شیب رشد نرخ‌ اجاره در تهران از اول زمستان نزولی شده اما هنوز به سطح اول ‌سال نرسیده است
شمارش معکوس برای دریافت «رهن‌کامل»
گروه مسکن- مهدیس فرقانی: در بازار اجاره‌نشین‌ها درست در سردترین روزهای سال -که معمولا معاملات اجاره کاهش پیدا می‌کند- شرایط به نفع طرف تقاضا تغییر پیدا کرده است طوری که پیش‌بینی می‌شود در پی «تعدیل زمستانی اجاره‌بها» از یک‌سو و «افزایش تدریجی آپارتمان‌های رهنی از سوی دیگر»، بخشی از نقل‌وانتقالات بهار سال آینده، در هفته‌های پایانی‌ سال جاری انجام شود.
براساس اطلاعات به دست آمده از متن قراردادهای اجاره‌ای که طی هفته‌های گذشته از فصل زمستان90 در بنگاه‌های مسکن تنظیم و نهایی شده، هم‌اکنون اجاره‌بها در شهر تهران بعد از رشد بلند و ناموزون نیمه‌اول سال، سر‌به‌زیر شده و مسیر کاهش را در پیش گرفته است.
میانگین هزینه اجاره‌نشینی در یک‌ماه‌ونیم گذشته از فصل جاری نسبت به پاییز حدود 30 درصد کاهش پیدا کرده و متوسط اجاره‌بهای هر مترمربع واحدمسکونی در تهران را به کمتر از 20 هزار تومان رسانده است.
هر چند نرخ کنونی هنوز بالاتر از نرخ بهار سال90 است، اما تحول مثبت دیگری که تحت تاثیر رونق شب‌عید در بازار خریدمسکن، در حال وقوع است، می‌تواند زمینه تازه‌ای را برای کاهش بیشتر اجاره‌بها تا ابتدای سال91 به‌وجود بیاورد.به گزارش «دنیای‌اقتصاد» خریداران مسکن در حال حاضر به دلیل فقر تسهیلات بانکی در این حوزه، تصمیم گرفته‌اند بخشی از هزینه خرید را از طریق رهن یک‌ساله واحدمسکونی تامین کنند که به این ترتیب متناسب با حجم خرید‌های شب‌عید در بازار مسکن، در بازار اجاره «آپارتمان‌های ‌رهنی» افزایش پیدا خواهد کرد.
مشاوران‌املاک درباره وضعیت کنونی بازار اجاره معتقدند: اجاره‌بها در حال‌حاضر آرام است و در صورتی که قیمت مسکن متورم نشود، این شرایط ادامه پیدا می‌کند. معمولا آخر سال وضعیت بازار رهن و اجاره واحدهای مسکونی بیشتر به نفع مستاجران خواهد بود و اکثر متقاضیانی که در‌این فصل از سال به‌خصوص در یک یا دو ماه باقیمانده به سال جدید جا به جا می‌شوند، نسبت به آن دسته از مستاجرانی که در تابستان نقل مکان می‌کنند، رضایت بیشتری دارند.
شواهد در بازار رهن و اجاره واحدهای مسکونی در دو ماه پایانی هر سال حاکی از‌این مساله است که به دلیل‌اینکه متقاضیان اندکی در بازار حضور دارند، مالکان راضی می‌شوند واحدهای خود را با نرخ‌های منصفانه اجاره دهند و از طرف دیگر در بیشتر مواقع با توافق بین مستاجر و موجر نحوه پرداخت اجاره‌بها تعیین می‌شود نه‌اینکه مالکان یک کلام برای چگونگی دریافت نرخ اجاره با مستاجر برخورد کنند.
به نقل از اکثر مشاوران املاک فعال در مناطق مختلف تهران به علت‌اینکه حجم چشمگیری از مستاجران در نیمه اول سال جا به جا می‌شوند در نیمه دوم خبری از ازدحام متقاضیان در بازار اجاره مسکن نیست، اما ‌این موضوع دلیلی بر‌این نیست که اگر طی‌ این مدت نرخ فروش در بازار مسکن با رشد مواجه شد اجاره بها ثابت باقی بماند و افزایش نداشته باشد.
خبرنگار «دنیای اقتصاد» در قالب چند پرسش از تعدادی بنگاهدار مسکن در برخی از محله‌های تهران وضعیت بازار رهن و اجاره واحدهای مسکونی را مورد بررسی قرار داده که به شرح زیر است:
تعداد مستاجران قابل‌توجه است
مشاور املاکی واقع در منطقه تهرانپارس گفت: افزایش قیمت فروش واحدهای مسکونی در چند ماه گذشته یکی از علت‌های اصلی رشد نرخ‌های اجاره بوده است.
یکتا درباره حجم متقاضیان (مستاجران و مالکان) در بازار اجاره فعلی اظهار کرد: در حال حاضر تعداد مستاجران در بازار بیش از تعداد موجران است چراکه مستاجران متوجه ‌این مساله شده اند که عقد قرارداد در ‌این فصل از سال به سودشان است؛ زیرا تعداد فایل‌های رهنی به دلیل افزایش فایل خرید و فروش، رشد پیدا می‌کند؛ چراکه عده‌ای از خریداران با کمک رهن، واحد مورد نظرشان را خریداری خواهند کرد.
ثبات نرخ اجاره در اسفند ماه
یکی از دلالان فعال در بازار مسکن خیابان گیشا به «دنیای اقتصاد» گفت: به طور یقین می‌توان گفت که بازار اجاره در اسفند ماه تعطیل خواهد شد و تمام بنگاه‌های املاک اگر در ‌این ماه مشتری داشته باشند و از طرفی به دنبال انجام معامله باشند، بی‌شک مربوط به بازار خرید و فروش واحدهای مسکونی خواهد بود نه اجاره.
وی درباره وضعیت فعلی نرخ اجاره واحدهای مسکونی و میزان استقبال مستاجران در گیشا تصریح کرد: هم اکنون در‌این محله حجم مستاجران چشمگیر‌تر از میزان مالکان است و ناگفته نماند که نرخ اجاره طی چند ماه گذشته در خیابان گیشا حدود 10 درصد رشد داشته است و توجیه موجران از افزایش اجاره بهای واحدهای خود، گرانی اقلام مصرفی روزانه است که برخی از‌ این اقلام به طور هفتگی گران می‌شوند و حتی عده‌ای از مالکان اعلام می‌کنند نرخ‌هایی که پیشنهاد می‌کنند ممکن است در هفته یا ماه‌ آینده تغییر کند که ‌این رویداد بستگی به تحمیل هزینه خانوار دارد.
نرخ سود بانکی بی اثر در اجاره‌بها؟
در مناطق شمال تهران اکثر مشاوران املاک براین باورند که افزایش نرخ سود سپرده‌های بانکی نتوانسته نظر همه مالکان را جلب کند تا موجران به سمت رهن کامل در ازای رهن و اجاره روی بیاورند.
مشاور املاکی در منطقه ولنجک خاطر نشان کرد: اگر رهن کامل یک واحد 40 میلیون تومان باشد و مالک ‌این مبلغ را در بانک سپرده‌گذاری کند با توجه به نرخ سود سپرده ماهانه حدود 700 هزار تومان دریافت خواهد کرد، اما اگر مالک 40 میلیون تومان را به اجاره ماهانه تبدیل کند، حدود یک میلیون و 200 هزار تومان از مستاجر دریافت خواهد کرد؛ به همین خاطر بیشتر موجران ترجیح می‌دهند واحدهای خود را با شرایط رهن و اجاره به مستاجران تحویل دهند.
وی در رابطه با میزان نوسان اجاره بها طی یکسال گذشته افزود: در یکسال گذشته اجاره بهای واحدهای مسکونی حدود 40 درصد با رشد مواجه شده است که بیشترین درصد رشد مربوط به اول سال است و اجاره بها نسبت به 3 ماه گذشته از رشد کندی برخوردار بوده است.
تغییر هفتگی ترازوی عرضه و تقاضا
در محدوده شرق تهران، بنا به گفته عده‌ای از بنگاهداران مسکن طی چند هفته اخیر تعداد مستاجران بیش از موجران بوده که در نتیجه متقاضیان با کمبود عرضه مواجه بودند؛ اما حال یک هفته‌ای است که تعداد مالکان بیش از مستاجران شده است و پیش‌بینی می‌شود که اغلب متقاضیان به محله دیگری نقل مکان کرده باشند که بر میزان واحدهای آماده اجاره افزوده شده است.
رضوی یکی از بنگاهداران ‌این محله در ادامه گفت: اگرچه بعد از تابستان اجاره بهای واحدهای مسکونی 20 درصد افزایش یافته است، اما گمان می‌رود در اسفند ماه کاهش هرچند جزئی اتفاق بیفتد؛ چرا که بازار اجاره خالی از مشتری می‌شود.