استراتژی‌های سرمایه‌گذاری در بازار مسکن

مسکن به‌عنوان یک دارایی باارزش از دیرباز مورد توجه اشخاص حقیقی و حقوقی بوده است. بسیاری از خانواده‌ها حاضر هستند به هرقیمت سرپناهی شخصی برای خود داشته باشند. بنگاه‌های اقتصادی برای کاهش ریسک سرمایه‌گذاری و تقویت پشتوانه‌های مالی خود، بخشی از دارایی‌ها را به‌صورت املاک و مستغلات نگهداری می‌کنند. توجه به زمین و مسکن از آن جهت حائز اهمیت است که به تجربه ثابت شده است، زمین و ملک می‌توانند سپر خوبی در برابر نوسانات اقتصادی و تورم‌های شدید باشند. از این رو در شرایط بی‌ثباتی اقتصادی و حتی بحران‌های سیاسی، افراد به دنبال تبدیل تمام یا بخشی از دارایی‌های خود به شکل املاک و مستغلات می‌روند.

هرچند درجه نقدشوندگی زمین و مسکن در مقایسه با سایر دارایی‌ها کمتر است ولی آمارها نشان می‌دهد سرمایه‌گذاری در این بخش در بلندمدت جزو سرمایه‌گذاری‌های پرسود محسوب می‌شود.

بر اساس شواهد آماری تغییرات قیمت زمین و مسکن در اقتصاد ایران در دو دهه اخیر تقریبا همسو بوده است و در برخی موارد افزایش قیمت مسکن و زمین از تورم بیشتر بوده است. متوسط تغییرات قیمت واحدهای مسکونی در شهر تهران و تورم طی سال‌های 1380 تا 1392 و همچنین محاسبات نشان می‌دهد بین متوسط قیمت واحدهای مسکونی در شهر تهران و تورم، ضریب همبستگی بیش از 98درصد وجود دارد و این به معنی همسویی کامل این دو متغیر است. از سوی دیگر بررسی‌ها نشان می‌دهد که بازار مسکن در مقایسه با سایر بازارها در بلندمدت از کمترین ریسک و بیشترین بازده برخوردار بوده است. این شرایط باعث می‌شود تا نگاه به بازار مسکن بسیار ویژه باشد.

نکته حائز اهمیت این است که این افزایش قیمت گاه تنها حبابی بیش نیست، حبابی که لزوما نتیجه کنش و واکنش نیروهای عرضه و تقاضا در بازار مسکن نیست. بررسی‌ها نشان می‌دهد افزایش قیمت مسکن بین سال‌های 85 تا 87 یکی از همین حباب‌ها بوده است. یکی از دلایل تشکیل چنین حبابی پایین بودن نرخ واقعی تسهیلات بانکی است. نمودار محدوده وقوع این حباب را ترسیم می‌کند.

بر اساس بررسی‌های انجام شده، نیمه اول و دوم سال آینده، بازار مسکن می‌تواند دو چهره متفاوت از خود نشان دهد. این دو رویکرد متاثر از رخدادهای اقتصادی و سیاسی است که در سال آتی مستقیم و غیرمستقیم بازار مسکن و سایر بازارهای دارایی را تحت‌الشعاع قرار خواهند داد.

از جمله عوامل اقتصادی تاثیرگذار بر بازار مسکن می‌توان به تغییرات حجم نقدینگی، نرخ ارز، تورم و رشد اقتصادی اشاره کرد. ضمن اینکه نمی‌توان نقش بارز سیاست‌گذاری‌های اقتصادی دولت و تحولات سیاسی مانند روند مذاکرات هسته‌ای را نادیده گرفت.

تغییرات این متغیرها سیکل‌های رونق و رکود را در بازار مسکن ایران رقم خواهند زد که بدون تردید تحلیل این سیکل‌ها کمک شایانی به فعالان حوزه مسکن خواهد کرد تا بتوانند استراتژی‌های مناسبی را در دوران رکود و رونق انتخاب کنند. مطالعات این واحد نشان می‌دهد از پاییز 74 تا تابستان 93، بازار مسکن چهار دوره رونق را تجربه کرده و هر دوره به‌طور متوسط 5/ 9 فصل تداوم داشته است. در همین دوره زمانی بازار مسکن شاهد رکود نیز بوده است. طولانی‌ترین دوره این رکود در این فاصله زمانی را از پاییز 87 تا بهار 91 تجربه کرده است. در گزارش‌ها تاثیر این متغیرها در سناریوهای مختلف مورد واکاوی دقیق قرار گرفته است.

علاوه بر این در این گزارش تخصصی که برای اولین بار در همایش اقتصاد ایران در روز 4 اسفند رونمایی خواهد شد، قیمت متوسط یک متر مربع منزل مسکونی در شهر تهران در سال 94 پیش‌بینی شده است. سناریوهای در نظر گرفته شده در این پیش‌بینی‌ها نشان می‌دهند، بازار مسکن تهران در سال 94، دو رفتار جداگانه می‌تواند از خود نشان دهد. طبق یک سناریو کاهش قیمت‌ها تا بیش از 9 درصد و در سناریوی دیگر افزایش قیمت‌ها تا بیش از 14 درصد محتمل خواهند بود. وضعیت بازار املاک و مستغلات در بازارهای جهان و منطقه در سال آتی نیز ترسیم شده است و به این سوال پاسخ داده شده است که آیا هنوز دبی بهشت سرمایه‌گذاران مسکن است؟

روند قیمت اسمی و حقیقی یک متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران (بهار 1380 تا تابستان 1393)