بازار پیش‌خرید تحت‌تاثیر رشد قیمت‌‌مسکن داغ شد: توصیه بابت «پیش‌خرید در90» به جای «خرید در91»
پیش‌ به‌سوی پیش‌خرید مسکن

متوسط قیمت پیش‌فروش: مترمربعی 3 میلیون تومان

برخلاف اسفند گذشته، پیش‌خرید از خرید سبقت گرفت

 بهشاد بهرامی: رفتار دور از انتظار خریداران مسکن طی چند هفته اخیر، انبوه‌سازان را از بابت نحوه عرضه واحدهای مسکونی به بازار مصرف، سردرگم کرده است.
متقاضیان مسکن با نزدیک شدن به روزهای پایانی سال، از بین دو گزینه «پیش‌خرید 90» یا «خرید 91» اولویت را به گزینه اول اختصاص داده‌اند طوری که بر‌خلاف روال سال‌های گذشته، ‌هم‌اکنون بازار معاملات مسکن از ناحیه «پیش‌خرید» پررونق گزارش شده است.
طرف تقاضای مصرفی در بازار مسکن با استناد به اینکه روند کنونی رشد قیمت، سال آینده نیز می‌تواند ادامه پیدا کند، ترجیح داده واحدهایی که قرار است در سال جدید تحویل شود را با قیمت سال جاری، تصاحب کند.
در حال حاضر متوسط قیمت پیش‌فروش واحدمسکونی در شمال تهران مترمربعی نزدیک به 3 میلیون تومان گزارش شده‌است که این رقم اگر چه گرانتر از قیمت فروش واحد نوساز برآورد می‌شود، اما از آنجا که واحدهای پیش‌فروشی مشمول افزایش قیمت در سال آینده نمی‌شوند، برای پیش‌خریدار به صرفه خواهد بود.
هم‌اکنون در مقابل سیل تقاضای پیش‌خرید، سازنده‌ها با دو انتخاب سخت‌تر روبه‌رو هستند، به طوری که یا باید با تعیین قیمت مقطوع برای پیش‌فروش، از فروش با قیمت‌های تورمی سال91 چشم‌پوشی کنند یا اینکه از پیش‌فروش انصراف داده و برای فروش در سال آینده آماده شوند.
شواهد کنونی در بازار پیش‌فروش اما نشان می‌دهد سازنده‌ها به تدریج راه اول – پیش‌فروش قبل از شروع سال91- را دارند در پیش‌می‌گیرند چون که احتمال می‌دهند سال آینده، بازار عرضه واحدهای مسکونی نوساز به دلیل ساخت‌وسازهای چشمگیر سال89 پرتقاضا نباشد.
رفتار کنونی متقاضیان مسکن عکس رفتار پایان سال89 است. اواخر سال گذشته متقاضیان با تصور اینکه در سال90 قیمت مسکن ثبات سال89 را طی خواهد کرد، آنچنان رغبتی به پیش‌خرید نداشتند و گمان می‌کردند می‌توانند در سال90 راحت‌تر صاحب‌خانه شوند. این در حالی است که طی بهمن‌ماه و روزهای گذشته از اسفند سال جاری، رقابت خیره‌کننده‌ای بین پیش‌خرید و خرید واحدمسکونی آغاز شده است.
کارشناسان مسکن درباره بازار شب‌عید توصیه می‌کنند پیش‌خریداران واحدها را از سازنده‌های بزرگ و معتبر پیش‌خرید کنند تا از یک‌سو در قرارداد پیش‌فروش، قیمت به صورت مقطوع نوشته شود و از سوی دیگر، سال آینده هنگام تحویل واحد، پیش‌فروشنده ادعای افزایش قیمت را مطرح نکند.
در بازار کنونی، متناسب با افزایش زمان تحویل واحدهای پیش‌فروشی، قیمت آنها کاهش پیدا می‌کند، اما قیمت واحدهایی که نیمه اول سال آینده تحویل خواهد شد با قیمت واحدهای نوساز آماده‌تحویل برابری می‌کند.
در این حالت، امتیازی که نصیب پیش‌خریدار می‌شود خرید زمان برای پرداخت بخش قابل توجهی از ارزش معامله است.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد» تلاطم‌ اخیر بازارهای سرمایه‌ای، چراغ معاملات پیش فروش مسکن را در روزهای باقی مانده از سال جاری روشن کرده است.
در حالی که طبق عادت فصلی بازار مسکن، معاملات پیش فروش در نیمه اول سال پررونق‌تر از نیمه پایانی سال است اما امسال تغییرات ناگهانی روند بازارهای سرمایه‌ای و سیر صعودی تورم در بازار معاملات مسکن منجر به رونق معاملات پیش فروش در نواحی مختلف شهر تهران در نیمه دوم سال و حتی روزهای پایانی سال‌جاری شده است.
روند اخیر تغییرات قیمتی باعث شده است از یک سو برخلاف سال‌های گذشته عطش خریداران به پیش خرید بیشتر شود و از سوی دیگر مشاوران املاک پیش خرید در روزهای باقی مانده سال را با صرفه‌تر از خرید در سال‌ آینده، توصیف کنند.
بسیاری از فعالان بازار معاملات مسکن معتقدند در حال حاضر معاملات پیش فروش حتی نسبت به فصل تابستان رونق بیشتری به خود گرفته است و در چنین شرایطی که قیمت‌ها نسبت به ابتدای سال مترمربعی 200 تا 300 هزار تومان بالاتر رفته است در دو هفته باقی مانده از سال جاری پیش خرید بیش از خرید در سال‌ آینده توصیه می‌شود.
این مشاوران املاک علت رونق پیش‌خرید را تخفیفی که سازندگان در واحدهای پیش فروش خود برای خریداران قائل می‌شوند عنوان و اظهار می‌کنند: در بسیاری از موارد سازندگان بزرگ «قیمت مقطوع» برای پیش‌فروش واحدهای خود در نظر می‌گیرند که غالبا حدود 15 درصد پایین‌تر از قیمت روز آن واحد خواهد بود.

پیش‌خریداران چه کسانی هستند؟

مشاوران املاک عنوان می‌کنند خریداران واحدهای پیش فروش در بازار دو گروه هستند. گروه اول افرادی که به دنبال سرمایه گذاری و به اصطلاح «خانه دوم» هستند و گروه دوم خریدارانی که در حال حاضر قدرت خرید ندارند و به اجبار واحد مسکونی خود را پیش خرید می‌کنند.
پیش خرید با قیمت پایه یا مقطوع؟
طبق گفته مشاوران املاک در سال‌های اخیر به دلیل رکود معاملاتی مسکن بسیاری از سازندگان برای پیش فروش واحدهای خود به خریداران قیمت مقطوع را پیشنهاد ‌کردند که در هنگام تحویل واحد نیز رقمی به آن اضافه نمی‌شد اما در چند ماه اخیر به دلیل روند افزایشی قیمت‌ها در اغلب موارد سازندگان کوچک، قیمت پایه‌ای از خریداران دریافت می‌کنند و در هنگام تحویل 200 تا 300 هزار تومان در هر متر مربع به آن اضافه می‌کنند. مشاور دیگری در خصوص روند معاملات پیش خرید اظهار کرد: در واحدهای پیش خرید شخصی معمولا یک سوم پول در مرحله اول، یک سوم پول در حین کار، و باقی مانده پول در دو بخش به حساب سازنده واریز می‌شود. بخش اول در حدود 18 تا 20 میلیون تومان بابت سند پرداخت می‌شود و مابقی معادل قیمت رهن خانه در زمان تحویل به سازنده پرداخت می‌شود.

بازار داغ پیش فروش

گرچه مشاوران املاک حوزه پیش‌فروش از افزایش قیمت‌ها در چندماهه اخیر خبر می‌دهند، اما ‌این امر را دلیلی بر کندشدن معاملات پیش‌خرید نمی‌دانند.
یکی از مشاوران در‌این زمینه به «دنیای اقتصاد» گفت: وضعیت معاملات واحدهای پیش فروش خوب است زیرا پیش‌بینی رشد در‌این بازار می‌شود قیمت‌ها در دو ماه اخیر بالاتر رفته‌اند. در چنین وضعیتی هم پیشنهاد می‌کنیم خریداران به سمت پیش خرید بروند.
مشاور املاک دیگری تاکید کرد: در مناطقی از شهر که امکان رشد قیمت وجود دارد به خریداران توصیه می‌کنیم که اگر قصد سرمایه‌گذاری دارند حتما واحد پیش خرید کنند.