موسسات تحقیقات ملکی در آمریکا و انگلیس چشم‌انداز سال 2012 را بررسی کردند
4 تنگنای جهانی در بازار مسکن

جامعه ملی خانه‌سازی آمریکا: بازار مسکن در ماه‌های آینده به نفع خریداران انرژی می‌گیرد
پریسا حبیبی
نهادهای تحقیقاتی حوزه مسکن در آمریکا و انگلیس به دلیل بیم‌وامید به آینده این حوزه در کشورشان، زودتر از مراکز علمی سایر کشورها، اقدام به بررسی چشم‌انداز جهانی بازار املاک برای سال 2012 کرده‌اند.
نتایج این تحقیق نشان می‌دهد هم‌اکنون در بازار مسکن اغلب کشورها 4 تنگنا وجود دارد که خریداران مسکن به خصوص افراد کم‌درآمدی که برای اولین بار قصد دارند «صاحب‌خانه شدن» را تجربه کنند، هدف قرار می‌دهد.
طبق آنچه هالیفاکس – موسسه مالی‌ تحقیقاتی در انگلیس- پیش‌بینی کرده است، متقاضیان مسکن در سال‌جاری میلادی از یک‌سو باید ضعف بانک‌ها در ارائه تسهیلات خرید را تحمل کنند و از سوی دیگر تحت تاثیر تورم در سبد هزینه خانوار – رشد قیمت کالاهای اساسی- دچار ضعف جدید در توان مالی خرید مسکن خواهند شد.
این موسسه تحقیقاتی در تحلیل دلایل پیش‌بینی خود، به رکود اقتصادی ناشی از بحران منطقه یورو اشاره کرده که در ماه‌های آتی موجب می‌شود عمده بانک‌ها در کشورها از جذب سرمایه‌های نقدی باز بمانند و در نتیجه قادر نباشند تسهیلات پرداخت کنند. همچنین عامل دیگری که مانع سیستم بانکی در ارائه تسهیلات خرید مسکن خواهد شد تجربه تلخ بازپرداخت تسهیلات و دسترسی سخت به وثیقه‌های ملکی وام‌گیرنده‌ها است که ریسک وام‌دهی برای موسسات مالی را افزایش داده است.
اما در کنار این پیش‌بینی، جامعه ملی خانه‌سازی آمریکا نیز تحقیقات تازه‌ای درباره چشم‌انداز بازار مسکن در سال 2012 انجام داده که محتوای آن از خوش‌بینی به نیمه‌دوم سال حکایت دارد.
این موسسه تحقیقاتی معتقد است: از نیمه دوم سال جاری میلادی، به تدریج خرید‌وفروش مسکن در بازارها انرژی می‌گیرد؛ طوری که بازار مسکن به نفع خریداران، نزولی - افت قیمت- خواهد شد.
این پژوهش جدید می‌گوید گرچه سرتیتر خبرهای راجع به وضعیت بازار مسکن، ناامیدانه هستند، اما خوشبینی نسبت به آن هنوز کاملا از بین نرفته است. این گزارش‌ها برای فروشندگانی که سقوط قیمت‌ها و اعتماد شکننده در فضای بازار کمرشان را خم کرده است، خبر بسیار خوشی است.
«جامعه‌ ملی خانه‌سازی آمریکا» در عین حال گزارش داده است که قیمت‌ها بار دیگر در ماه ژانویه کاهش یافته و بنابراین هنوز اطلاعات ناامیدکننده‌ برای سرمایه‌گذاران راجع به مسکن طی هفته‌های اخیر در جریان بوده است. تحلیلگران پیش‌بینی می‌کنند که بازار در ماه‌های آینده به نفع خریداران بیش از این روند نزولی خواهد داشت.
اما بنا بر گزارش هالیفاکس ــ این شرکت عظیم وام‌های وثیقه‌ای ــ نزدیک به یک سوم از اشخاص معتقدند که قیمت مسکن در 12 ماه آینده افزایش خواهد یافت. بنا بر گزارش آنها منطقه‌ ولز جایگاه هفتم را در میان مناطق و کشورهای مختلف در جدول سنجش «خوشبینی بازار مسکن» کسب کرده است. کلانشهر لندن در رتبه‌ نخست قرار دارد و رتبه‌ یازدهم در اختیار مناطق شمال شرقی انگلستان است.
مارتین الیس یکی از اقتصاددان‌های حوزه‌ مسکن در هالیفاکس است. او می‌گوید: «اعتماد مشتری نسبت به قیمت خانه به دشواری بهبود می‌یابد. اما دورنمای مشتریان اهمیت بسیار زیادی دارد و بهبودی جزئی در این دورنما نشانگر جهش بازار مسکن طی ماه‌های اخیر است. در حالی که اقتصاد بهبودی ضعیف را از سر می‌گذراند و دورنمای اقتصادهای انگلیس و دیگر کشورهای جهان حقیقتا ناامیدکننده است، اما باید به جلو نگاه کنیم. در سال 2012 به ثبات گسترده‌ای در قیمت مسکن دست خواهیم یافت، اگرچه ابهامات در مورد رونق اقتصاد کمی دامن بازار مسکن را نیز گرفته است.»
با این همه، موانع اصلی بر سر «خریدن خانه» را می‌توان این‌گونه برشمرد: «نگرانی‌هایی در قبال امنیت شغلی»، «مشکلات بر سر راه افزایش سپرده‌های بانکی»، «مسائل مرتبط با تامین هزینه‌های خانوار»و «محدودیت در دسترس‌بودن وثیقه‌ها برای موسسات وام‌دهنده». همه‌ این موانع در گزارش یادشده از هالیفاکس مورد بررسی قرار گرفته‌اند.
در هر حال، پژوهش جدید هالیفاکس نشان می‌دهد که وام‌گیرندگان جدید می‌توانند از عهده‌ بازپرداخت تعهدات مربوط به وثیقه‌های خود برآیند و میزان این بازپرداخت‌ها، نسبت به 14 سال گذشته، از همیشه آسان‌تر و قابل پرداخت‌تر خواهد بود.
بنابر تحقیقات گسترده «نیشن‌واید»، قیمت معمول خانه در شهرهای انگلیس پس از تجربه‌ نزول 2/0 درصدی در ماه دسامبر، بالاخره در ژانویه روی عدد 228/162 پوند ثابت ماند.
اما سازندگان عرصه‌ مسکن معتقدند که وقتی به‌میزان کافی خانه‌های جدیدی در بازار عرضه نشوند، در نتیجه قیمت‌ها تقریبا ثابت می‌مانند یا در آینده نزدیک جهتی دیگر خواهند یافت. رابرت گاردنر، اقتصاددان اصلی «نیشن واید» گفته است: «به دلیل ناتوانی عده‌ای از متقاضیان مسکن تعادل عرضه و تقاضا در بازار مسکن در ماه‌های آینده به نفع خریداران جابه‌جا می‌شود، اما در عین حال نباید فراموش کرد که اقتصاد جهانی انتظار ندارد تا نیمه‌ دوم سال 2012 حرکت چندان زیادی انجام شود. به عبارت دیگر، شرایط بازار کار و احساسات خریدار به سختی و آرامی بهبود می‌یابند. اما در هر صورت، با اینکه جریان دارایی‌های مالی بیشتر همچون قطره‌های آب روانه بازار می‌شوند و دیگر از سیلاب سرمایه خبری نیست؛ اما باز هم قیمت خانه احتمالا در ماه‌های آینده کاهش اندکی خواهد یافت یا حتی جریانی برعکس را تجربه خواهد کرد.» بنا بر «شاخص قیمت مسکن ولز» (موسوم به LSL)، قیمت مسکن در ولز 3/0 درصد در نوامبر افزایش یافته است. در حالی که سایر مناطق انگلستان، در همین دوره زمانی، به افت قیمت دائمی در ارزش املاک دچار شده‌اند.
نیگل فاواس، مدیر اجرایی آژانس املاک و مستغلات «رید رینز» می‌گوید: «ولز صرفا بخشی از انگلستان است. اما در این منطقه طی 6 ماه متوالی قیمت خانه‌ها افزایش می‌یافت؛ در حالی که حتی لندن نمی‌تواند چنین رشد ثابتی را به خود ببیند. نکته مهم دیگر این است که ولز تنها منطقه خارج از لندن محسوب می‌شود که قیمت مسکن در آن نسبت به سال گذشته افزایش یافته است.»
به‌زعم آقای فاواس، این خریداران ثروتمندتر، سرمایه‌گذاران غنی‌تر و بازنشستگان هستند که می‌توانند ملک بخرند. در واقع، نوکیسه‌ها هم از خرید ملک عاجز می‌مانند. این ادعای آقای فاواس با ادعای آقای گاردنر درباره فقدان عرضه‌ مسکن جدید در بازار کاملا منطبق است. او همچنین هشدار می‌دهد که فقدان اعتبار در نظام مالی امسال بر این بخش تاثیر مخرب زیادی می‌گذارد. او معتقد است که «این عدم تعادل در سال 2012 بیش از پیش متجلی می‌شود؛ زیرا اوضاع اقتصاد ولز از میانگین اوضاع اقتصاد ملی انگلستان ضعیف‌تر است.»
او با زبانی کنایه‌‌آمیز ادامه می‌دهد: «شورای وام‌دهندگان وثیقه‌ای مسکن» تمام تلاش‌اش را کرده است تا تصویر زیباتری از وام‌های مبتنی بر وثیقه را در سال آینده نقش بزند؛ اما این تصویر در شهرها برای خریداران تازه‌کار و نوکیسه‌ها بیش از اندازه غم‌افزا و ناامیدکننده بود. چون سرمایه‌گذاران آسیب‌دیده و هراسان دیگر علاقه‌ای به سرمایه‌گذاری در بانک‌ها ندارند. این واقعیت، بازار را به هراس می‌اندازد و هزینه‌های تامین مالی برای بانک‌ها را افزایش می‌دهد. آنها ترجیح می‌دهند تا اموال‌شان را جمع کنند و در نتیجه از ترازنامه‌های مالی‌شان در مقابل امواج شوک‌آور منطقه یورو محافظت به عمل آورند.»
به این ترتیب وام‌دادن به خریداران تازه‌کار که برای نخستین بار قصد خرید خانه دارند، احتمالا آخرین اولویت بانک‌ها و موسسات مالی برای نجات از قحطی منابع مالی در این موسسات خواهد بود.