رواج تراکم «منفی» در ساخت‌وساز

ممانعت از افزایش تعداد «طبقات» ساختمان بیش از حد مجاز طرح تفصیلی و مهار روند فروش «تراکم اضافه» در تهران، باعث حرکت معکوس ارتفاع سازه‌های جدید از سطوح مثبت روی زمین به تراز «منفی» زیرزمین شده است.
تحقیقات میدانی از تابلو‌های نصب‌شده در جلوی برخی کارگاه‌های ساختمانی مستقر در مناطق خاصی از تهران حاکی است: تحت‌تاثیر صدور مجوز «تراکم‌منفی» برای برج‌های بالای 20طبقه، حدود یک‌سوم تا نزدیک یک‌دوم ارتفاع برج‌های جدید به تراز زیرصفر هدایت شده؛ طوری که این شیوه ساخت‌وساز که طی دست‌کم یکسال اخیر گسترش پیدا کرده، هم‌اکنون حجم قابل‌‌توجهی از گودبرداری‌های عمیق در پایتخت را رقم زده است. در شکل تازه برج‌سازی که عمدتا با کاربری‌های غیرمسکونی همچون اداری یا تجاری در جریان است، تراکم کل ساختمان معمولا بین 30 تا 35طبقه در نظر گرفته شده که از این میزان ارتفاع، بین 5 تا 10 طبقه در زیرزمین ساخته می‌شود.
مدیریت شهری تهران مطابق ضوابط طرح تفصیلی و البته مجوزهایی که در گذشته توسط کمیسیون ماده5 صادر شده، «تراکم‌منفی» را صرفا با هدف «تامین پارکینگ» در نظر گرفته؛ اما در برخی از این برج‌ها، استفاده ترکیبی از فضای زیرزمین، هدف اولیه مسوولان شهر از برقراری امکان «منفی‌سازی» را مخدوش کرده است. در چند نمونه‌ از چنین سازه‌هایی که هم‌اکنون به بهره‌برداری رسیده‌اند، بخشی از فضای زیرزمین برج، به غرفه‌های تجاری یا خدماتی مبدل شده است.
بهره‌برداری فراتر از پارک خودرو در طبقات منفی برج‌‌های غیرمسکونی، هم‌اکنون به‌عنوان مهم‌ترین محرک در گرایش به سرمایه‌گذاری در این قبیل ساخت‌وسازها محسوب می‌شود.
رکود مسکن در ماه‌های اخیر اگرچه تیراژ ساخت‌وسازهای مسکونی را با افت حداقل 50درصدی روبه‌رو کرده؛ اما شکل خاص بازار املاک تجاری و استقلال نسبی آن از دوره‌های رونق و رکود، برج‌سازی‌ در این حوزه را کماکان در سطح رو به افزایش محفوظ نگه داشته است.
در ما‌ه‌های اخیر، بهبود فضای اقتصادی و افزایش تولیدات صنعتی از یکسو و واردات کالاهای مصرفی لوکس از سوی دیگر، تقاضا برای ساخت مجتمع‌های تجاری چندمنظوره را که عمدتا به «تراکم‌منفی» نزدیک به 10 طبقه مجهز هستند، افزایش داده است.
به گزارش «دنیای‌‌اقتصاد»، کارشناسان درباره پدیده جدید «منفی»‌سازی در تهران پنج علت و عارضه را مطرح می‌کنند. عامل اول در بروز این پدیده، سهم ناچیز عوارضی است که شهرداری برای طبقات منفی دریافت می‌کند. انبوه‌سازان می‌گویند، عوارض صدور پروانه برای تراکم‌منفی به مراتب ارزان‌تر از تراکم مثبت است و به ازای هر طبقه منفی، 10درصد از آن کاسته می‌شود.
اما ظاهرا شهرداری برای تامین پارکینگ در زیرزمین برج‌ها، رقمی بسیار نازل و معادل یک‌دهم نرخ تراکم، از سازنده‌ها دریافت می‌کند. با این حال، اگر کاربری تجاری به صورت رسمی برای طبقات منفی صادر شود، عوارض آن، مطابق تراکم‌ مثبت ساختمان‌ها که حداقل 200هزار تا 300 هزار تومان برآورد می‌شود، محاسبه خواهد شد. عامل دوم در گرایش برج‌سازها به اعماق زمین، ایجاد ارزش‌افزوده مضاعف در زمین و در نتیجه استهلاک سریع هزینه اولیه خرید زمین است. «تراکم‌منفی» چون سطح کل زیربنای سازه را افزایش می‌دهد، به کاهش سهم ریالی زمین در قیمت تمام‌شده ساخت منجر می‌شود.
این موضوع، در نهایت عامل سوم را سبب می‌شود و منابع مالی مدیریت‌شهری از محل درآمدهای ناشی از ساخت‌وساز را افزایش می‌دهد. عامل چهارم نیز مخالفت ماه‌های اخیر شورای عالی شهرسازی و شهرداری تهران با روند تراکم‌فروشی و اضافه‌طبقات است که باعث شده طبقات اضافی به زیرزمین برود!
در این میان، آنطور که اعضای شورای شهر تهران و برخی کارشناسان شهری می‌گویند ساخت‌وسازهای عمیق در تراز منفی، تبعات زیست‌محیطی جبران‌ناپذیری برای پایتخت در پی دارد که یک نمونه آن، خشک‌شدن تدریجی آب‌های زیرزمینی و انحراف مسیر قنات است.

منشأ گودبرداری‌های عمیق

طی دست‌کم یک‌سال اخیر گودبرداری‌های عمیق در مقایسه با ساخت‌وسازهای کم ارتفاع و کم عمق افزایش پیدا کرده که دلیل آن تامین پارکینگ مورد نیاز برای طبقات بالا است. شاید دلیل ساخت این طبقات منفی پارکینگ باشد؛ اما گروهی از سازندگان به جز پارکینگ از طبقات زیرین استفاده تجاری نیز می‌کنند. یکی از خطراتی که ایجاد گودهای عمیق برای پایتخت ایجاد می‌کنند، افزایش حوادث و تلفات گودبرداری در شهر تهران است. موضوعی که سعید غفرانی رئیس سازمان نظام مهندسی استان تهران نیز آن را تایید می‌کند و می‌گوید: به‌طور قطع یکی از اصلی‌ترین علل بالابودن حوادث و تلفات گودبرداری درشهر تهران رواج بلندمرتبه‌سازی است. بدیهی است که هرچه تعداد طبقات یک ساختمان بیشتر باشد، پارکینگ بیشتری موردنیاز است؛ بنابراین در ساختمان‌های بلندمرتبه علاوه بر افزایش ارتفاع نسبت به سایر ساختمان‌ها تعداد طبقات منفی که به پارکینگ اختصاص پیدا می‌کند هم بیشتر است که برای تامین این فضا گودبرداری با عمق بیشتری انجام می‌شود.

ضوابط گودبرداری به روز شود

گفته‌های رئیس سازمان نظام مهندسی در حالی است که برخی از اعضای شورای شهر تهران از مدافعان اصلی منفی سازی هستند و آن را راهکاری برای حل کمبود پارکینگ در مجتمع‌های بزرگ تجاری و مسکونی می‌دانند و تاثیر افزایش حوادث گودبرداری به دلیل عمیق تر شدن گودبرداری را رد می‌کنند. محمدمهدی تندگویان، سخنگوی کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران با بیان اینکه مخالف منفی سازی در پایتخت نیستیم گفت: در تمام کشورهای دنیا این الگوی ساخت وساز رواج دارد و ما نیز باید برای کاهش آسیب‌ها و حوادث ناشی از اجرای این الگو مطالعات علمی انجام دهیم.
او ادامه داد: ایمن‌ترین ساختمان‌های دنیا طبقات منفی زیادی دارند و نمی‌توان گفت افزایش منفی‌سازی سبب رشد آمار حوادث ساختمانی می‌شود. ما باید ضوابط گودبرداری‌ها را به روزرسانی کنیم. اگر گودی ایمن شود و مقررات نظام مهندسی را رعایت کند، نباید نگرانی برای افزایش عمق ساختمان وجود داشته باشد. به گفته این عضو شورای شهر «عوارضی» که توسط شهرداری از منفی‌سازی –احداث طبقات اضافه در زیرزمین- گرفته می‌شود چندان قابل توجه نیست و نمی‌تواند انگیزه‌ای برای صدور مجوز طبقات منفی برای مدیریت شهری باشد.

پیش پروانه، عامل بروز حادثه

محمدسالاری، رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورا نیز با تایید دیدگاه سخنگوی این کمیسیون گفت: چه ایرادی وجود دارد که در ساختمان‌های بلندمرتبه برای تامین پارکینگ از طبقات زیرین استفاده شود؛ زیرا تامین پارکینگ در طبقه همکف یا روی همکف صرفه اقتصادی ندارد.
او افزود: اگر برای مقاوم سازی هزینه‌های لازم انجام شود و بحث مقاوم سازی جداره‌های گود رعایت شود، نباید نگرانی داشته باشیم. در گود ایران زمین نیز به دلیل عدم رعایت نکات فنی و برای کاهش هزینه‌ها برخی نکات ایمنی رعایت نشده بود چنین اتفاقی رخ داد.
سالاری تصریح کرد: احداث طبقات زیرزمینی هیچ مشکلی از نظر فنی ندارد مشکل زمانی به وجود می‌آید که گروهی از متولیان ساخت‌وساز مقررات ملی ساختمان را رعایت نمی‌کنند. به‌عنوان مثال آزمایش‌های مختلفی در خصوص مکانیک خاک یا شناسایی مسیر فاضلاب‌ها و قنات‌ها انجام نمی‌شود.
او صدور پیش پروانه را یکی دیگر از علل بروز حوادث در گودبرداری عمیق دانست و اضافه کرد: صدور پیش پروانه عملا فرآیند ارسال نقشه‌های ساخت‌وساز را به نظام مهندسی حذف می‌کند. البته خوشبختانه صدور پیش پروانه اخیرا در شهرداری تهران ممنوع شده است.
رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورا نیز انگیزه درآمدزایی در صدور مجوزهای طبقات منفی را رد کرد و گفت: مبلغ ریالی عوارض برای صدور پروانه طبقات منفی کمترین میزان در میان سایر عوارض ساختمانی است.
سالاری استفاده تجاری از برخی از فضاهای پارکینگ را تکذیب نکرد و افزود: در برخی از مجتمع‌های تجاری در صورت تامین فضاهای پارکینگ موردنیاز مجوز تغییر کاربری داده می‌شود که در این حالت عوارض آن مطابق با عوارض ساختمان‌های تجاری دریافت می‌شود.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد» رعایت استانداردهای علمی در گودبرداری‌های عمیق برای کاهش حوادث موضوعی است که بیشتر اعضای شورای شهر تهران بر آن توافق دارند. اقبال شاکری عضو کمیسیون عمران شورای شهر تهران معتقد است: دانش علمی و دانشگاهی برای گودبرداری‌های عمیق در کشور وجود دارد؛ اما آنچه مهم است اجرای این دانش توسط مجریان و پیمانکاران است. او از کاهش قابل توجه آمار حوادث گودبرداری خبر داد و به «دنیای اقتصاد» گفت: این آمارها نشان می‌دهد ما دانش انجام گودبرداری‌های استاندارد را داریم.
او تاکید کرد: ساخت طبقات منفی اگر برخلاف ضوابط طرح تفصیلی نباشد مشکلی ندارد؛ اما اگر طبقات منفی برخلاف آن باشد باید با آن برخورد شود و این برخورد نیز باید پیش از ساخت مجتمع باشد نه آنکه بعد از ساخت مجتمع تازه به دنبال برخورد با تخلف باشیم.

امکان‌سنجی قبل از اجرا

ابوالفضل قناعتی، سخنگوی کمیسیون عمران شورا نیز دلیل ساخت طبقات منفی را مصوبه شورای شهر عنوان کرد که براساس آن باید پارکینگ‌ها مسقف شوند. او دراین باره اظهار کرد: ساخت پارکینگ روی سطح زمین در مجتمع‌های مسکونی صرفه اقتصادی ندارد.
او یادآوری کرد: برای افزایش عمق ساخت‌وساز در زیر زمین باید امکان‌سنجی‌های متعددی همچون بررسی سفره‌های آب زیر زمینی پیش‌‌بینی شود؛ چراکه در تمام مناطق شهری امکان ایجاد گودهای عمیق 30 تا 40 متری وجود ندارد.

طبقات منفی با عبور از قوانین

این در حالی است که دبیر انجمن انبوه سازان تهران «انگیزه مالی» را یکی از مهم ترین دلایل تمایل به صدور مجوز تراکم منفی عنوان کرد و گفت: معمولا برای تامین پارکینگ بناهای تجاری مجبور به ساخت پارکینگ در طبقات منفی می‌شوند که تبعات منفی زیادی از جمله ریزش‌های پی در پی گودبرداری را به دنبال دارد.
محمدمهدی مافی، دبیر انجمن انبوه سازان تهران ادامه داد: این گودبرداری‌های عمیق سبب تغییر مسیر آب‌های زیر زمینی و رفتن آنها به لایه‌های عمیق‌تر زمین می‌شود و ممکن است منجر به تغییر فضاهای زیست محیطی منطقه شود؛ به این معنی که برخی از گیاهان که به دلیل دسترسی به آب‌های سطحی در آن منطقه رشد می‌کنند به مرور خشک شده و از بین می‌روند.
او پیشنهاد کرد: بررسی کارشناسی در خصوص تاثیرات منفی گودبرداری‌ها بر فضاهای طبیعی شهر انجام شود؛ زیرا با توجه به آلودگی هوا و کمبود آب در دراز مدت می‌تواند این تغییرات به ضرر شهر و شهروندان باشد.
مافی تصریح کرد: به دلیل محدودیت‌های شهرسازی در طبقات صفر به بالا برخی برای دور زدن قوانین به ساخت طبقات در زیر زمین روی می‌آورند. این طبقات در حالی با انگیزه ساخت پارکینگ ساخته می‌شوند که بیشتر مورد استفاده تجاری قرار می‌گیرند.
او درباره میزان استفاده این طبقات منفی برای مدیریت شهری اظهار کرد: عوارض هر طبقه زیر همکف ده درصد کاسته می‌شود و به نظر می‌آید به دلیل محدودیت ارتفاع صاحبان این املاک قصد دور زدن ضوابط را دارند.
او ادامه داد: به همین دلیل است که در برخی موارد مشاهده می‌شود که بعد از ساخت پارکینگ به دنبال تغییر کاربری هستند.
مافی نیز تاثیر عمیق شدن گودبرداری‌ها را بر افزایش حوادث ساختمانی تایید کرد و افزود: افزایش عمق گودبرداری باعث افزایش فشار دیواره‌های گود شده و برای پایداری گودبرداری باید از روش‌های گران‌قیمت‌تری استفاده شود.
دبیر انجمن انبوه سازان تهران به تاثیر درازمدت این گودبرداری‌های عمیق بر خاک منطقه اشاره کرد و گفت: ممکن است این گونه گودبرداری سبب تاثیر بر خاک منطقه شود و در درازمدت بر ساختمان اطراف خود تاثیر نشان دهد.

تاثیر گودبرداری منفی بر محیط‌زیست

رحمت‌الله حافظی، رئیس کمیسیون سلامت و محیط زیست شورای شهر تهران نیز با بیان اینکه ظرفیت فنی گودبرداری‌های سنگین و عمیق در کشور وجود دارد، اظهار کرد: در کشور ما مشکلی از لحاظ دانش فنی وجود ندارد؛ اما باید ملاحظات ایمنی در ساخت‌وساز رعایت شود. به عنوان مثال در گودبرداری خیابان ایران‌زمین این استانداردها رعایت نشده بود و چون گمان می‌کردند بعد از گودبرداری به سرعت گود پر شده و ساخت طبقات آغاز می‌شود، استانداردهای لازم مهندسی رعایت نشد. او صدور مجوز منفی‌سازی در تهران را بر افزایش درآمدهای شهرداری موثر دانست و گفت: هرچه مساحت کل زیربنا بیشتر شود، عوارض بیشتر می‌شود. حافظی تاثیرات منفی گودبرداری‌های عمیق بر محیط زیست منطقه را تایید کرد و افزود: ممکن است این گودبرداری‌ها آب‌های زیرزمینی منطقه را تحت تاثیر قرار دهد و به مسیر طبیعی قنات‌ها آسیب وارد کند که برای محیط زیست عاملی تهدیدکننده است. رئیس کمیسیون سلامت و محیط زیست شورا پیشنهاد کرد: تمامی پروژه‌های سنگین که در سطح شهر اجرایی می‌شود پیوست‌های زیست محیطی داشته باشند که ضوابط آن برای پروژه‌هایی که مالک خصوصی دارند توسط کمیسیون‌های تخصصی تعریف شود.