طی 9 ماه اول پارسال، شتاب سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی (نرخ رشد) در حد 5/5 درصد یعنی معادل یک دهم سال 91 و یک چهارم سال 92 متوقف شد. نیمی از این سرمایه‌ها، در ساختمان‌های «نیمه‌کاره» حبس و کمترین آن، صرف «تکمیل» سازه‌ها شد. این اتفاق باعث کمبود عرضه در سال‌های آتی می‌شود.

بی‌وزنی «ساختمان» در رشد اقتصادی

فعالیت‌های ساختمانی دولت و بخش خصوصی در سال گذشته به گونه‌ای رقم خورد که از یکسو سهم بازوی اصلی و محرک پیشتاز در رشد اقتصادی به «صفر» رسید و از سوی دیگر عمده سرمایه‌گذاری‌ها در این حوزه به جای تمرکز بر احداث پروژه‌های جدید یا تکمیل پروژه‌های قدیمی، در سازه‌های «نیمه‌تمام» حبس شد.

دو گزارش جداگانه از سوی بانک مرکزی که به ترتیب، آخرین نرخ «ارزش افزوده بخش ساختمان» و «میزان سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساخت‌وساز» در آنها اعلام شده است، نشان می‌دهد: در یک‌سال 93، ارزش افزوده بخش ساختمان رقمی معادل 0/4 درصد نسبت به سال قبل کاهش پیدا کرده و سهم این بخش در رشد تولید ناخالص داخلی کشور عملا به «صفر» رسیده است.

آنچه باعث نزول نرخ رشد ارزش افزوده بخش ساختمان و همچنین خنثی‌شدن اثر این بخش در رشد اقتصادی شده به دو عامل «رکود مسکن و سقوط تیراژ ساخت‌وسازهای مسکونی» و همچنین «کاهش قابل توجه فعالیت‌های عمرانی دولت در بخش ساختمان» برمی‌گردد.

اطلاعات مکمل دریافتی از دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن در این باره حاکی است: ارزش افزوده بخش ساختمان در دهه 70 سالانه به‌طور متوسط معادل 2/4 درصد و در دهه 80 نیز رقمی برابر 5/3 درصد رشده کرده است؛ اما بعد از ثبت نرخ رشد 2/5 درصدی در سال 90 روند نزولی از سال 91 با رشد منفی 3/6 درصد شروع می‌شود و در سال‌های 92 و 93 به ترتیب سطوح منفی 3/1 درصد و 0/4 درصد را تجربه می‌کند. ارزش افزوده بخش ساختمان از ماحصل فعالیت‌های ساختمانی بخش خصوصی در انواع ساخت‌‌وسازهای مسکونی و غیرمسکونی و فعالیت‌های عمرانی دولت در بخش ساختمان، به دست می‌آید به‌طوری‌‌که سیکل‌های تجاری بازار مسکن و بنیه مالی دولت برای اجرای طرح‌های عمرانی، هر دو در این شاخص موثر هستند.

به موازات کاهش نرخ رشد ارزش افزوده بخش ساختمان در سال93، میزان تشکیل سرمایه ثابت در این بخش طی سال گذشته، (به قیمت ثابت) تنها 0/7 درصد افزایش پیدا کرده است در حالی که تولید ناخالص داخلی سال 93 رقمی معادل 3 درصد رشد کرده است. سهم «صفر» درصدی بخش ساختمان در رشد اقتصادی سال 93 در شرایطی رقم خورد که طبق محاسبات کارشناسان اقتصاد مسکن، این بخش می‌تواند بیشترین اثر تحریک‌کننده را بر رشد تولید سایر بخش‌ها و در نتیجه رشد تولید ناخالص داخلی داشته باشد.

سال گذشته یک گروه دانشگاهی به سفارش معاونت مسکن، تحقیقاتی را درباره نحوه خروج غیرتورمی از رکود اقتصادی انجام داد و نتایج آن -که در 29 آبان 93 در همین صفحه به چاپ رسید- مشخص کرد: بخش مسکن و ساختمان به دلیل گسترده‌ترین ارتباط با دیگر بخش‌های تولیدی و اقتصادی، زودتر و بهتر از بخش‌های دیگر می‌تواند کل اقتصاد را به رونق دربیاورد.

فعالیت‌های ساختمانی با 91 رشته تولیدی، صنعتی و خدماتی بالادست خود، پیوند اقتصادی دارد به این معنی که رشد سرمایه‌گذاری در پروژه‌های ساختمانی باعث نیاز به تولید محصولات متنوع برای تامین مصالح و مواد اولیه این پروژه‌ها می‌شود و در نتیجه به تحریک تولیدات کارخانه‌ای و فعالیت‌های خدماتی و در نتیجه با وقفه یکساله باعث افزایش تولید ناخالص داخلی کشور و در نهایت، رونق اقتصادی می‌شود.

تجربه تاثیرگذاری مثبت از ناحیه بخش مسکن و ساختمان بر رشد اقتصادی کشور، طی سال‌های دهه 80 قابل ردیابی است؛ در آن سال‌ها با رشد 5/3 درصدی در ارزش افزوده بخش ساختمان، تولید ناخالص داخلی نیز 5/4 درصد افزایش پیدا کرد. اما هم‌اکنون، اقتصاد کشور شاهد اثر معکوس بخش ساختمان بر نرخ رشد اقتصادی است.

در زمستان سال گذشته تحت‌تاثیر کاهش 27/3 درصدی ارزش‌افزوده بخش ساختمان که ناشی از رکود عمرانی به دلیل نبود منابع مالی بود، سهم این بخش در رشد اقتصادی به منفی 1/5 واحد درصد رسید اما در یک‌سال93 با توجه به رشد مثبت 0/7 تا 0/8 درصدی ارزش افزوده بخش ساختمان در دو فصل میانی سال، سهم کاهنده آن برای کل سال، تعدیل شد و به صفر درصد رسید.

شتاب سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز یک‌دهم شد

بخشی از آنچه در سال گذشته باعث بی‌وزن شدن سهم بخش ساختمان در رشد اقتصادی شد را باید در رکود مسکن و کاهش شدید میل به ساخت و سازهای مسکونی جست‌وجو کرد. دومین گزارش تازه بانک مرکزی در این خصوص، به میزان سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در پروژه‌های ساختمانی اختصاص دارد که نتایج آن نشان می‌دهد: شتاب رشد سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در کل ساخت‌وساز‌ها – شامل احداث ساختمان‌های جدید، ایجاد ساختمان‌های نیمه‌کاره و تکمیل ساختمان‌های در دست ساخت- طی 9 ماه اول سال 93 به یک‌چهارم سال 92 و یک دهم سال 91، کاهش پیدا کرده است.

در 9 ماه اول سال گذشته، در مجموع 61 هزار و 708 میلیارد تومان در ساخت‌‌وسازهای کل مناطق شهری کشور از سمت بخش خصوصی (شرکت‌های ساختمانی، انبوه‌سازان و بسازوبفروش‌ها) سرمایه‌گذاری صورت گرفته است که فقط 5/5 درصد نسبت به 9 ماه اول سال 92 رشد از خود نشان می‌دهد. این در حالی است که سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در اوج رونق مسکن یعنی سال 91 رشدی معادل 54/7 درصد را تجربه کرده بود و در سال 92 نیز تحت‌تاثیر رونق نیمه‌اول، در کل سال از رشد 23درصدی برخوردار شد.

کاهش ساختمان‌های آماده، رشد ساختمان‌های نیمه‌کاره

بررسی‌ها درباره جزئیات سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساخت‌وسازهای مسکونی و غیرمسکونی نشان می‌دهد اگر چه کل سرمایه‌گذاری ساختمانی در مدت 9 ماه اول سال 93 با رشد 5/5 درصدی مواجه شده اما عمده آن مدیون حبس سرمایه در پروژه‌های ساختمانی نیمه‌کاره بوده است. طی 9 ماه اول 93، سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در «ساختمان‌های نیمه‌تمام»، 10 درصد نسبت به مدت مشابه سال 92 افزایش پیدا کرد؛ در حالی که میزان سرمایه‌گذاری برای «احداث یا شروع ساختمان‌‌ جدید» و «تکمیل ساختمان‌های در دست احداث» به ترتیب 1/9 درصد افزایش و 1/5 درصد کاهش یافت.

از طرفی، در 9 ماه اول سال گذشته، نه تنها ساختمان‌های نیمه‌تمام به لحاظ نرخ رشد سرمایه‌گذاری پیشتاز بودند که به لحاظ میزان ریالی سرمایه‌گذاری نیز با فاصله حداقل دو برابری نسبت به ساخت‌وساز‌های جدید و ساختمان‌های تکمیلی، در مقام اول قرار داشتند. در این مدت 34 هزار میلیارد تومان سرمایه صرف ساختمان‌های نیمه‌تمام شد؛ اما برای احداث ساختمان‌های جدید و تکمیل ساختمان‌های نیمه‌کاره، تنها 14 هزار میلیارد و 12 هزار میلیارد تومان سرمایه‌گذاری انجام گرفت.

از طرفی، روند فصلی سرمایه‌گذاری برای تکمیل ساختمان‌های نیمه‌کاره در سال گذشته نزولی بوده است که این موضوع همان‌طور که سال گذشته، هشدار داده شده بود، می‌تواند بازار مسکن سال 95 را با بحران عرضه آماده مصرف (آپارتمان تازه‌ساز) روبه‌رو کند. سرمایه‌گذاری برای تکمیل ساختمان در پاییز سال گذشته نزدیک به 9 درصد نسبت به پاییز 92 افت کرد. این شاخص در سال91 تا مرز 200 درصد افزایش یافت و باعث افزایش نوسازهای آماده فروش در دو سال گذشته شد. به‌رغم وضعیت نامناسب و نگران‌کننده سرمایه‌گذاری در حوزه تکمیل ساختمان‌های نیمه‌کاره، اوضاع ساخت‌و‌سازهای جدید، به نسبت، رو به بهبود است.

گزارش بانک مرکزی نشان می‌دهد سرمایه‌گذاری برای احداث ساختمان‌های جدید در پاییز پارسال 11/4 درصد نسبت به پاییز92 افزایش یافته و از سقوط 12/4 درصدی در تابستان93، فاصله گرفته است. با این حال، تیراژ ساخت‌و‌سازهای مسکونی در 9 ماه اول سال گذشته طبق آخرین آمار مرکز آمار، 57 درصد در سراسر کشور کاهش یافت و تعداد واحدهای مسکونی جدید در دست ساخت نسبت به سال92، عملا نصف شد. بنابراین با توجه به اینکه آمار بانک مرکزی درباره میزان سرمایه‌گذاری‌ها، به قیمت جاری محاسبه شده، می‌توان گفت: بخشی از رشد مثبت این شاخص‌ها ناشی از تورم و افزایش هزینه ساخت بوده و الزاما به معنای افزایش عرضه ساختمان نمی‌تواند باشد.