در جریان تدوین پیش‌نویس مربوط به «نحوه فعالیت و راه‌اندازی لیزینگ مسکن»، طرح عرضه غیرنقدی یا همان فروش بلندمدت آپارتمان‌های نوساز در قالب بازار خرید اعتباری، روی میز تصمیم‌گیران قرار گرفته که در صورت موافقت نهایی با آن، چالش تامین منابع با سود بالا برای شرکت‌های لیزینگ حل می‌شود. در این طرح، با تشکیل مثلث «انبوه‌ساز، لیزینگ و خریدار»، آپارتمان‌های رسوب‌شده در بازار راکد ملک به‌صورت اقساط 5 تا 12 ساله و با مدل اجاره به شرط تملیک، به متقاضیان مصرفی واگذار و در ازای فروش غیرنقدی، درصدی به قیمت روز و نقدی واحد مسکونی، اضافه می‌شود.

این فرآیند، نیاز لیزینگی‌ها به منابع نقدی را که علی‌القاعده باید با نرخ‌های به مراتب بالاتر از سقف سود 21 درصدی تسهیلات لیزینگ تامین شود، پوشش می‌دهد. پیش‌تر، چالش «تورم فزاینده» و «جذابیت سود سفته‌بازی در بازارهای غیرمولد» به‌عنوان موانعی که همواره پرداخت تسهیلات لیزینگ را با ریسک مواجه می‌کرد، برطرف شد. دستورالعمل اجرایی ماده 14 قانون ساماندهی مسکن که به ابزارهای نوین تامین مالی از جمله لیزینگ اختصاص دارد، در دو وزارتخانه، مراحل پایانی را طی می‌کند.
پیشنهاد مشترک انبوه‌سازان و شرکت‌های لیزینگ در کمیته کارشناسی دولت و بانک‌مرکزی بررسی می‌شود.

آخرین مانع لیزینگ مسکن

گفت‌وگو با رئیس هیات‌مدیره کانون شرکت‌های لیزینگ درباره میزان و نحوه پرداخت تسهیلات
مثلث «سازنده، لیزینگ و خریدار» برای رسوب‌زدایی از بازار واحدهای نوساز

دومین طرح عملیاتی برای توانمندسازی مالی «متقاضیان مسکن» متفاوت از اولین طرح تازه مصوب شده، آماده بررسی نهایی شد.

انبوه‌سازان و شرکت‌های لیزینگ در پیشنهادی مشترک به گروه کارشناسی مسوول بررسی طرح راه‌اندازی لیزینگ مسکن در دولت، آمادگی خود را برای ایجاد مثلث «عرضه و فروش اعتباری (غیرنقدی) آپارتمان به متقاضیان مصرفی از طریق واسطه مالی معتبر» اعلام کردند. در صورت موافقت با تشکیل مثلث «انبوه‌ساز، لیزینگ و خریدار»، آخرین مانع در مسیر پرداخت تسهیلات لیزینگ مسکن بعد از رفع دو مانع ابتدایی، برداشته می‌شود. تجهیز منابع مالی بخش مسکن به این شکل، برخلاف طرح تشکیل صندوق پس‌انداز مسکن که صرفا وام خرید را هدف قرار داده است، تسهیلات را همزمان در اختیار دو سمت عرضه و تقاضا قرار می‌دهد و باعث تحریک دو جریان ساخت‌وساز و معاملات مصرفی آپارتمان می‌شود.
در این پیشنهاد، کانون شرکت‌های لیزینگ برای پوشش 70 درصدی قدرت خرید مسکن در قالب ارائه تسهیلات 5 تا 12 ساله به متقاضیان برنامه‌ریزی کرده و انبوه‌سازان نیز برای فروش واحدهای از قبل ساخته شده خود که طی دو سال گذشته تحت تاثیر رکود مسکن، در بازار فروش رسوب شده‌‌ است، واگذاری به صورت اجاره به شرط تملیک از کانال شرکت‌های لیزینگ را پذیرفته‌اند.

در این فرآیند مثلثی شکل، واحدهای مسکونی مجتمع‌های بزرگ یا ساختمان‌های کم‌واحد، به‌واسطه ضمانت بانک‌ها و شرکت‌های لیزینگ دارای مجوز، با فرمول‌های متنوع شامل از دم قسط یا ترکیب نقد و اقساط با درصدهای مختلف، توسط انبوه‌سازان به خریداران عرضه می‌شود و در ازای فروش اعتباری و مدت‌دار آپارتمان‌ها، مبلغی اضافه‌تر از فروش نقدی، به سازنده تعلق می‌گیرد.

طبق مصوبه ماه گذشته شورای پول و اعتبار، حداکثر سود تسهیلات لیزینگ 21درصد تعیین شده است. بنابراین در مدلی که شرکت‌های لیزینگ با هماهنگی انبوه‌سازان طراحی کرده‌اند، اجازه دارند در فروش واحدهای مسکونی به صورت اجاره به شرط تملیک (پرداخت بهای مسکن در بلندمدت) قیمت نهایی را حداکثر 21درصد اضافه‌تر از بهای روز فروش نقدی تعیین کنند تا بخشی از ارزش معامله را بابت کارمزد دریافت کرده و بقیه را به سازنده بپردازند. شرکت‌های لیزینگ در دو دولت قبل با دستور سیاست‌گذار پولی، از پرداخت هر نوع تسهیلات مسکن منع شده بودند. اما اردیبهشت سال93 کانون شرکت‌های لیزینگ برای اجرای طرح «خرید اعتباری مسکن یا همان پرداخت تسهیلات لیزینگ به متقاضیان مسکن»، پیشنهادی از طریق وزارت راه‌وشهرسازی به بانک مرکزی ارائه کرد و طی این یک‌سال، لااقل دو بار طی نامه رسمی وزیر به مقامات بانکی، درخواست تسریع در رسیدگی به آن مطرح شد. هم‌اکنون طرح راه‌اندازی لیزینگ مسکن، ضمن دریافت موافقت اولیه از جانب مسولان، وارد آخرین گردنه تصمیم‌گیری شده است.

دو مانع برداشته شد، یکی مانده است

راه‌اندازی لیزینگ مسکن به عنوان تکلیف ماده 14 قانون ساماندهی مسکن، از سال 88 لازم‌الاجرا شد؛ اما از آن زمان تا اواسط سال 92، به خاطر یک سوءبرداشت از پیامدهای این طرح (تحریک قیمت)، در بایگانی دولت محبوس شد و طی یک‌سال و نیم اخیر که از آرشیو مصوبات خارج شده، اجرای آن معطل صدور مجوز از جانب بانک مرکزی مانده است. برای این منظور، سال گذشته کمیته کارشناسی مشترک مرکب از کارشناسان اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی، کارشناسان پولی و مالی وزارت اقتصاد، کارشناسان بانک مرکزی و نمایندگان شرکت‌های لیزینگ تشکیل و ماحصل آن در اسفند 93 منجر به تدوین پیش‌نویس آیین‌نامه نحوه استفاده از شرکت‌های واسپاری (لیزینگ) در تامین مالی بخش مسکن شد.

گزارش از آخرین جزئیات اقدامات صورت گرفته برای راه‌اندازی لیزینگ مسکن حاکی است در حال حاضر دو مانع بزرگ اقتصادی برای فعالیت شرکت‌های لیزینگ در بازار مسکن، از جلوی پای لیزینگی‌ها برداشته شده و برای حذف آخرین مانع نیز اخیرا پیشنهادی از سمت انبوه‌سازان ارائه شده است.شرکت‌های لیزینگ و برخی کارشناسان مرجع سیاست‌گذار پولی در یک‌سال و نیم اخیر، «روند فزاینده تورم» و «عدم جذابیت تسهیلات‌دهی به بخش مسکن تحت‌تاثیر نرخ سود پایین‌تر از تورم» را دو چالش برای راه‌اندازی بازار خرید و فروش اعتباری آپارتمان عنوان می‌کردند.

تا پیش از مهار تورم در سطح 15 تا 16 درصد، ریسک ناشی از افزایش شتاب‌گونه این شاخص، مانع از پرداخت تسهیلات بلندمدت به بخش مسکن با نرخ به مراتب پایین‌تر از تورم می‌شد. از سوی دیگر، سود سفته‌بازی در برخی بازارها طی سال‌های اخیر، بازدهی سرمایه‌گذاری شرکت‌های لیزینگ در بازار تسهیلات مسکن را به‌واسطه سود مصوبه این تسهیلات، عملا به زیان تبدیل کرده بود.

راهکار لیزینگی‌ها برای تامین منابع

هم‌اکنون روند کاهنده نرخ تورم و مصوبه اخیر شورای پول و اعتبار مبنی بر تعیین سود 21درصدی برای پرداخت تسهیلات لیزینگ، دو مانع اصلی را از بین برده اما در این مقطع شرکت‌های لیزینگ «ابهام در قیمت تمام‌شده منابع برای پرداخت تسهیلات» را به‌عنوان مانع آخر برای ورود به بازار مسکن عنوان می‌کنند و معتقدند: هزینه تامین منابع برای پرداخت تسهیلات لیزینگ حداقل 24درصد است و 3 درصد بالاتر از سود تعیین شده برای تسهیلات است که این اختلاف می‌تواند حتی در صورت صدور مجوز نهایی برای ورود لیزینگی‌ها به بخش مسکن، پرداخت تسهیلات را غیرممکن کند.

برای رفع این مانع که به ابهام در نحوه تامین منابع برمی‌گردد، پیشنهاد شده است: بخش زیادی از منابع تسهیلات لیزینگ مسکن، با پذیرش انبوه‌سازان به واگذاری قسطی واحدهای نوساز، تامین شود.
در این پیشنهاد چون منافع سرمایه‌گذاران ساختمانی و همین‌طور شرکت‌های لیزینگ به «چگونگی خروج از رکود مسکن» گره خورده است، استقبال قابل توجهی در این دو گروه از پیاده‌سازی آن شده است. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، با تشکیل مثلث انبوه‌ساز، لیزینگ و خریدار مسکن، تسهیلات به شکل غیرمستقیم به متقاضیان داده می‌شود و هر نوع احتمال تحریک قیمت مسکن در این مدل، منتفی می‌تواند باشد. پیشنهاد تشکیل مثلث «بازار فروش اعتباری مسکن» به عنوان طرح مکمل برای موافقت سریع با ورود شرکت‌های لیزینگ به بازار مسکن، ارائه شده و طبق آنچه «دنیای‌اقتصاد» روز گذشته بررسی کرد، موافقت اولیه کمیته کارشناسی دولت را نیز ضمیمه خود دارد. پیش‌بینی می‌شود ظرف یکی دو ماه آینده، این طرح در بانک مرکزی و شورای پول و اعتبار به تصویب برسد.

چالش تامین منابع تسهیلات

رئیس هیات‌مدیره کانون شرکت‌های لیزینگ در خصوص وضعیت فعلی منابع در اختیار این شرکت‌ها برای راه‌اندازی لیزینگ مسکن به «دنیای اقتصاد» گفت: اینکه شرکت‌های لیزینگ برای تسهیلات‌دهی در بخش مسکن با نرخ سود 21 درصدی تسهیلات برای متقاضیان و نرخ سود مشارکت 24 درصدی با بانک‌ها برای تامین منابع مورد نیاز خود، تا چه میزان آمادگی و تمایل دارند، بستگی به منابع تامین کننده لیزینگ‌ها دارد. حمیدرضا ابدالی تاکید کرد: در صورتی که سرمایه این شرکت‌ها از طریق صاحبان سهام آنها تامین شود و این شرکت‌ها منابع ارزان قیمت در اختیار داشته باشند و نیازی به دریافت تسهیلات 24 درصدی از بانک‌ها نباشد، می‌توانند با ضوابط فعلی و نرخ سود 21 درصدی به متقاضیان لیزینگ مسکن تسهیلات بدهند.

ابدالی افزود: اما در صورتی که شرکت‌های لیزینگ با مشکل تامین منابع مواجه باشند و ناچار به دریافت تسهیلات مشارکتی با نرخ سود 24 درصدی از سیستم بانکی شوند، فاصله 3 درصدی تسهیلات دریافتی از سوی این شرکت‌ها با سود 21 درصدی که از پرداخت این تسهیلات به متقاضیان خرید مسکن کسب می‌کنند عملا انگیزه‌ای برای ورود آنان به بازار لیزینگ مسکن باقی نمی‌ماند.
وی با بیان اینکه هم‌اکنون اکثر شرکت‌های لیزینگ فاقد منابع ارزان‌قیمت و نقدینگی کافی صاحبان سهام هستند، تصریح کرد: عملکرد شرکت‌های لیزینگ در خصوص ظرفیت وام‌دهی از نظر میزان وام، تعداد تسهیلات و سایر پارامترهای مطرح در این زمینه، بستگی به همکاری وزارت راه و شهرسازی با این شرکت‌ها و حق برخورداری از تسهیلات یارانه‌ای دولت و پرداخت کمک سود تسهیلات به این شرکت‌ها دارد.

وی خاطرنشان کرد: برای مثال دولت و سازنده‌ها می‌توانند واحدهای آماده واگذاری در طرح‌های حمایتی تامین مسکن و سایر ساخت و سازها را در اختیار لیزینگ‌ها قرار دهند و از طریق در نظر گرفتن کمک سود تسهیلات، گردش کاری، مالی و اجرایی در این زمینه تقویت شود. ابدالی افزود: به این ترتیب، شرکت‌های لیزینگ با واگذاری این واحدها به متقاضیان و پرداخت تسهیلات یارانه‌ای به آنان، تنها کارمزد خدمات خود را دریافت می‌کنند و دچار چالش‌ها و تنش‌های مالی هم نخواهند شد.

توان تامین 70 درصد قدرت خرید

رئیس هیات‌مدیره کانون شرکت‌های لیزینگ از ظرفیت فعلی این شرکت‌ها برای پرداخت 70 درصد ارزش روز یک واحد مسکونی در قالب تسهیلات لیزینگ به متقاضیان خبر داد.

ابدالی در این زمینه توضیح داد: هر چند برای تعیین جزئیات لیزینگ مسکن باید منتظر ضوابط، آیین‌نامه اجرایی و مجوز نهایی بانک مرکزی باشیم اما در صورتی که بانک مرکزی برای تسهیلات لیزینگ مسکن سقف تعیین نکند، شرکت‌ها قادر به تامین 70 درصد ارزش روز قیمت یک آپارتمان مسکونی هستند.
وی در خصوص مدت بازپرداخت تسهیلات لیزینگ و اقساط ماهانه این تسهیلات به «دنیای اقتصاد» گفت: دستورالعمل هر یک از شرکت‌های لیزینگ در خصوص تعیین سقف تسهیلات، مدت زمان بازپرداخت و توان وام‌دهی به متقاضیان، متفاوت است و مدت زمان بازپرداخت تسهیلات در این شرکت‌ها تاکنون بین 5 تا 12 سال بوده است. ابدالی ادامه داد: تعیین تمام این جزئیات بستگی به نظر بانک مرکزی و آیین‌نامه نهایی این بانک برای راه‌اندازی لیزینگ مسکن دارد و در صورتی که بانک مرکزی چارچوب مشخصی در این زمینه تدوین نکند، پس از صدور مجوز نهایی، هر یک از شرکت‌ها، براساس ضوابط داخلی خود در این بازار وارد خواهند شد.

همچنین جمع‌بندی توان وام‌دهی شرکت‌ها برای تعیین اینکه اصولا سالانه چند فقره وام مسکن از طریق بازار لیزینگ قابل پرداخت است، پس از صدور مجوز نهایی بانک مرکزی از تمام شرکت‌ها به عمل خواهد آمد.

مالکیت مسکن لیزینگی با خریدار یا شرکت وام‌دهنده؟

ابدالی با بیان اینکه پس از پرداخت تسهیلات لیزینگ به‌عنوان تضمین بازپرداخت اقساط وام، می‌توان از دو شیوه انتقال سند به نام شرکت لیزینگی یا قرار گرفتنش در رهن آن شرکت استفاده کرد، گفت: هیچ‌کدام از این دو شیوه تفاوتی ندارد و می‌تواند برای تضمین بازپرداخت مورد استفاده قرار بگیرد.
وی در پاسخ به اینکه اصولا مردم تمایلی به انتقال سند به نام شرکت وام‌دهنده ندارند و از این بابت ممکن است مشکلاتی به وجود بیاید، به «دنیای اقتصاد» توضیح داد: اتفاقا اینکه سند در رهن شرکت لیزینگی باشد و نه به نام آن، بیشتر مورد استقبال شرکت‌ها است؛ چرا که از نظر حقوقی این شیوه با دردسرها و مسائل کمتری روبه‌رو است.

علت ناکامی لیزینگ خودرو

رئیس هیات مدیره کانون شرکت‌های لیزینگ، همچنین در خصوص دلایل ناکامی لیزینگ در بازار خودرو و مشکلاتی که طی سال‌های گذشته در این زمینه برای متقاضیان این تسهیلات ایجاد شد، توضیح داد: از سال 86، تمام شرکت‌های لیزینگ مطابق با دستورالعمل بانک مرکزی موظف شدند تحت نظر این بانک فعالیت کنند، بنابراین نظارت گسترده‌ای بر این شرکت‌ها به عمل آمد و این نظارت‌ها کماکان ادامه دارد. وی افزود: به این ترتیب هم اکنون شرکت‌هایی که تحت نظر بانک مرکزی فعالیت می‌کنند کاملا مراقبت شده و بدون مشکل هستند و مردم بابت استفاده از خدمات این شرکت‌ها نباید نگرانی داشته باشند؛ اما مشکلی که در رابطه با تسهیلات لیزینگی خودرو به وجود آمد و همچنان نیز ادامه دارد مربوط به شرکت‌هایی است که فاقد مجوز و نظارت بانک مرکزی هستند.

آمادگی انبوه‌سازان برای فروش غیرنقد

درباره تشکیل مثلث بازار عرضه اعتباری مسکن، روز گذشته دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان از ارائه بسته پیشنهادی به نهاد ریاست‌جمهوری و وزارت راه و شهرسازی خبر داد و به «دنیای اقتصاد» گفت: انبوه‌سازان شرط حمایت دو طرفه از بازار عرضه و تقاضای مسکن را راه‌اندازی بازار فروش اقساطی واحدهای نوسازی می‌دانند که هم‌اکنون به دلیل عدم قدرت خرید کافی از سوی متقاضیان خرید، در بازار، رسوب شده و بدون مشتری مانده است.

فرشید پورحاجت ادامه داد: انبوه‌سازان حاضرند واحدهای نوساز خود را با شرایط اقساط کامل یا درصدی از قیمت مسکن را به صورت نقد و مابقی به شکل قسطی، با نرخ سودی متناسب با نرخ تورم به متقاضیان مصرفی واگذار کنند. وی تصریح کرد: به این منظور پیشنهاد شده چند بانک عامل به طور مستقیم یا از طریق شرکت‌های لیزینگ وابسته به خود، با دریافت کارمزد یک تا دو درصدی به عنوان واسط فروش اقساطی مسکن تضمین لازم را برای اطمینان از صحت معامله هم برای خریدار و هم برای انبوه‌ساز، ایجاد کنند.