قرار بود تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای با ورود به این صندوق و پیش‌خرید متری آپارتمان‌های پروژه وابسته، از سود نهایی «ساخت و فروش» منتفع شوند. اما جو سنگین رکود مسکن، انگیزه سرمایه‌گذاری بلندمدت را سلب کرده و درجه «دماسنج» بازار ملک - بازدهی صندوق - را به پایین‌تر از نصف سود انتظاری رسانده است.

«نقص فنی» بازار سرمایه و «جو اقتصادی» بازار مسکن علت شکست عنوان می‌شود

اولین ابزار نوین تامین مالی مسکن که شهریور پارسال با حمایت قابل توجه دو وزارتخانه و یک بانک دولتی، در بازار سرمایه راه‌اندازی شد تا از وابستگی سمت عرضه به سیستم بانکی بکاهد و چالش کمبود منابع بانکی برای رونق مسکن را جبران کند، هم‌اکنون در آستانه یک‌سالگی فعالیتش، دچار شکست در تحقق اهداف اولیه شده است.

تنها صندوق زمین و ساختمان فعال در بورس که حکم دماسنج بازار مسکن از بابت اعلام آخرین وضعیت سه متغیر «قیمت مسکن»، «میل به خرید مصرفی مسکن» و «کشش سرمایه‌گذاری در خرید ملک» را دارد، هم‌اکنون نوعی علامت هشدار از خود بروز می‌دهد که نتایج تحلیل‌های کارشناسی این نشانگر حاکی است: در حال حاضر انگیزه خرید و سرمایه‌گذاری بلندمدت در بازار مسکن، تحت تاثیر نامشخص بودن چشم‌انداز قیمت، در پایین‌ترین سطح ممکن قرار دارد و با این وضعیت، عملا امکان تحقق سیاست تامین مالی ساخت‌وساز از محل ابزارهای بورسی، فعلا وجود ندارد.

وزارتخانه‌های راه‌و‌شهرسازی و اقتصاد‌و‌دارایی سال گذشته پس‌از ماه‌ها صرف وقت برای اصلاح مقررات تامین مالی غیربانکی بخش مسکن، سرانجام موفق شدند اولین صندوق زمین و ساختمان را در آخرین روز هفته دولت، تشکیل دهند. این صندوق که برخلاف انتظار، به جای آنکه توسط بخش خصوصی –شرکت‌های ساختمانی و انبوه‌سازان- ایجاد شود، از سوی شرکت‌ وابسته به بانک مسکن راه‌اندازی شد، ماموریت داشت نقدینگی‌های خُرد همه متقاضیان خرید مسکن شامل تقاضای مصرفی و تقاضای سرمایه‌ای را از طریق بورس جذب کرده و به سمت پروژه‌های ساختمانی و ساخت‌وسازهای مسکونی هدایت کند تا همزمان، منابع لازم برای عرضه مسکن تامین شود و سود ناشی از ساخت و فروش آپارتمان نیز به تقاضای مسکن (خریداران یونیت‌های سرمایه‌گذاری صندوق) برسد.

اما آنچه در عمل، از کارنامه صندوق زمین و ساختمان «نسیم» بیرون آمده، از استقبال ضعیف و ریزش متقاضیان حقیقی حکایت دارد و نشان می‌دهد: سهم مجموع دو گروه از متقاضیان خرید مسکن در تامین مالی صندوق، از حدود 40 درصد در روزهای ابتدایی واگذاری یونیت‌ها (سهام یا امتیاز صندوق) به 3/4 درصد در حال حاضر نزول کرده و بیش از 96 درصد منابع این پروژه، توسط شرکت‌های حقوقی وابسته به بانک‌ها، تامین شده است. صندوق «نسیم» برای تامین مالی هزینه‌های ساخت یک برج مسکونی 18 طبقه 60 واحدی در منطقه 22 تهران، تشکیل شد و از مجموع ارزش ریالی کل پروژه شامل قیمت زمین و هزینه ساخت که چیزی حدود 35 میلیارد تومان برآورد می‌شد، قرار بود حدود 15 میلیارد تومان مربوط به هزینه ساخت، از طریق انتشار و فروش یونیت‌های سرمایه‌گذاری در بورس، تامین شود.

ارزش هر یونیت معادل 1000 تومان و قیمت تمام شده آپارتمان‌ها نیز حدود مترمربعی 4 میلیون تومان تعریف شده بود که به این ترتیب، متقاضیان مسکن در نیمه سال گذشته که قیمت مسکن تقریبا به کف نزدیک شده بود، می‌توانستند با کمترین نقدینگی و با مدلی به مراتب آسان‌تر از پیش‌‌خرید مسکن، از یک‌چهارم متر مربع تا همه مساحت یک واحد مسکونی این پروژه را با خرید یونیت‌ها، صاحب شوند و سپس در طول مدت ساخت که 24 تا 30 ماه پیش‌بینی شده، حجم سرمایه‌گذاری اولیه خود در صندوق را افزایش یا کاهش دهند. اما در حال حاضر، خریداران حقیقی اولین صندوق زمین و ساختمان (متقاضیان مسکن) به جای افزایش سهم خود، آن را کاهش داده‌اند؛ سال گذشته و در شروع فروش اولیه یونیت‌ها، سهم مردم در خرید یونیت‌ها تا 40 درصد هم رسید اما اکنون، فقط 500 میلیون تومان از 15 میلیارد تومان منابع سرمایه‌ای این صندوق، توسط مردم تامین شده است که این سهم بسیار پایین، از مشارکت کاملا ضعیف سرمایه‌گذاران حقیقی در تامین منابع مالی صندوق زمین و ساختمان حکایت دارد.

تنها نقطه قوت صندوق اول، بانک عامل راه‌انداز آن است که باعث شده شرکت‌های وابسته به این بانک، جای خالی بازیگران اصلی را پرکنند و یونیت‌های فروش نرفته یا برگشت داده شده را بلافاصله خریداری کنند. همین مزیت، عملکرد مالی پروژه نسیم را فعلا در وضعیت مطلوب حفظ کرده و باعث شده میزان پیشرفت فیزیکی پروژه 9 درصد جلوتر از برنامه باشد و تاکنون 39 درصد ساخت‌و‌ساز انجام شود. اما نوع واکنش یک‌سال اخیر متقاضیان مسکن به اولین صندوق زمین و ساختمان، راه را برای ایجاد صندوق‌‌های بعدی -که قطعا باید توسط سازنده‌های غیردولتی و غیروابسته تاسیس شود- سخت و دشوار کرده است.

در طرح جامع مسکن، بار تامین مالی سمت عرضه مسکن برعهده بازار سرمایه گذاشته شده که این هدف‌گذاری نیز در شرایط کنونی، امکان‌پذیر نیست. بررسی‌ها درباره علت و عوامل ناکامی در اولین تجربه راه‌اندازی صندوق زمین و ساختمان نشان می‌دهد: دو نقص فنی در بازار سرمایه و مقررات صندوق، در کنار دو نوع جو رکودزا در بازار مسکن، سبب کاهش جذابیت سرمایه‌گذاری در صندوق زمین و ساختمان شده است. نواقص فنی به ترتیب شامل «خلأ تضمین خرید یونیت‌ها با بازدهی مطلوب» و «نبود سیستم بازارگردانی موثر» است.

حداقل طول زمان سرمایه‌گذاری در صندوق زمین و ساختمان با توجه به مدت ساخت‌وسازهای مسکونی، دو ساله است بنابراین خریداران یونیت باید از تضمین لازم برای کسب سود حداقل به اندازه تورم سالانه برخوردار باشند آن هم با توجه به اینکه نرخ رشد قیمت مسکن در دوره رونق، از سطح تورم فراتر می‌زند. عوامل صندوق «نسیم»، روز اول راه‌اندازی، حداقل سود مورد انتظار را 25 تا 26 درصد عنوان کردند اما این نرخ، تضمین نشده است.

طبق آنچه مدیرعامل شرکت راه‌انداز این صندوق اخیرا اعلام کرد، ارزش هر یونیت 1000 تومانی، در حال حاضر در فرابورس به 1093 تومان افزایش پیدا کرده است. به این ترتیب، سرمایه‌گذاران این صندوق طی 11 ماه گذشته، 9/3 درصد سود کرده‌اند که عایدی، در مقایسه با تورم 15 درصدی و انتظار سود 25 درصدی، ناچیز و ناکافی ارزیابی می‌شود. نقص فنی دوم نیز نبود بازارگردانی موثر است. سهامدار عمده صندوق باید به مقدار کافی پول نقد و یونیت در اختیار داشته باشد تا هنگام کاهش ارزش یونیت‌ها در بورس، با تزریق نقدینگی و خرید سهام مانع افت بیشتر ارزش شود و در مواقع افزایش شدید قیمت نیز یونیت (سهام) وارد بازار کند تا قیمت‌ها را تعدیل کند. اما در کنار این نواقص تخصصی بورسی، جو بازار مسکن نیز درست نقطه مقابل صندوق زمین و ساختمان قرار گرفته است.

انتظار می‌رفت متقاضیان مصرفی مسکن که قدرت مالی کافی برای خرید آپارتمان آماده را ندارند، از سرمایه‌گذاری در صندوق «نسیم» استقبال کنند تا بخشی از هزینه صاحب‌خانه شدن آنها از محل سود دو ساله ساخت‌وساز این پروژه، تامین شود اما نشانگرهای این دماسنج بورسی حکایت از آن دارد که سمت تقاضای مصرفی نسبت به بازدهی مثبت و سود بلندمدت صندوق، خوش‌بین نیست و با همین استدلال نادرست، رغبتی به سرمایه‌گذاری دوساله در صندوق زمین و ساختمان ندارد. از طرفی، رفتار متقاضیان سرمایه‌ای خرید مسکن نیز از تمایل کم به سرمایه‌گذاری بلندمدت در بازار ملک حکایت دارد. با این حال کارشناسان، در تحلیل رابطه‌ای که هم‌اکنون بین بازار مسکن و بازار سرمایه به وجود آمده است، معتقدند: سمت تقاضای مصرفی مسکن مرتکب «اشتباه‌رفتاری» شده است چراکه مطابق سوابق سیکل‌های تجاری بازار مسکن، سال آینده می‌تواند زمان خروج قیمت واقعی مسکن از شیب منفی (زیان) باشد و کسانی که امسال وارد بازار پیش‌خرید یا سرمایه‌گذاری در صندوق زمین و ساختمان شوند، محصول نهایی که اواخر سال آینده آماده عرضه خواهد شد را عملا به قیمتی کمتر از نرخ روز، دریافت خواهند کرد.

سود 11 ماه گذشته صندوق «نسیم» که 9/3 درصد است، تقریبا با میزان رشد قیمت مسکن طی یک‌سال 93 که 5درصد بوده، برابری می‌کند و نشان می‌دهد این صندوق در عین حالی که از شفافیت حداکثری در تعیین و کشف قیمت برخوردار است، تقریبا به اندازه نوسانات قیمتی بازار مسکن، با افت و خیز در ارزش یونیت، مواجه شده است.

پیش‌بینی می‌شود، طی ماه‌های آینده در صورت تعیین تکلیف مذاکرات بین‌المللی، اصلاح نواقص فنی ضوابط صندوق و روشن‌تر شدن مسیر آتی مولفه‌های بازار مسکن، گرایش عرضه و تقاضای مسکن به ایجاد صندوق‌های زمین و ساختمان، بهبود پیدا کند. گفته می‌شود بیش از 20 درخواست برای ایجاد این صندوق‌ها در بورس منتظر مجوز است که با توجه به شرایط هشدارآمیز فعلی، بهتر است نسبت به صدور موافقت اصولی برای آنها، کمی تامل شود.