وزارت راه و شهرسازی در گزارشی که در پایگاه خبری این وزارتخانه منتشر شده است، سهم اجزای مختلف هزینه ساخت از قبیل انواع مصالح، دستمزد و بیمه کارگران ساختمانی، مالیات ساخت و مالیات ارزش افزوده، پروانه ساختمانی، هزینه‌‌‌های خدمات مهندسی و سود پیمانکار را برآورد کرده است. بر این اساس در حالی هزینه ساخت هر مترمربع ۹میلیون و ۸۰۰‌هزار تومان اعلام شده است که هزینه پروانه در آن به مقدار جزئی حدود ۱۵۰‌هزار تومان به ازای هر مترمربع برآورد شده است؛ رقمی که نسبتی با هزینه‌‌‌های واقعی صدور پروانه در شهرهای بزرگ ندارد و در نتیجه هزینه ساخت برآورد شده در این گزارش به مراتب کمتر از رقم واقعی در شهرهای بزرگ و متوسط است. اما از این گذشته هزینه ساخت هر مترمربع مسکن ملی در تیرماه ۱۴۰۰ از سوی مقامات وزارت راه و شهرسازی معادل ۴ میلیون تومان اعلام شده بود که به این ترتیب بر اساس برآورد فعلی این وزارتخانه، هزینه مذکور ۱۴۵‌درصد نسبت به آن مقطع زمانی افزایش یافته است.

مسکن ملی یک میلیارد تومان

اولین پیامی که از این داده‌‌‌ها دریافت می‌شود این است که به قیمت امروز، هزینه تمام شده هر واحد مسکن دولتی‌‌‌ساز معادل یک میلیارد تومان است که با توجه به وام ۵۵۰ میلیون تومانی برای متقاضیان این واحدها، عملا باقی‌مانده آورده آنها به قیمت امروز چیزی حدود ۴۵۰ میلیون تومان خواهد بود. ممکن است در حال حاضر آورده کمتری برای متقاضیان واحدهای نهضت ملی مسکن اعلام شده باشد اما اگر همین هزینه ساخت حداقلی اعلام شده از سوی وزارت راه و شهرسازی به رسمیت شناخته شود، با در نظر گرفتن متوسط متراژ ۷۰ تا ۸۰ مترمربعی واحدها و نیز هزینه‌‌‌های احداث مشاعات که به متقاضیان همین پروژه‌‌‌ها تحمیل می‌شود، عملا حداقل قیمت تمام شده واحدهای نهضت ملی در حال حاضر حول و حوش یک میلیارد تومان است.

مالیات «تاخیر» در مسکن‌‌‌سازی میلیونی

پیام دومی که از گزارش اخیر هزینه‌‌‌های ساختمانی مخابره می‌شود، ناظر بر تاثیر منفی تاخیر در تکمیل پروژه‌‌‌های مسکن‌‌‌سازی میلیونی بر بیلان مالی این پروژه‌‌‌هاست.

مثل هر پروژه عمرانی دیگری، دولت باید آگاه باشد که عملا هر مقدار زمان بیشتری صرف اجرای یک پروژه شود، هزینه‌‌‌های دولت در اجرای آن افزایش پیدا می‌‌‌کند.

در نهایت سومین پیام گزارش رسمی اخیر از هزینه ساخت ناظر بر این است که برخلاف تصور سیاستگذار، وزن سیمان و فولاد در کل هزینه‌‌‌های رایج در یک پروژه ساختمانی، به مراتب کمتر از دیگر مصالح بوده و با این حال سیاستگذار اصرار دارد برای کاهش قیمت تمام شده مسکن، به نوعی قیمت این دو کالا را از طریق اخراج آنها از بازار سرمایه و «حذف مکانیزم کشف قیمت در بازار» کنترل کند. این روزها بحث هزینه سیمان و فولاد در فعالیت‌‌‌های ساختمانی در حالی داغ شده است که نتایج یک بررسی حاکی است درباره این هزینه‌‌‌ها خطای دید وجود دارد.

در حال حاضر سهم سیمان و فولاد از هزینه‌‌‌های ساخت مسکن معادل نیم و یک‌درصد و این سهم از قیمت تمام شده مسکن معادل ۲ و ۹‌درصد برآورد می‌شود. حتی با در نظر گرفتن اعداد و ارقامی که در گزارش وزارت راه و شهرسازی از هزینه ساخت آمده است، باز هم سهم سیمان و فولاد از هزینه ساخت۳ و ۱۴‌درصد برآورد شده است. به این ترتیب واضح است که صورت‌‌‌مساله اصلی بازار مسکن تورم مصالح مذکور نیست و مسیر تنظیم بازار مسکن از کنترل تورم عمومی می‌‌‌گذرد، نه قیمت‌‌‌گذاری دستوری برای یک یا چند قلم مصالح پرمصرف.

پیش‌تر با بررسی روند تغییرات هزینه‌‌‌های ساختمانی اعلام کرده بود که تورم تولید مسکن در همه سال‌‌‌های اخیر فاصله محسوسی با تورم تولید صنعتی نداشته است و به طور کلی مسیرهای تورمی طی شده نشان می‌‌‌دهد، وضعیت بازار مسکن از نظر رشد شاخص قیمت مصالح ساختمانی تفاوت خاصی با دیگر تولیدات صنعتی در کشور نداشته است.

اما در یک بررسی جدید تغییرات شاخص قیمت انواع مصالح ساختمانی در حال حاضر نسبت به تیرماه ۱۴۰۰ محاسبه شده که به وضوح نشان می‌‌‌دهد حتی اگر بنای مداخله در قیمت مصالح توسط دولت صحیح فرض شود، باز هم این سیمان و فولاد نیستند که نیاز به مداخله قیمتی دارند، کمااینکه متورم‌‌‌تر از سیمان و فولاد در بازار مصالح ساختمانی بسیار است.

در طول دو سال گذشته شاخص قیمت نهاده‌‌‌های ساختمانی تولید مسکن معادل ۹۶‌درصد افزایش یافته و این در حالی است که در بررسی جزئی‌‌‌تر مشخص می‌شود در این فاصله زمانی سیمان ۷۱ درصد، آهن و فولاد ۷۱درصد، خدمات و دستمزد نیروی انسانی ۱۱۰ درصد، سنگ ۷۸درصد، چوب ۸۰درصد، تاسیسات برقی ۱۲۵‌درصد و تاسیسات مکانیکی ۹۹‌درصد رشد کرده است. بنابراین آشکار است که آهن و سیمان در پایین‌‌‌ترین رده‌‌‌های جدول تورم اقلام مختلف مصالح ساختمانی در دو سال اخیر قرار دارد و اصرار به اخراج این اقلام از بورس‌کالا نتیجه یک خطای محاسباتی و سیاستی از سوی سیاستگذار بخش مسکن است.