تغییر نه‌چندان محسوس قیمت «مسکن» -به عنوان پروزن‌ترین کالا در سبد هزینه خانوار- طی شهریور امسال باعث شد شیب «تورم» در ماه پایانی تابستان بعد از دو ماه حرکت نزولی، به اندازه 0/6 درصد مثبت شود.

در تهران متوسط قیمت آپارتمان‌های مسکونی، در شهریور تحت تاثیر آخرین ماه فصل اصلی نقل و انتقالات ملکی، از مسیر چند ماه قبل خود به اندازه جزئی خارج شد به طوری که سطح قیمت مسکن در این شهر از متر مربعی 4 میلیون تا 4 میلیون و 50 هزار تومان 5 ماه قبل، بالا آمد و با 1/4 درصد افزایش نسبت به مرداد، به سطح جدید 4 میلیون و 100 هزار تومان رسید. رشد 2 درصدی حجم معاملات خرید آپارتمان در تهران طی ماه گذشته از یک‌سو و بازگشت تقاضای مصرفی به بنگاه‌ها و پرس و جو درباره فایل‌های فروش، باعث این افزایش قیمت شده است. پیش‌تر، نرخ رشد ماهانه قیمت مسکن به جز رشد 3 درصدی در اردیبهشت -که عمدتا ناشی از جو روانی فاز جدید هدفمندی و در پیش بودن مذاکرات هسته‌ای بود- در طول سه ماه خرداد، تیر و مرداد، در مرز «صفر» قرار داشت و ثبات نسبی در ارزش معاملاتی واحدهای مسکونی پایتخت برقرار بود. اما شرایط خاص بازار مسکن در شهریور، به‌صورت نامحسوس باعث ناپایداری قیمتی شد. افزایش 50 هزار تومانی قیمت هر متر مربع آپارتمان در تهران، در عمل بهای معاملات را 1/25 درصد بالا برده است که این میزان برای یک واحد 100 متری با متوسط قیمت متری 4 میلیون، سهمی معادل 5 میلیون تومان در قیمت کل 400 میلیونی‌ این واحد دارد.

اما از آنجا که هزینه تامین مسکن، بیشترین وزن را در سبد هزینه‌های ماهانه خانوار دارد، هر نوع نوسان افزایشی قیمت مسکن ولو نامحسوس و جزئی، باعث تغییر محسوس تورم عمومی می‌شود. بانک مرکزی سهم هزینه گروه کالایی «مسکن، آب، برق، گاز و سایر سوخت‌ها» در سبد هزینه خانوار را 32/8 درصد برآورد کرده که مابقی به 11 گروه کالایی اصلی دیگر همچون خوراکی، پوشاک، بهداشت، حمل‌ونقل، تفریح و... تعلق دارد.

به این ترتیب وزن سایر کالاها و خدمات در «شاخص بهای کالاها و خدمات مصرفی در مناطق شهری ایران»، به مراتب پایین‌تر از وزن مسکن است به طوری که بیشترین وزن هزینه‌ای در شاخص کل، بعد از مسکن، متعلق به گروه خوراکی‌ها و معادل 27/3 درصد است.

شاخص بهای کالاها و خدمات مصرفی در مناطق شهری ایران در شهریور امسال 0/6 درصد نسبت به مرداد افزایش پیدا کرد درحالی‌که میزان تغییرات ماهانه این شاخص –تورم عمومی ماهانه- در ماه‌های تیر و مرداد سال جاری به ترتیب منفی 0/4 درصد و منفی 0/1 درصد بود.

بررسی میزان تغییر شاخص گروه کالایی «مسکن، آب، برق، گاز و سایر سوخت‌ها» طی تابستان امسال از یک سو و میزان تغییر قیمت مسکن در تهران از سوی دیگر، مشخص می‌کند منشأ تغییر جهت تورم ماهانه در شهریور، می‌تواند رشد خفیف قیمت مسکن باشد.

طی ماه گذشته، هزینه‌های آب، برق و گاز و سایر سوخت‌ها مطابق تعرفه‌های رسمی، افزایش پیدا نکرد؛ اما شاخص بهای «مسکن، آب، برق، گاز و سایر سوخت‌ها» در این ماه 1/5 درصد نسبت به مرداد رشد کرد که این میزان افزایش، بیشترین نرخ رشد ماهانه این شاخص در مقایسه با تیر و مرداد بوده است. رشد 1/5 درصدی این شاخص همچنین بالاترین رشد هزینه‌ای در مقایسه با 11 گروه کالایی دیگر بوده است. در این میان، چون میزان رشد اجاره‌بهای مسکن طی دو سه ماه اخیر، شیب ثابتی داشته است، می‌توان اینطور نتیجه‌گیری کرد که تغییر شیب شاخص بهای مسکن در شهریور، متاثر از افزایش قیمت مسکن در این ماه بوده است.

هر چند تورم ماهانه 0/6 درصدی شهریور و همچنین رشد 1/5 درصدی شاخص «مسکن، آب، برق، گاز و سایر سوخت‌ها» در این ماه مربوط به کل مناطق شهری ایران است اما در این میان، نباید وزن قابل توجه متغیرهای بازار مسکن تهران در بازار مسکن کشوری را نادیده گرفت.

دست کم 15 درصد کل معاملات خرید مسکن در کشور، مربوط به شهر تهران است که این موضوع، سبب می‌شود میانگین کشوری قیمت مسکن تحت تاثیر قیمت آپارتمان‌های تهران نوسان کند. میانگین قیمت غیروزنی مسکن در کشور کمتر از متری 2 میلیون تومان است اما با احتساب وزن شهرها در معاملات مسکن، این عدد به نزدیک 3 میلیون تومان می‌رسد. بنابراین، تغییرات قیمت مسکن تهران، در تغییرات شاخص بهای مسکن و در نتیجه تورم عمومی، تاثیر زیادی دارد. رشد نامحسوس قیمت مسکن در تهران طی ماه گذشته، باعث شد مطابق پیش‌بینی‌های قبلی، منحنی تورم نقطه به نقطه مسکن از منفی 5 درصد ابتدای سال به سطح منفی 1/5 درصد برسد و به‌تدریج به صفر نزدیک شود. این روند باعث خواهد شد شتاب کاهش قیمت واقعی مسکن نیز به‌تدریج کم شود.

از سوی دیگر، نرخ بازدهی سال 94 سرمایه‌گذاری در بازار ملک در پایان شهریور به زیان 3 درصدی ختم شد که در مقایسه با زیان 4/3 درصدی 5 ماه اول 94، یک واحد درصد بهبود پیدا کرده است. میانگین قیمت مسکن در تهران در نیمه اول امسال مترمربعی 4 میلیون و 70 هزار تومان بوده است که هنوز از میانگین نیمه اول 93 که متری 4 میلیون و 170 هزار تومان بوده، کمتر است.