دولت برای روشن شدن هدفمند چراغ ساخت‌وسازهای مسکونی، وام نوسازی بافت‌فرسوده را به 50 میلیون تومان افزایش داده تا در محدوده‌ مشخصی از شهرها که قیمت مسکن ارزان‌تر است، عرضه آپارتمان‌های مناسب اقشار کم‌درآمد رونق بگیرد. اما بررسی‌های مرکز پژوهش‌های مجلس نشان می‌دهد: در بافت‌های فرسوده هفت‌خوان ضدنوسازی وجود دارد که مالکان و سازنده‌ها صرفا با تسهیلات جدید قادر به عبور از آنها نخواهند بود. این مرکز علت اصلی ناکامی‌های مکرر دولت‌های گذشته در بافت‌فرسوده را استفاده از مدل «تملک زمین» به‌عنوان شکل سنتی نوسازی می‌داند و معتقد است: تملک زمین از نگاه مردم باعث زیان مالک و سود افرادی که تا پیش‌از نوسازی ساکن بافت نبوده‌اند، می‌شود. چنین برداشتی از نوسازی، به محرک‌هایی قوی‌تر از تسهیلات بانکی نیاز دارد. بازوی پژوهشی مجلس به دولت پیشنهاد کرده است: برای ایجاد انگیزه در مشارکت مالکان، به جای شیوه «تملک» از روش موفق کشورها موسوم به «ساماندهی مجدد زمین» برای نوسازی استفاده کند. در این روش، ساکنان محله‌های فرسوده مجاور هم با حفظ مالکیت‌شان، به‌صورت موقتی در منطقه‌ای دیگر اسکان داده شده و بعد از تخریب و نوسازی، مجددا به محله خود منتقل می‌شوند. این تحقیق همچنین تخریب موانع هفت‌گانه، پیش‌از پرداخت وام جدید را مورد تاکید قرار داده است.


مرکز پژوهش‌های مجلس برای روشن شدن چراغ ساخت‌وساز در محدوده مورد نظر دولت–‌بافت‌فرسوده- مطالعه میدانی و کارشناسی مبسوطی درباره علت ناکامی دولت‌های گذشته در حوزه نوسازی بافت‌های ‌فرسوده انجام داده و نتایج این تحقیق را با هدف تدوین «مکمل وام جدید 50 میلیونی مسکن» منتشر کرده است.

در حال‌حاضر 11 نوع ضابطه حمایتی و تشویقی از جمله قانون و مقررات کلی مصوب مجلس، مصوبات و آیین‌نامه‌های دولتی و یکسری بسته‌های مالی و تسهیلاتی برای تحریک دو گروه ذی‌نفع در نوسازی بافت‌فرسوده شامل ساکنان بافت و سازنده‌های مسکن وجود دارد که بخش زیادی از همین ضوابط در فاصله سال‌‌های 82 تا 92 تصویب و به اجرا درآمده است اما به رغم همه نوع پشتیبانی دولتی، بازدهی ساخت‌وساز در بافت‌فرسوده چه به لحاظ تیراژ ساخت مسکن و چه به لحاظ کیفیت نوسازی محله‌های قدیمی، در جهت تحقق اهداف از پیش‌ تعیین‌شده نبوده است. ماه گذشته هیات‌دولت در مصوبه‌ای، سقف وام ساخت صرفا در بافت‌های فرسوده را به 50 میلیون تومان افزایش داد. این مصوبه در نظر دارد ساخت‌وسازهای مسکونی را در محدوده‌ای که قیمت مسکن مناسب اقشار کم‌درآمد است، برای سازنده‌ها جذاب کند تا سرمایه‌گذاری ساختمانی و همین‌طور خرید مسکن در بافت‌‌های فرسوده به‌صورت توام رونق بگیرد.
در این باره، تحقیقات مرکز پژوهش‌های مجلس نشان می‌دهد: در بافت‌های فرسوده 7 خوان ضدنوسازی مقابل «خواسته باطنی ساکنان بافت و سازنده‌ها» قرار دارد که پیش‌از اجرای مصوبه وام 50 میلیونی نوسازی، ابتدا باید این موانع 7گانه با همکاری مشترک دولت و شهرداری‌ها از میان برداشته شوند.
بازوی پژوهشی مجلس، پایه دیوارهایی که مقابل نوسازی بافت‌های فرسوده قرار گرفته‌‌اند را تداوم سنت «تملک زمین» و غفلت از روش «استفاده مجدد از زمین» در این محدوده می‌داند و با اشاره به تجربه موفق برخی کشورها از جمله ترکیه و ژاپن تاکید می‌کند: خرید املاک فرسوده از سوی عوامل نوسازی در بافت‌های‌فرسوده که روش تملک نام دارد، چون با نگاه هزینه‌- فایده انجام ‌می‌شود، صرفا به نوسازی بناهای فرسوده و نه بافت فرسوده منتهی می‌شود و چالش‌های شهری، خدماتی و اقتصادی بافت در پروسه تملک مورد توجه قرار نمی‌گیرد. در حالی که نوسازی با روش «استفاده مجدد از زمین» از یک‌سو منافع حاصل از نوسازی بافت‌فرسوده را به‌صورت عادلانه بین مالکان و سازنده‌ها تقسیم می‌کند و از سوی دیگر باعث تثبیت ساکنان محل و حفظ املاک شخصی برایشان می‌شود که این دو ویژگی در نهایت مشارکت واقعی ساکنان بافت‌فرسوده و تمایل آنها به نوسازی را در پی خواهد داشت. مرکز پژوهش‌های مجلس 7 دیوار ضدنوسازی در بافت‌فرسوده را به ترتیب شامل «آثار زیان‌بار 6گانه ناشی از نوسازی به روش تملک برای ساکنان و در نتیجه بی‌رغبت شدن مالکان به امر نوسازی»، «اشکالات و نواقص سه معیار اصلی در تشخیص فرسوده بودن یک محله مسکونی»، «عدم تناسب بین جمعیت و خدمات سکونتی بافت»، «نگاه اقتصادی سازنده‌ها»، «ورود بسازوبفروش‌ها به جای سازنده‌های حرفه‌ای»، «مجهز نبودن پلاک‌ها به اسناد و مساحت ثبتی» و همچنین «افزایش قیمت زمین در نتیجه تملک و خرید زمین» عنوان می‌کند.
در این گزارش، سه روش متداول در کشورها برای نوسازی بافت‌فرسوده شامل تملک زمین، نوسازی داوطلبانه و استفاده مجدد از زمین معرفی و تاکید شده است: تجربه موفق کشورها، روش سوم را مورد تایید قرار می‌دهد. این در حالی است که در ایران فقط از روش تملک استفاده شده و به مشارکت ساکنان و مالکان قطعات و همچنین ارتقای بافت و حفظ ساکنان بومی توجهی نشده است.
تحقیقات مرکز پژوهش‌ها در این باره نشان می‌دهد: متولیان بافت‌فرسوده شامل دولت و شهرداری‌ها و حتی سازنده‌ها چون در این حوزه براساس فرآیند هزینه-فایده، ساخت‌وسازها را بنا نهاده‌اند، روش تملک زمین را در اولویت خود قرار داده‌اند و این روش غفلت از سایر نیازهای بافت‌فرسوده را به همراه داشته و صرفا نوسازی بناهای فرسوده را مورد توجه داشته است.
تحقیقات میدانی مرکز پژوهش‌های مجلس از مالکان املاک فرسوده درباره نتیجه نوسازی انجام شده روی قطعات‌شان، حکایت از عدم رضایت آنها دارد. در این تحقیق، افرادی که ملک‌ خود را برای نوسازی در اختیار عوامل ساخت قرار داده‌اند، خود را زیان‌دیده می‌دانند و معتقدند: نفع مالی پروژه نوسازی روی زمین‌شان، عاید شهرداری‌ها شده است!
در گزارش مرکز پژوهش‌ها، برداشت مالکان قطعات فرسوده از ماحصل نوسازی‌های صورت‌گرفته به شرح زیر عنوان شده است:
- روند تملک تاکنون نتیجه‌ای جز متضرر شدن مردم نداشته است.
- تملک، جریان یکسویه‌ای بوده است که تمامی فواید آن عاید شهرداری می‌شود.
- تملک هرچند ممکن است در آینده دور، منجر به آبادی محل و منطقه شود، اما در قدم اول، باعث از دست دادن سرپناه مردم ضعیف می‌شود. در واقع آبادی و نوسازی نصیب عده‌ای خواهد شد که ساکنین آن مناطق نبوده‌اند.
- در تملک‌ها، حقوق عادلانه مردم نادیده گرفته می‌شود.
- از آغاز عملیات تملک تا زمان خاتمه آن و شروع عملیات عمرانی، اساسا زندگی ساکنین در ابعاد مختلف اجتماعی، فرهنگی، اقتصادی و... مختل می‌شود.
- همزمان با شروع تملک، خدمات شهری ازجمله خدمات عمرانی، انتظامی و... کاهش می‌یابد تا جایی که مردم مجبور شوند منازل خود را به قیمت ناچیز فروخته و از منطقه بگریزند. در این تحقیق، سه معیار شورای عالی شهرسازی برای تبدیل شدن یک محله به بافت‌فرسوده مورد اشکال قرار گرفته است. از نظر دولت، محله‌هایی که 50درصد بلو‌ک‌های آن مساحتی کمتر از 200 مترمربع دارند و ناپایدار هستند و همچنین عرض معبر در آنها کمتر از 6 متر است، جزو بافت‌فرسوده می‌شوند.
این در حالی است که در برخی‌ شهرهای کوچک، محله‌های فرسوده در چنین ابعادی نمی‌گنجند؛ به این معنی که بناهای فرسوده در آنها به لحاظ متراژ 200 متری یا خیابان‌های 6متری، شرایط مدنظر مقررات مصوب را ندارند اما با فرسودگی حداکثری مواجه هستند. چالش دیگری که در حال‌حاضر گریبان بافت‌های فرسوده را گرفته و با افزایش وام نوسازی به تنهایی قابل رفع نیست، در عدم تناسب حداقلی یا به عبارتی، ناسازگاری حداکثری بین جمعیت حاصل از نوسازی و خدمات شهری و سکونتی بافت خلاصه می‌شود. بررسی‌های مرکز پژوهش‌های مجلس در این باره نشان می‌دهد: به ازای تخریب هر واحد فرسوده، 6/7 واحد مسکونی نوسازی و احداث می‌شود اما به تناسب 7 برابر شدن جمعیت در بافت‌ نوسازی شده، سایر خدمات شهری بافت، افزایش پیدا نمی‌کند.
این بی‌تناسبی بین جمعیت و خدمات، انگیزه سکونت و سرمایه‌گذاری در بافت‌فرسوده را کاهش داده است. یافته‌های مرکز پژوهش‌ها حاکی است: تمامی محدوده‌ بافت‌ فرسوده با کمبود شدید خدماتی نظیر فضای‌سبز، فضاهای بهداشتی و درمانی، آموزشی، فرهنگی، ورزشی و معابر روبه‌رو هستند و بخش عمده‌ای از معضلات اجتماعی این محدوده‌ها ناشی از فقدان این گونه فضاها است. مشکل دیگری که هم‌اکنون در بافت‌های فرسوده وجود دارد، وضعیت ثبتی املاک است. طبق تحقیقات مرکز پژوهش‌های مجلس، حدود 90درصد قطعات موجود در بافت‌های فرسوده فاقد مساحت ثبتی مشخصی هستند و در سند ملکی آنها بدون اعلام متراژ، صرفا مالکیت یک باب خانه قید شده است. این وضعیت مانع صدور پروانه ‌ساختمانی و در نتیجه امکان‌پذیر نبودن ساخت‌وساز و نوسازی روی این پلاک‌ها خواهد شد.
مرکز پژوهش‌های مجلس در گزارش خود با یادآوری مساحت کل بافت‌‌های فرسوده کشور که 76 هزار هکتار است و وسعت قابل‌توجهی از شهرها را در بر می‌گیرد، تاکید کرده است: در صورتی که این محدوده‌ها به روش «استفاده مجدد از زمین»، نوسازی شوند، فضای سکونتی برای جمعیت جدید 10 سال آینده تامین خواهد شد و نیازی به افزایش سطح محدوده شهرها نخواهد بود.