللهی کارشناس مسکن اندیشکده اقتصاد مقاومتی، در همین خصوص بیان کرده است: نکته‌ای که در رابطه با ساخت مسکن استیجاری باید توجه شود، مسئول ساخت آن است. اینکه چه کسانی این مسکن‌ها را قرار است بسازند، اهمیت دارد. اگر قرار باشد بخش خصوصی بسازد، با توجه به شرایط اقتصادی کشور و نرخ بهره‌ای که وجود دارد، علاوه بر استهلاک زیاد، سود خاصی هم در ساخت مسکن استیجاری وجود ندارد. در حال حاضر میانگین تورم کشور حدود ۴۰ درصد اما سود سالانه اجاره بین ۴ تا ۶ درصد و سود سپرده بانکی حدود ۱۵ درصد است. در این شرایط سرمایه گذاری در بخش اجاره منطقی نیست و بنابراین شرکت‌های خصوصی که دنبال سود هستند، وارد این حوزه نخواهند داشت.

اگر خود دولت قصد ساخت مسکن استیجاری را داشته باشد، بایستی هزینه زیادی را متحمل شود و تصدی‌گری که به دنبال آن اتفاق می‌افتد دردسرهای بیشتری را نیز بوجود می‌آورد. در غیر این دو صورت، بایستی تسهیلات داده شود که در این حالت همانند مسکن ملکی خواهد شد که بهتر است این تسهیلات به مالک شدن مردم بیانجامد، نه اینکه صرفاً مسکنی ۵ ساله برای خانوار ایجاد گردد. در صورت ساخت مسکن استیجاری هزینه‌های نگهداری این مسکن‌ها یا بایستی توسط دولت تأمین شود یا مردم. همچنین با توجه تلاطم بازار و وجود تورم بالا در اقتصاد کشور پیش بینی پذیری نیز وجود ندارد، بنابراین مالک شدن در اولویت است. رانتی هم بین بخش خاصی توزیع نمی‌گردد.

با تورم ۴۰ درصدی خانه استیجاری یک انحراف سیاستی است

همانطور که نوروزی به درستی اشاره کرد، سیاست حمایتی ساخت مسکن استیجاری پاسخ مناسب برای نیاز اقشار کم درآمد کشور نیست. باتوجه به شرایط کلان اقتصادی و وجود تورم بالا، الگوبرداری بدون هرگونه ملاحظه شرایط اقتصادی و اجتماعی، یک انحراف بزرگ در مسیر اصلاح سازوکار مسکن به حساب می‌آید.

اساساً منطق اجرای این سیاست آن است که، جامعه هدف با استفاده از فرصتی که دولت در اختیار آن‌ها قرار می‌دهد، چندسالی را به صورت رایگان و یا با اجاره‌بهای پایین در خانه‌های استیجاری ساکن شده تا بتوانند با گذشت زمان و پس‌اندازی که انجام می‌دهند، به حدی از استطاعت رسیده و خود به صورت مستقل وارد بازار مسکن شوند.

بنا بر همین توضیح، پیش شرط تحقق موفقیت‌آمیز این سیاست وجود ثبات اقتصادی است. در کشور ما که عدد تورم حول و حوش ۴۰ درصد بوده، هر سال که از مستأجر نشینی خانوارها می‌گذرد؛ به معنا ایجاد فاصله ۴۰ درصدی بین آن‌ها و مالک شدن است. نهایتاً نیز استطاعت مالی خانوار به حدی می‌رسد که مستأجر بودن برای آن‌ها تبدیل به یک اجبار می‌شود نه انتخاب.

از طرف دیگر منطقی نیست دولت منابع محدود خود را صرف راه‌حلی کند که نه تنها تأثیر مثبتی در حوزه مسکن ندارد؛ بلکه شرایط را برای خانه‌دار شدن مردم نیز سخت‌تر می‌کند.

با عرضه زمین ثبات را به حوزه مسکن برگردانید

با توجه به این واقعیت که قیمت اجاره‌بها رابطه مستقیمی با قیمت مسکن داشته و نوسانات قیمت مسکن خود تابع افزایش و یا کاهش عرضه است، بنابراین برای کنترل بازار اجاره‌بها باید به سمت حل ریشه‌ای مشکل حوزه مسکن حرکت کرد.

با توجه به نظرات کارشناسان، آنچه ثبات را به بازار مسکن بر می‌گرداند؛ عرضه زمین به منظور ایجاد توازن بین عرضه و تقاضا در بازار مسکن است و با توجه به اینکه وسعت زمین‌های قابل سکونت در کشور به حدی است که به راحتی می‌توان حتی بیش از تعداد خانوار موجود مسکن ساخت؛ لذا سیاستگذاران باید با برگزیدن رویکردهای صحیح، شرایط دسترسی به مسکن متناسب با نیاز را برای مردم فراهم کنند.