امروز افتتاح حساب برای وام‌های مسکن 40، 60 و 80 میلیون تومانی در بانک مسکن شروع می‌شود و متقاضیان واجد شرایط می‌توانند با «کمترین آورده نقدی معادل 6/7 میلیون تومان» وارد صندوق شوند و در طول زمان موجودی خود را به کف تعیین شده افزایش دهند. دسترسی زودتر از یک‌سال به وام، تحت‌شرایط خاص، ممکن است. همچنین اقساط بالای یک میلیون تومانی نیز به‌عنوان مانع روانی سوم، به 937 هزار تومان کاهش یافت.

بانک مسکن با حذف مثلث روانی از مسیر پرداخت وام جدید مسکن، بدون آنکه خطوط‌قرمز بانک مرکزی و شورای پول و اعتبار را جابه‌جا کند، شرایط دسترسی «خانه‌اولی»‌ها به تسهیلات40 تا 80 میلیون تومانی را هموار کرد.

از امروز افتتاح حساب در صندوق پس‌انداز «یکم» برای پرداخت تسهیلات جدید خرید مسکن، در 1251 شعب بانک مسکن سراسر کشور آغاز می‌شود.

تعدیل اساسی «آورده نقدی»

در دستورالعملی که بانک مسکن برای نحوه ثبت‌نام از متقاضیان واجد شرایط وام‌های جدید تدوین کرده است، افراد می‌توانند با حداقل آورده نقدی 6 میلیون و 700 هزار تومان، به صندوق پس‌انداز مسکن «یکم» راه پیدا کنند و در طول زمان حداکثر 6 ماهه، موجودی حساب خود را به کف ریالی تعیین‌شده، ارتقا دهند.

با این امتیاز، شرط سپرده‌گذاری اولیه 40میلیون تومان (در تهران) به عنوان اولین مانع روانی، از پیش‌پای «خانه‌اولی»‌ها برداشته شد و افراد دارای بنیه مالی ضعیف‌تر نیز می‌توانند با کمترین میزان نقدینگی، امتیاز صندوق «یکم» را تا زمان تبدیل کردن سایر دارایی‌ها به پول نقد و تزریق به صندوق، به نام خود منظور کنند.

طبق مصوبه شورای پول و اعتبار، نیمی از منابع وام‌های 40، 60 و 80 میلیونی صندوق پس‌انداز «یکم» باید توسط متقاضیان و از طریق سپرده‌گذاری در بانک مسکن تامین شود.

بانک مسکن برای آنکه همزمان به این بخش از مصوبه عمل کند و در عین حال بضاعت مالی متقاضیان را نیز مدنظر داشته باشد، از متغیر «طول زمان سپرده‌گذاری» بهره گرفته است به طوری که هر قدر میزان پس‌انداز متقاضیان در صندوق «یکم» کمتر از نصف مبلغ وام باشد، به همان نسبت مدت زمان انتظار برای دریافت وام نیز افزایش پیدا می‌کند. حداقل زمان انتظار برای پرداخت تسهیلات خانه‌اولی‌ها، یکساله تعیین شده که شامل کسانی می‌شود که در زمان افتتاح حساب، معادل نصف سقف تسهیلات را سپرده‌گذاری می‌کنند.

اما افرادی که با حداقل مبلغ ممکن (6/7 میلیون تومان) وارد صندوق می‌شوند باید ظرف 6 ماه موجودی خود را در تهران به 13/5 میلیون و در شهرهای بزرگ به 10میلیون تومان برسانند و چنانچه بیش از این رقم، به حساب خود تزریق نکنند، 3 سال باید برای دریافت تسهیلات انتظار بکشند.

کاهش «اقساط ماهانه» به زیر یک میلیون

بانک مسکن در دومین اقدام، آن هم پیش از شروع به کار صندوق پس‌انداز «یکم»، مبلغ اقساط ماهانه وام‌های 40 و 60 و 80 میلیون تومانی را بدون آنکه سقف زمانی بازپرداخت را تغییر دهد، در حد قابل توجهی کاهش داد.

دو هفته پیش- یک روز بعد از انتشار مصوبه شورای پول و اعتبار- اقساط ماهانه وام 80میلیون تومانی خرید مسکن، براساس مدل «بازپرداخت ساده»، رقمی معادل یک میلیون و 149 هزار تومان اعلام شد.

هر چند این میزان قسط برای وام خرید مسکن با توجه به اجاره‌بهای متوسط یک میلیون و 200 هزار تومانی در شهر تهران -برای آپارتمان معمولی 60 متری- خارج از استطاعت وام‌گیرنده‌ها نیست اما مرز روانی «یک میلیون» قسط، طی روزهای اخیر باعث ناامیدی متقاضیان واجدشرایط این تسهیلات از بابت امکان‌پذیر نبودن دریافت آن شده بود.

به همین خاطر، بانک مسکن برای نحوه بازپرداخت تسهیلات خرید مسکن صندوق «یکم»، مدل بازپرداخت «پلکانی» را به شعب خود ابلاغ کرده که بر اساس آن، اقساط وام 80میلیونی، ماهی 937 هزار تومان تعیین شده و اقساط وام‌‌های 60 و 40 میلیونی نیز به ترتیب ماهانه 703 هزار و 468 هزار تومان خواهد بود. با تعدیل قسط تسهیلات خرید مسکن 80 میلیونی به زیر مرز روانی یک میلیون تومان، خانوارهای بیشتری می‌توانند وارد صندوق شوند.

امکان دریافت وام در 19 آذر

سومین مانع روانی در مسیر تسهیلات خرید مسکن «خانه‌اولی»‌ها، نگرانی متقاضیان از تغییرات احتمالی قیمت مسکن در بلندمدت و بی‌اثر شدن ارزش تسهیلات جدید در زمان پرداخت آن است.

حداقل زمان انتظار– مدت زمان لازم برای سپرده‌گذاری- برای دسترسی به وام‌های جدید یک‌سال است به این معنی که سری اول افتتاح‌کنندگان حساب پس‌انداز «یکم» که امروز وارد این صندوق می‌شوند چنانچه سقف ریالی لازم برای سپرده‌گذاری را رعایت کنند، در خرداد 95 می‌توانند تسهیلات را دریافت کرده و با آن اقدام به خرید آپارتمان کنند.

اما بانک مسکن با استفاده از محدوده اختیارات قانونی خود، امکانی را فراهم کرده که سپرده‌گذاران صندوق‌های قبلی در بانک مسکن همچون صندوق جوانان و ... بتوانند در صورت تکمیل بودن موجودی حساب خود، فقط 6 ماه برای وام‌های 40 و 60 و 80 میلیونی انتظار بکشند و عملا در 19 آذر ماه امسال، تسهیلات جدید به این گروه خاص تعلق بگیرد. در حال حاضر حدود 2 میلیون سپرده‌گذار در صندوق‌های فعلی بانک مسکن، قرار دارند که حساب بخشی از آنها قابلیت تبدیل شدن به شرایط صندوق «یکم» و دسترسی به وام‌های جدید ظرف کمتر از یک‌سال را دارد.

مهار لبه تورمی وام خرید

مدیر عامل بانک مسکن روز گذشته در پاسخ به منتقدان تسهیلات خرید که افزایش آن را عامل تحریک قیمت مسکن می‌دانند، اعلام کرد: نظام کارکرد صندوق مسکن «یکم»، براساس رژیم پس‌انداز بلندمدت متقاضیان و پرداخت وام صرفا به مصرف‌کننده‌ها آن هم به صورت تدریجی و در جهت تحریک سمت عرضه، طراحی شده است که این سه ویژگی، شکل فعالیت صندوق «یکم» را با روالی که در گذشته برای پرداخت وام خرید وجود داشت، کاملا متفاوت می‌کند.

محمدهاشم بت‌شکن تاکید کرد: با پرداخت تسهیلات خرید مسکن به صرفا خانه‌اولی‌ها– خانوارهای متاهل فاقد سابقه مالکیت- چون که این تسهیلات فقط به آپارتمان‌های نوساز تا 7 سال ساخت تعلق می‌گیرد، از یکسو امکان دریافت تسهیلات توسط سفته‌بازها و متقاضیان سرمایه‌گذاری در بازار خرید مسکن سلب می‌شود و از سوی دیگر ساخت‌و‌ساز آپارتمان‌های کوچک‌متراژ و غیرلوکس رونق می‌گیرد.

وام خانه‌اولی‌ها هم برای خرید، هم برای ساخت، هم پیش‌فروش

بانک مسکن تسهیلات صندوق پس‌انداز «یکم» را هم برای خرید و هم برای ساخت پرداخت می‌کند و محدودیتی در ارائه آن صرفا به یک سمت بازار وجود ندارد. همچنین امکان پرداخت این تسهیلات به پیش‌فروش‌های مسکونی نیز وجود دارد.

شرط پرداخت این وام‌ها به پروژه‌های پیش‌فروش و پیش‌خرید، به این صورت است که سازنده، کل واحدهای مسکونی در حال ساخت را در ‌رهن بانک قرار دهد و در عین حال، آپارتمان‌ها را فقط باید به خانه‌اولی‌ها پیش‌فروش کند.

مدیرعامل بانک مسکن روز گذشته در جمع خبرنگاران، سقف‌های کنونی تسهیلات 80میلیون، 60 میلیون و 40 میلیون تومانی خرید مسکن از محل صندوق پس‌انداز «یکم» را موقتی توصیف کرد و گفت: مطابق توافقی که با بانک مرکزی انجام داده‌ایم، سقف وام‌ها قابل «ارتقا» و تغییر خواهد بود به طوری که چنانچه منابع و مصارف صندوق پس‌انداز در ماه‌های آتی، در تعادل باشد و شرایط اقتصادی بازار نیز پشتیبانی کند، احتمال دارد وام‌ها باز هم افزایش پیدا کند.

«جیر‌ه‌بندی» وام منتفی شد؟

مقامات بانک مرکزی پیش‌تر، با اعلام نوعی سهمیه‌بندی برای پرداخت تسهیلات صندوق «یکم»، سقف ارائه وام‌های سه‌گانه را سالی در حدود 84 هزار فقره عنوان کرده بودند.

این در حالی است که تخمین زده می‌شود، از همین امسال و حداقل به مدت سه سال، 300 هزار خانوار خانه‌اولی، به عنوان متقاضی دریافت این تسهیلات، به بانک مسکن مراجعه کنند.

با این حال روز گذشته اعلام شد، صندوق پس‌انداز «یکم» در سال جاری برای ثبت‌نام از حداقل 120 هزار متقاضی واجدشرایط، ظرفیت دارد.

گفته می‌شود چنانچه میزان افتتاح ‌حساب در صندوق پس‌انداز «یکم» از 150 هزار متقاضی در سال تجاوز کند، کار ثبت‌نام متوقف خواهد شد.

نیمی از منابع مالی صندوق پس‌انداز «یکم» از محل استمهال 10 ساله خط اعتباری 45هزار میلیارد تومانی مسکن‌مهر، تامین می‌شود. این خط، 3 سال برای تامین مالی باقی‌مانده پروژه‌های مسکن‌مهر و 7 سال نیز برای تامین مالی صندوق «یکم»، نزد بانک مسکن، منجمد شده است.