بانک مرکزی به‌تازگی گزارشی مقدماتی از تحولات بازار مسکن شهر تهران منتشر کرده که نشان‌دهنده روند نزولی قیمت و تعداد معاملات در آذرماه است.

کاهش قیمت مسکن در 13 منطقه شهر تهران

بر اساس گزارش مقدماتی بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن تهران در آذر 1402، متوسط قیمت ملک در این بازه یک ماهه در 13 منطقه از 22 منطقه شهر تهران با کاهش مواجه شده‌ است. در این بین منطقه 22 با 12.2 درصد کاهش قیمت، نسبت به دیگر مناطق شیب نزولی بیشتری را پشت سر گذاشته و از حدود 62 میلیون و 200 هزار تومان به 54 میلیون و 650 هزار تومان رسیده است.

نبض قیمت مسکن در مناطق ۹ و ۱۰ تهران

متوسط قیمت مسکن در تهران از متری ۸۰ میلیون تومان گذشت / تداوم حضور قیمت ملک بر نمودار صعودی

با ۴ میلیارد تومان در کدام مناطق تهران می‌توان خانه خرید؟

این در حالی‌ست که مناطق 20، 14 که در رتبه‌های بعدی قرار دارند کاهش قیمتی زیر 10 درصد را تجربه کرده و به ترتیب 8.2 و 6.7 درصد نزول قیمتی داشته‌اند. در این بین منطقه 6 با 1.1 درصد عقب‌نشینی قیمت، کمترین مسیر نزولی را طی کرده است.

از سوی دیگر، منطقه 12 نیز با 9.1 درصد افزایش قیمت رکوددار افزایش قیمت در بین 22 منطقه شهرداری بوده و مناطق 16، 19 و 13 در رتبه‌های بعدی قرار دارد که به ترتیب افزایش قیمتی 5.4، 4.4 و 3.7 درصدی را تجربه کرده‌اند.

در مجموع، متوسط قیمت مسکن شهر تهران در آذرماه حدود 74 میلیون تومان برآورد شده که نشان از کاهشی 2.2 درصدس نسبت به آبان‌ماه 1402 دارد. در همین حال، قیمت مسکن در بازه یک ساله آذرماه 1402 نسبت به آذرماه 1401، در همه مناطق رشد را تجربه کرده است.

در این میان، منطقه 16 با رشد 71.9 درصدی، بیشترین رشد یک ساله را در میان مناطق تهران ثبت کرده و منطقه 22 با رشد قیمت 25.3 درصدی، کمترین میزان رشد را در بازه آذر 1401 تا 1402 داشته است.

روند معاملات مسکن در آذرماه 1402

همسو با روند کاهشی متوسط قیمت در آذرماه، معاملات نیز سیری نزولی را پشت سر گذاشته‌اند و در 12 منطقه شهرداری تهران نسبت به ماه گذشته معاملات چند پله عقب‌ نشسته‌اند.

مطابق با این روند، منطقه 6 با 21.9 بیشترین افت معامله را تجربه کرده و تعداد خرید و فروش آپارتمان در آن از 183 فقره در آبان‌ماه به 143 فقره در آذرماه‌ رسیده است. مناطق 13، 14 و 7 در ادامه، افت معاملات بیشتری را پشت سر گذاشته و به ترتیب 12.5، 12.4 و 11.1 درصدی را در این مناطق اتفاق افتاده است.

این درحالی‌‌ست که منطقه 20 معادل 66.7 درصد افزایش خرید و فروش آپارتمان داشته است و تعداد معاملات از 33 فقره به 55 عدد در آذرماه 1402 رسیده است.

در این بین منطقه 12 با 50.8 درصد افزایش، منطقه 15 با 33.5 درصد و منطقه 18 با 22.7 درصد صعود در رتبه‌های بعدی افزایش تعداد معاملات قرار دارند.

با این حال، بررسی تعداد معاملات مسکن شهر تهران در بازه یک ساله حاکی از آن است که طی این مدت، تعداد معاملات در تمامی مناطق تهران نزولی بوده است.

در این بین، منطقه 13 با 79.5 درصد کاهش، بیشترین میزان افت معاملات را در بازه یک ساله ثبت کرده و منطقه 19 با 38.3 درصد نزول، بازار بهتری برای معاملات مسکن طی یک سال گذشته داشته است.

روند یک ساله بازار مسکن تهران

بررسی روند یک ساله بازار مسکن تهران از آذرماه 1401 تا آذرماه 1402 و افزایش قیمت 54 درصدی در این بازه بیانگر دو نکته است. در ابتدا می‌توان به روند افزایشی متوسط قیمت مسکن در این بازه اشاره کرد که مهر تاییدی محکم بر نمودار قیمت همیشه صعودی مسکن در اقتصاد ایران است.

این‌ در حالی‌ست که دولت سیزدهم معتقد است توانسته قیمت مسکن را به مدار کاهشی بازگردانده و آن را یکی از دستاوردهای خود در حوزه املاک به حساب می‌آورد.

نکته دوم در مورد افت شدید معاملات نسبت به ماه مشابه سال گذشته است تا آنجا که خرید و فروش آپارتمان در این کلانشهر معادل 65 درصد کمتر شده است.

دولت که در سال 1402 خود را در کنترل ملک ناتوان می‌دید از ابتدای تابستان با حاکم‌کردن رکود در این بازار سعی کرد آرامش را به این عرصه بازگرداند؛ غافل از اینکه ضربه توقف معاملات بر بدنه بازار نیمه‌جان مسکن بسیار بیشتر از افزایش افسارگسیخته قیمت‌ها خواهد بود.

کارشناسان معتقدند کاهش قیمت پیش آمده در بازار هم صرفا ناشی از همین رکود بوده و با رونق دوباره معاملات، قیمت‌ها نیز به مدار افزایشی باز خواهد گشت.

پیامدهای رکود بر اقتصاد مسکن

منصور غیبی، کارشناس و پژوهشگر بازار مسکن پیشتر در مورد رکود حاکم بر بازار مسکن  گفته است: «بازار مسکن متاسفانه اکنون در رکود به سر می‌برد. این رکود نه به نفع مردم است و نه دولت. زیرا گردش سرمایه و ثروت را به نوعی در اقتصاد مسکن از دست داده‌ایم و تمام وجوه سرمایه‌گذار، خدمات مربوط به فنی و مهندسی، امور مربوط به پیمانکاری و ساخت و ساز نیز همگام با رکود حرکت می‌کنند.»

او ادامه داد: «این رکود در ذات خود به اقتصاد مسکن آسیب می‌زند و طبیعی هم است. اگر عوامل رکود را کنار هم قرار دهیم به این نتیجه می‌رسیم که این رکود یا ناشی از به صورت روانی التهابات بازار کنترل می‌شود یا افزایش قیمت به سطحی رسیده است که بازار از لحاظ قیمتی اشباع شده است.»

دخالت دولت در بازار مسکن

این کارشناس حوزه مسکن در مورد نقش دولت در رکود توضیح داد: «من این دو دلیل را می‌توانم تایید کنم. یعنی دخالت دولتمردان برای کاهش التهاب و از سوی دیگر بحث سوداگری که به حوزه اقتصاد مسکن تحمیل شده است، باعث می‌شود با هر تکانه کوچکی شاهد افزایش قیمت و حضور دلالان و سوداگران باشیم که به ملک و آپارتمان به‌عنوان سرمایه نگاه می‌کنند.»

غیبی گفت: «این موارد باعث می‌شود شاهد افزایش قیمت در بازار باشیم، ولی اکنون ما با رکود عجیب و غریبی مواجه هستیم که اگر برای فکری نشود ممکن است تثبیت شود و خروج از این وضعیت و عبور از آن و ورود به یک رونق عادی ثقیل باشد.»