مسیر نوسان قیمت مسکن در ماه فروردین از دلار جدا شد؛ این اتفاق مطابق پیش‌بینی‌‌‌های سال گذشته، تحت‌‌‌تاثیر یک کارگردان جدید بود؛ اوج‌‌‌گیری ریسک تنش نظامی.بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» از آنچه بر اساس داده‌‌‌های رسمی در اولین ماه از 1403 رخ داد، نشان می‌دهد، رشد «صفر» قیمت آپارتمان در تهران به لحاظ تغییر ماهانه از‌‌‌ یک‌سو و رشد 10درصدی قیمت دلار در همین فاصله اسفند پارسال تا فروردین امسال از سوی دیگر باعث «سکته قیمت دلاری مسکن» شد.

هر مترمربع واحد مسکونی در پایان سال 1402 بر اساس ارزش دلاری رقمی معادل 1356 دلار قیمت داشت اما در حال حاضر این قیمت به 1230 دلار کاهش پیدا کرده است.

سطح فعلی قیمت دلاری مسکن در مقایسه با قله تاریخی خود یعنی «مترمربعی 1609 دلار در خرداد 1402» نیز 24‌درصد ریزش کرده است. «متر دلاری» یک دماسنج در بازار مسکن برای تشخیص «استعداد کاهش قیمت آپارتمان» یا سنجش «فاصله قیمت خانه در سطح متعارف» است که البته برای برآورد حباب قیمت نیز مورد استفاده قرار می‌گیرد.

در فاصله پایان بهار سال گذشته تا فروردین امسال، بخشی از ریزش 24 درصدی قیمت دلاری مسکن به دلیل «سریال کاهش قیمت اسمی آپارتمان در تهران از ابتدای تابستان تا پایان پاییز» رخ داد. اما در فروردین امسال، ظرف یک ماه، قیمت دلاری آپارتمان 10‌درصد سقوط کرد که این به‌خاطر «قطع رابطه دلار و مسکن» در این ماه بود. از سال 97 تاکنون، نبض قیمت مسکن از نوسان قیمت دلار اثرپذیر بود. از آنجا که جهش دلار در سال 97 به‌خاطر «انتظارات تورمی ناشی از بروز ریسک‌‌‌های اقتصادی و عمدتا غیراقتصادی» رخ داد و از آن سال تاکنون، همواره سایه ریسک‌‌‌ها روی انتظارات و به تبع در بازار دلار منعکس شده است، نتیجه نااطمینانی‌‌‌ها به آینده قیمت‌ها در این سال‌ها موجب شد «تقاضای سرمایه‌‌‌ای ملک برای حفاظت سرمایه خود در برابر تورم عمومی، فعال باشد و هیجان به خرج دهد».

از همین رو، طی این سال‌ها متناسب با جهش دلار، بازار مسکن نیز شاهد رشد قیمت‌ها بود به جز در مقاطعی از جمله سال 1400 که «خرید سرمایه‌‌‌ای دلار تحت‌تاثیر ریسک ریزش ناگهانی ناشی از احیای احتمالی برجام قرار گرفت»، سرمایه‌‌‌ها با قدرت بیشتر به سمت بازار ملک آمد. همچنین در مواقع رکود بورس نیز این شدت ورود تقاضای غیرمصرفی به بازار مسکن تشدید شد.

اما در ماه اول امسال، «بازیگردانی جدید» در بازار مسکن اتفاق افتاد.

تنش نظامی ناشی از حمله اسرائیل به سفارت ایران در سوریه و سپس تصمیم ایران برای حمله تنبیهی، «تصور عمومی بروز جنگ» را موجب شد. از آنجا که ریسک جنگ، تهدیدی برای دارایی‌‌‌های ملکی -ساختمان- محسوب می‌شود، تقاضای سرمایه‌‌‌ای ملکی از رشد قیمت دلار، تحریک نشد بلکه با احتیاط رفتار کرد. اثر «نبود تقاضای سرمایه‌‌‌ای در بازار مسکن فروردین» را می‌توان از «حجم بسیار پایین معاملات خرید آپارتمان در فروردین» که از فروردین سال گذشته نیز کمتر بود، مشاهده کرد. اقلیت خریدار خانه در فروردین امسال مطابق گزارشی که «دنیای‌اقتصاد» در پنجم اردیبهشت‌‌‌ماه درباره این بازار نوشت، «تقاضای مصرفی» بود که چون از ماه‌‌‌ها قبل تصمیم به خرید داشته و خریدش از جنس مصرفی بوده، ‌‌‌ ریسک نظامی تاثیر منفی بر آن نداشته است.

«دنیای‌اقتصاد» سال گذشته و در روز 12 آبان در گزارشی تحت عنوان جهت‌‌‌یابی تورم مسکن در همین صفحه، از «فاکتور جنگ» تحت عنوان کارگردان تازه‌‌‌وارد در این بازار نوشت و در آن گزارش، ‌‌‌ پیش‌بینی کرد، «رشد نرخ دلار تحت‌تاثیر این ریسک نمی‌تواند عامل افزایش قیمت مسکن شود». امروز از روی اولین کارنامه ماهانه معاملات مسکن 1403 مشخص شد، رابطه یا اثرپذیری قیمت آپارتمان از قیمت ارز تحت شرایطی که یکی از آنها می‌تواند ریسک جنگ باشد، قطع شود و این دو در مسیر غیر‌هم‌‌‌جهت نوسان کنند.

آخرین بازار در بازدهی

تابلوی بازدهی‌‌‌ بازارها در فروردین 1403 با داده‌‌‌های مربوط به قیمت مسکن تکمیل شد.

ثبات قیمت مسکن در سطح 81 میلیون تومان در فروردین امسال -نسبت به اسفند سال گذشته- و تورم ماهانه بسیار نزدیک به «صفر» آن باعث شد بازار مسکن در بازدهی ماهانه آخر شود. میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در فروردین امسال تنها 0.2‌درصد نسبت به ماه قبل از آن افزایش یافت. این در حالی است که بازدهی بورس 0.6‌درصد شد و بازدهی دلار و طلا نیز به ترتیب نرخ‌های 10‌درصد و 15.7‌درصد را ثبت کردند. این «پایین‌‌‌ترین بازدهی» مسکن نیز علامت دیگر از «اثر معنادار ریسک تنش نظامی» روی رفتار تقاضای سرمایه‌‌‌ای در بازار ملک است.

در حال حاضر با توجه به اینکه سطح دلاری ارزش آپارتمان‌‌‌ها از سطح متعارف، حدود 100 دلار بالاتر است، این به معنای «احتمال بالا برای تداوم ثبات قیمت اسمی و کاهش قیمت واقعی در ماه‌‌‌های آینده» می‌تواند باشد.

این سناریو در شرایطی مطرح است که «ثبات نسبی قیمت دلار»، «نبود علائم از تنش و ریسک نظامی» و همچنین «سطح پایین قدرت خرید تقاضای سرمایه‌‌‌ای در مقایسه با سطح فعلی قیمت آپارتمان» به عنوان سه پارامتر جهت‌‌‌دهنده قیمت ملک به سمت کاهش فعال هستند. به این ترتیب چشم‌‌‌انداز بازار مسکن در ماه‌‌‌های آتی منوط به «حفظ وضعیت این پارامتر‌‌‌ها»، ‌‌‌ شبیه دو فصل تابستان و پاییز سال گذشته خواهد بود.

در مجموع آن دو فصل، میانگین قیمت آپارتمان در تهران بیش از 5‌درصد افت کرد.

در این میان، جمعی از صاحب‌‌‌نظران اقتصادی دارای دید و تحلیل نسبت به تحولات بازار مسکن، اخیرا در یک نظرسنجی واتس‌اپی، درباره «چشم‌‌‌انداز تورم مسکن» پیش‌بینی کردند، «نرخ رشد میانگین یکساله قیمت آپارتمان در تهران در سال 1403، کمتر از تورم عمومی یکساله باشد».

59‌درصد نظردهنده‌‌‌ها این سناریو را پیش‌بینی کردند و در عین حال 47‌درصد نیز همگام بودن تورم مسکن با تورم عمومی را برآورد کردند. این نگاه کارشناسی به بازار مسکن دلالت بر این دارد که در طول سال‌جاری حتی در صورت رشد احتمالی نرخ دلار، به دلیل ناتوانی نسبی قدرت خرید تقاضای سرمایه‌‌‌ای، احتمال رشد قیمت مسکن پایین است.