اشکالات مدل نهایی افزایش وام خرید
سفته‌بازی در کمین بازار وام مصرفی کم تعداد و کم بهره راهکار مشاور وزیر برای رانت‌زدایی از وام صندوق پس‌انداز

ماحصل چندین ماه بررسی و مطالعه مسوولان بخش مسکن و سیستم بانکی برای طراحی مدلی که بتواند از محل «سپرده‌گذاری متقاضیان مسکن و کمک مالی دولت»، تسهیلاتی معادل 50درصد قیمت مسکن را به طرف تقاضا پرداخت کند، دو هفته پیش مورد جمع‌بندی قرار گرفت و سرانجام منجر به تدوین پیشنهاد نهایی از سوی یکی از بانک‌های دولتی و ارائه مکتوب آن به بانک‌مرکزی شد.


در مدل نهایی مطرح برای تشکیل صندوق پس‌انداز مسکن، اگر چه ملاحظات و خواسته‌های سه طرف مسوول و متولی یعنی وزارت راه‌وشهرسازی، بانک‌مرکزی و بانک عامل به نوعی مورد توجه قرار گرفته تا اختلاف نظرهای چندین ماهه در مذاکرات وام مسکن، مرتفع و مجوز پرداخت صادر شود، اما در محتوای این مدل اشکالات اساسی نهفته‌ای وجود دارد که اگر رفع نشود، اهداف دولت در این مسیر را مخدوش خواهد کرد. وزارت راه‌وشهرسازی اواسط سال گذشته ایده تشکیل صندوق پس‌انداز مسکن را اول برای تامین مالی متقاضیان مسکن دهک‌های میان‌درآمد و سهولت در خانه‌دار شدن آنها و دوم برای تحریک هدفمند طرف عرضه (بسازوبفروش‌ها) به ساخت‌وساز و تشویق بازار ساخت و ساز به خروج از رکود موجود، مطرح کرد. اما به رغم شفافیت در خواسته متولیان بخش مسکن، آنچه در مدل نهایی صندوق پس‌انداز تدوین و برای تصویب روانه بانک‌مرکزی شده، همراستا با اهداف نیست.

دو اشکال اصلی

براساس این مدل نهایی، قرار است با تشکیل یک صندوق در بانک مسکن، متقاضیان برای دوره‌ یکساله حدود 26میلیون تومان سپرده‌گذاری کنند تا سالانه 100 هزار فقره وام خرید مسکن با میانگین ارزش 60میلیون و سقف 80میلیون تومان به نرخ 14درصد به پس‌انداز کنندگان پرداخت شود. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد: ساختار پیش‌بینی شده در این مدل، با حداقل دو اشکال اساسی روبه‌رو است که پیامد اجرای آن باعث ایجاد «رانت» در پرداخت تسهیلات مسکن می‌شود.
اشکال اول، تعیین ظرفیت تعداد وام‌ها به اندازه یک‌سوم نیاز مصرفی است. پیش‌تر محاسبات کارشناسان اقتصاد مسکن در وزارت راه‌وشهرسازی و نیازسنجی‌هایی که درباره حجم تقاضای جدید انجام شده بود، حکایت از آن داشت که در سال‌های آتی، سالانه حداقل 300 هزار متقاضی مسکن در گروه‌های میان‌درآمد برای خرید واحدمسکونی وارد بازار می‌شوند. مسوولان وزارتخانه با استناد به این نیاز، در نظر داشتند ظرفیت پرداخت تسهیلات خرید از محل صندوق پس‌انداز را معادل 300هزار فقره وام تعیین کنند، اما فعلا اجماع بر پرداخت حداکثر 100هزار فقره وام خرید است.
اشکال دوم، تعیین نرخ بهره پایین‌تر از نرخ رایج سایر تسهیلات بانکی است. برای وام خرید مسکن، نرخ بهره 14درصد در نظر گرفته شده در حالی که هم‌اکنون نرخ اسمی اوراق مسکن در فرابورس 16درصد و نرخ واقعی آن– قیمت تمام‌شده اوراق با احتساب هزینه خرید آن- به بالای حداقل 28درصد می‌رسد. همچنین تسهیلاتی که بانک‌ها در حال حاضر به بخش‌های مختلف اقتصاد پرداخت می‌کنند دستکم با نرخ 22درصد ارائه می‌شود که با این حساب، کمترین نرخ ممکن، قرار است برای وام خرید مسکن در نظر گرفته شود!
به این ترتیب، چنانچه تسهیلات جدید خرید مسکن از محل صندوق پس‌انداز به «تعداد خیلی کم» و با «نرخ بهره پایین» پرداخت شود، باعث تشکیل صف تقاضا و در نتیجه عدم دسترسی عادلانه می‌شود. این مدل، از یکسو به «نیاز کاذب» برای دریافت تسهیلات منجر می‌شود به این معنی که علاوه بر خانه‌اولی‌ها به‌عنوان «متقاضیان مصرفی در اولویت»، سایر گروه‌های متقاضی همچون خانوارهایی که صاحب آپارتمان هستند، اما قصد تبدیل‌به‌احسن کردن آن را دارند نیز برای اخذ وام، صف خواهند کشید و از سوی دیگر باعث ایجاد بازار سیاه و دلالی وام در کنار صندوق به عنوان مجرای رسمی پرداخت این تسهیلات خواهد شد.
هم‌اکنون تجربه یکی دو سال گذشته در بازار اوراق مسکن نشان می‌دهد، بخشی از خریداران اوراق در فرابورس گروهی از افراد حقیقی و حقوقی هستند که نه با نیت تامین‌مالی جهت خرید مسکن، بلکه با نیت سرمایه‌گذاری و سفته‌بازی، اقدام به معامله مکرر اوراق می‌کنند تا از مابه‌التفاوت سود واقعی و بهره اسمی اوراق مسکن منتفع شوند. این سوداگری در عمل به خنثی شدن مزیت نرخ پایین برای تقاضای مصرفی می‌شود. بنابراین ساختاری که برای افزایش وام خرید مسکن از سقف فعلی 35میلیون تومان به حداکثر 80میلیون تومان، به‌عنوان آخرین گزینه تعریف شده است، به‌واسطه اشکالاتی که در تعیین نرخ بهره و تعداد وام دارد، باعث بروز رانت می‌شود و چونکه به ازای هر سه نفر متقاضی وام، عملا به یک نفر پاسخ می‌دهد، مسیر دسترسی عادلانه و بدون حاشیه به تسهیلات را منحرف می‌کند.

یک اشکال فرعی

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، فارغ از دو اشکال اصلی موجود در مدل نهایی صندوق پس‌انداز مسکن، اشکال فرعی دیگری نیز وجود دارد که آن، سقف وام است. سقف 80میلیون تومانی در این مدل به تهران اختصاص دارد، اما در تهران با این رقم تنها امکان پوشش 30درصد قیمت خرید یک آپارتمان معمولی و با متراژ و ارزش متوسط وجود دارد. در تهران طبق آخرین آمارهای رسمی، میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی 4میلیون تومان است. بنابراین هزینه خرید آپارتمانی با متراژ مناسب دهک‌های میان‌درآمد -70مترمربع- به‌طور متوسط 280میلیون تومان خواهد بود که اگر مبنای وزارت راه‌وشهرسازی برای پوشش 50درصدی این مبلغ توسط وام، ملاک عمل قرار گیرد، در این صورت سقف تسهیلات باید بیش‌از 100 میلیون تعیین شود. بنابراین، با مدل ارائه شده به بانک‌مرکزی، خوراک مالی متقاضیان واقعی خرید مسکن به آن شکل تامین نمی‌شود.

تایید اشکالات از جانب برخی مسوولان

تعدادی از مسوولان وزارت راه‌وشهرسازی یکی از دو اشکال اصلی وارد به مدل نهایی صندوق پس‌انداز مسکن را قبول دارند و معتقدند: چشم‌پوشی از حجم واقعی متقاضیان وام مسکن و تعیین ظرفیت وام‌دهی به اندازه یک‌سوم این حجم، زمینه‌های بی‌عدالتی و رانتی‌شدن تسهیلات را فراهم می‌آورد و باعث می‌شود بانک عامل برای پرداخت وام، دست به «انتخاب» بزند. در این پروسه، اگر روش انتخاب افراد صلاحیت‌دار، درست نباشد، اولویت مدنظر دولت که همان خانه‌اولی‌ها هستند محقق نمی‌شود.
این افراد اما اشکال دوم را که به نرخ بهره پایین‌تر از نرخ بازار مربوط می‌شود هر چند ممکن است وارد بدانند اما با یک دلیل محکم از آن دفاع می‌کنند. نرخ بهره 14درصدی برای وام خرید مسکن با لحاظ «استطاعت متقاضیان» تعیین شده است. وزارت راه‌وشهرسازی برای آنکه نرخ بهره حمایتی وام خرید مسکن را تعیین کند، ابتدا حداکثر قدرت مالی وام‌گیرنده‌ها برای بازپرداخت وام (پرداخت اقساط ماهانه) را محاسبه کرده و به این نتیجه رسیده که اگر میزان اقساط از 40درصد درآمد اقشار متوسط تجاوز نکند، امکان بازپرداخت آن وجود دارد. این ملاحظه برای در استطاعت قرارگرفتن مبالغ اقساط وام مدنظر– وام 80میلیونی- باعث تعیین نرخ 14درصد شده است . اقساط وام خرید مسکن با بهره 14درصد و سقف 80میلیون تومان بین 900 هزار تا یک میلیون تومان در ماه خواهد بود. حال اگر تسهیلات با نرخ بالای 20درصد پرداخت شود، اقساط ماهانه به بالای یک میلیون تومان می‌رسد و از 40درصد درآمد ماهانه اقشار متوسط تجاوز می‌کند. دلیل دیگری که باعث تعیین نرخ بهره پایین شده است، به شیوه کارکرد صندوق پس‌انداز برمی‌گردد. این صندوق در طول مدت سپرده‌گذاری، به متقاضیان سود سپرده پرداخت نمی‌کند بنابراین در ازای آن، وام را باید با نرخ ترجیحی ارائه کند. تجربه برخی کشورها نیز در پرداخت وام خرید مسکن نشان می‌دهد نرخ این وام پایین‌ است اما اخیرا در دو کشور –انگلیس و چین- دولت‌ها برای مهار قیمت مسکن، شرایط پرداخت راحت وام خرید را از طریق افزایش نرخ بهره، سخت‌ کرده‌اند تا صرفا مصرف‌کننده واقعی برای دریافت تسهیلات اقدام کند!

راهکار رانت‌زدایی؛ مدلی که دیده نشد

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، برخی مسوولان وزارت راه‌وشهرسازی اگرچه تعیین نرخ بهره پایین برای وام خرید مسکن را ضرورت می‌دانند اما در عین حال برای جلوگیری از رانتی‌شدن این مدل، راهکاری دارند که فعلا در مدل ارسال شده به بانک‌مرکزی، لحاظ نشده است. غلامرضا سلامی مشاور وزیر راه‌وشهرسازی در این باره به «دنیای‌اقتصاد» گفت: دولت طبق اصل 31 قانون اساسی وظیفه دارد حمایت‌های لازم برای تامین مسکن اقشار نیازمند همچون جوانان و فاقدین مسکن را انجام دهد. حمایت در مدل صندوق پس‌انداز مسکن به معنی دخالت در تعیین نرخ بهره برای پایین‌آوردن هزینه تسهیلات است تا در عین حالی که سقف وام را افزایش می‌دهیم، توان و استطاعت وام‌گیرنده‌ها برای بازپرداخت وام را نیز تقویت و حفظ کنیم. سلامی با بیان اینکه هدف از تعیین نرخ 14درصد، پایین‌آوردن اقساط و رساندن آن به توان در استطاعت وام‌گیرنده‌ها است، افزود: معیار ما این است که متقاضیان مسکن پس‌از دریافت وام بتوانند حداکثر 40درصد از درآمدشان را به اقساط وام خرید اختصاص دهند.
طبق اعلام بانک‌مرکزی، درآمد ماهانه دهک‌های متوسط حدود 5/2میلیون تومان است که در این صورت، 40درصد آن حدود یک میلیون تومان می‌شود. با احتساب قسط حداکثر یک میلیون تومان، به نرخ 14درصد رسیدیم. مشاور وزیر راه‌وشهرسازی در ادامه تاکید کرد: لحاظ استطاعت وام‌گیرنده‌ها یک طرف قضیه است اما طرف دیگر، همان اشکالی است که از بابت «امتیاز محسوب شدن نرخ پایین و در نتیجه بی‌عدالتی در پرداخت» مطرح می‌شود. سلامی با بیان اینکه تلاش ما این بود که ظرفیت وام در سطح 300 هزار فقره تعیین شود، گفت: اگر تعداد وام کم شود بی‌عدالتی به‌وجود می‌آید و در هر بازاری که اگر کالایی به تعداد کم و قیمت پایین عرضه شود زمینه فساد ایجاد خواهد شد و تقاضای سفته‌بازانه به‌وجود می‌آورد. سلامی در عین حال تاکید کرد: بانک مسکن در مدل خود برای تشخیص متقاضیان در اولویت وام، استفاده از بانک‌اطلاعاتی بانک‌مسکن و سابقه ثبت‌شده مربوط به وام‌گیرنده‌ها در این بانک و همچنین سایر سامانه‌هایی همچون استعلام فرم جیم سبزرنگ را که در مسکن‌مهر برای شناسایی فاقدین مسکن و خانه‌اولی‌ها به‌کار گرفته شد مدنظر دارد تا به کسانی که یک‌بار وام خرید مسکن گرفته یا صاحب آپارتمان شده‌اند، تسهیلات صندوق پس‌انداز تعلق نگیرد.
مشاور وزیر راه‌وشهرسازی سپس افزود: حتی با فرض اینکه، وام خرید مسکن به اقشار هدف پرداخت شود، با این مدل، هیچ تضمینی نیست که وام‌گیرنده‌ها، تسهیلات خود را به قیمت بالاتر در بازار آزاد نفروشند. سلامی با اشاره به اینکه راهکاری برای مهار زمینه‌های سوءاستفاده از وام خرید مطرح شد اما پیگیری نشد، گفت: برای جلوگیری از آثار احتمالی وام خرید بر قیمت مسکن و همچنین مانع در برابر خرید و فروش وام و سفته‌بازی با آن، پیشنهاد کردم مدل صندوق پس‌انداز به‌گونه‌ای تدوین شود که تسهیلات خرید به جای آنکه مستقیم به متقاضیان مسکن داده شود، در بازار پیش‌فروش به‌کار گرفته شود و به ازای پیش‌خرید هر متقاضی، وام در اختیار پیش‌فروشنده قرار بگیرد.
سلامی درباره راهکار عملیاتی خود افزود: در این پیشنهاد که مورد استقبال وزیر قرار گرفت، وام خرید که 50درصد قیمت را شامل می‌شود در دو مرحله به پیش‌فروشنده پرداخت می‌شود، یک‌بار در ابتدای ساخت‌ به اندازه 30درصد و بار دیگر در طول دوره ساخت متناسب با پیشرفت ‌فیزیکی به‌اندازه 20درصد قیمت تمام‌شده. پیش‌خریدار نیز 30درصد قیمت را در طول پروژه پرداخت خواهد کرد و مابقی را در زمان تحویل واحد. سلامی درباره مزایای مدل پرداخت وام خرید به بازار پیش‌خرید گفت: این شکل کار از یکسو باعث تحریک مستقیم عرضه مسکن می‌شود از سوی دیگر مانع خرید و فروش امتیاز وام خرید در بازار دلالی خواهد شد ضمن اینکه زمینه تثبیت قیمت مسکن را برای متقاضیان فراهم می‌آورد. سلامی در پایان گفت: راهکار ما اصولی است و اجرای آن زحمت دارد اما قطعاً آثار سوء احتمالی در درازمدت ندارد.

کسری صندوق تامین شد؟

آنچه باعث شد مذاکرات بانک مرکزی با وزارت راه‌وشهرسازی برسر وام خرید مسکن از بن‌بست خارج شود و سرانجام مدل نهایی تاسیس صندوق پس‌انداز در یک بانک دولتی، تدوین و به بانک‌مرکزی ارائه شود، تغییر 180درجه‌ای زاویه محاسبات مسولان بود! تا یک ماه پیش، پیشنهادکنندگان طرح صندوق پس‌انداز مبنای محاسبات‌شان را بر «پوشش قدرت خرید مسکن» قرار داده بودند و «کسری صندوق و بضاعت بودجه‌ای دولت برای جبران آن» به‌عنوان بحث دوم مطرح بود. این نگاه باعث شده بود بانک‌مرکزی همواره با موضع‌گیری در برابر هر نوع افزایش سقف تسهیلات خرید، بحث کسری صندوق را پیش بکشد و از وزارت راه‌وشهرسازی بخواهد اول میزان کسری و نحوه جبران آن را مشخص کند و سپس درباره سقف جدید نظر بدهد. اخیرا تیم طراح صندوق پس‌انداز با این جمع‌بندی که تعیین سقف وام تابعی از میزان کمک دولت از محل وجوه‌اداره شده به صندوق خواهد بود، ابتدا به استعلام از معاونت برنامه‌ریزی رئیس‌جمهوری درباره حداکثر کمک بودجه‌ای دولت به صندوق پس‌انداز اقدام کرد. گفته می‌شود امکان کمک مالی دولت به صندوق پس‌انداز مسکن حداکثر 10هزار میلیارد تومان است. با این فرض، سقف وام، 80میلیون تومان تعیین شده است. بررسی‌ها نشان می‌دهد: بانکی که برای تشکیل صندوق پس‌انداز پیشقدم شده، کسری کل سال‌ها را می‌خواهد یکجا و از همان ابتدا از دولت دریافت کند. این در حالی است که صندوق پس‌انداز در سال‌های هفتم تا نهم فعالیت خود، به اوج کسری می‌رسد و در 19سالگی، سودآور و خودکفا می‌شود. با این حال، اگر کل کسری در همان ابتدا به صندوق کمک شود، ممکن است با تغییر شرایط اقتصادی، میزان نیاز واقعی صندوق به کمک دولتی کمتر از رقم پیش‌بین‌شده در حال حاضر باشد. به عنوان مثال، با تغییر تعداد وام‌ها، روند کاهنده تورم یا حتی سقف وام، کسری صندوق در هر سال تغییر می‌کند و نمی‌توان در سال اول، نسخه چندین ساله برای منابع مالی مورد نیاز صندوق پس‌انداز تهیه کرد.