طی 5 ماه اول امسال ساخت‌و‌ساز مسکونی با تاثیرپذیری تصاعدی از افت 19 درصدی معاملات خرید مسکن، 43 درصد نسبت به مدت مشابه سال گذشته کاهش یافت و معدل ماهانه آپارتمان‌سازی در پایتخت به 6 هزار و 500 واحد رسید. حداقل تیراژ عرضه مسکن در تهران در شرایط طبیعی باید 10 هزار واحد باشد و در حال حاضر یک محرک غیرمستقیم می‌تواند شرایط را عوض کند.

آوار «رکود» معاملاتی بازار مسکن بر فعالیت‌های ساختمانی بسازوبفروش‌ها، برای بیستمین ماه متوالی مانع از افزایش «تیراژ» ساخت‌وساز مسکونی در شهر تهران شد.

از آخرین اطلاعات پالایش شده مربوط به حجم صدور پروانه‌های ساختمانی حاکی است: در تهران روند «کاهش» تعداد واحدهای مسکونی در ساخت‌وسازهای جدید که از دی ماه سال 92 -در پی شروع رکود معاملات مسکن از تابستان همان سال- آغاز شده بود، به‌صورت مداوم و بدون حتی یک ماه وقفه، تا پایان مرداد 94 ادامه داشته و تیراژ آپارتمان‌های در حال ساخت هر ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل، حداقل 29 درصد افت کرده است. در 5 ماه اول امسال، در مجموع برای ساخت 32 هزار و 697 واحد مسکونی در مناطق 22 گانه تهران پروانه صادر شد که این میزان ساخت‌وساز 43 درصد نسبت به عملکرد بسازوبفروش‌ها در 5ماه اول پارسال، کاهش از خود نشان می‌دهد. در حال حاضر معدل «ماهانه» احداث آپارتمان در پایتخت از 8200 واحد مسکونی در سال 93 به 6500 واحد در سال 94 نزول کرده است.

با این حال، مقایسه وضع موجود با دو سال گذشته، تا حدود خیلی ناچیز، از کم‌شدن شیب نزول ساخت‌وساز حکایت دارد؛ در سال 93 که رکود ساختمانی به اوج خود رسید، معدل ماهانه ساخت مسکن در تهران 59 درصد نسبت به سال 92 کاهش پیدا کرد که به این ترتیب، میزان افت در سال جاری 16 واحد درصد کمتر شده است و از این منظر، می‌تواند نزدیکی بازار به نقطه پایان رکود ساخت‌وساز را علامت دهد. در سال 92، هر ماه به‌طور میانگین 19 هزار و 900 واحد مسکونی در تهران ساخته شد. در شهر تهران برای برقراری تعادل بین میزان عرضه و حجم تقاضای مسکن در شرایط طبیعی معاملات، نیاز است در هر ماه حداقل 10 هزار واحد مسکونی جدید احداث شود.

این میزان نیاز به ساخت، صرفا به معنای همین حجم تقاضا برای خرید واحدهای نوساز نیست بلکه نرخ «تخریب» ساختمان‌هایی که واحدهای جدید روی زمین آنها احداث می‌شود، تعیین‌کننده حداقل عرضه مسکن است. 30 تا 40 درصد واحدهای جدید، معمولا جایگزین تخریب‌شده‌ها می‌شود و عملا جزو عرضه خالص به حساب نمی‌آید. هرچند در حال حاضر رکود معاملاتی در بازار مسکن حاکم است و ماهانه به‌طور متوسط 7هزار آپارتمان در تهران فروخته می‌شود اما در یکی، دو سال آینده که دوره رونق آغاز می‌شود، احتمال دارد میزان معاملات خرید مسکن همانند رونق سال 91، به 15 هزار واحد در ماه برسد که در این صورت با توجه به سهم 50درصدی واحدهای نوساز از کل معاملات مسکن، باید موجودی بازار ملک به اندازه کافی باشد تا کمبود به جهش قیمت مسکن منجر نشود. طی نیمه اول امسال، رکود خرید و فروش آپارتمان با شدت چند برابری، باعث رکود فعالیت‌های ساختمانی شد.

در این مدت، حجم معاملات مسکن در تهران 19 درصد نسبت به نیمه اول پارسال کاهش یافت اما میزان افت ساخت و ساز، نرخ منفی 43 درصد را ثبت کرد.

بررسی‌ها درباره عوامل پایدارکننده رکود ساختمانی در نیمه اول امسال در بازار مسکن شهر تهران حاکی است:‌ از یکسو افزایش نرخ عوارض شهرداری شامل هزینه‌های صدور پروانه و مجوز تراکم در ابتدای امسال و از سوی دیگر سهم بالای واحدهای نوساز از رکود معاملاتی – بیشترین کاهش حجم فروش آپارتمان طی ماه‌های اخیر مربوط به واحدهای تازه‌ساز تا حداکثر 5 سال ساخت بوده است- باعث شده روند نزولی ساخت‌وساز، دو ساله شود. در حال حاضر فقط یک محرک غیرمستقیم می‌تواند زودتر و بهتر از سایر محرک‌های مستقیم، سرمایه‌گذاران ساختمانی را وارد بازار کند و تیراژ صدور پروانه را به سطح حداقلی (10هزار واحدمسکونی در ماه) برساند. این محرک، همان وام 70 میلیون تومانی بدون سپرده خرید مسکن است که دو هفته پیش در شورای پول و اعتبار به تصویب رسید و باید ظرف روزهای آینده توسط بانک مسکن به متقاضیان پرداخت شود.

این تسهیلات چون که نیاز به صرف زمان برای موعد پرداخت ندارد، بلافاصله باعث افزایش قدرت مالی متقاضیان مصرفی مسکن می‌شود و پیامد کوتاه‌مدت آن، به فروش واحدهای نوساز انباشت شده در بازار و در نتیجه حرکت چرخه ساخت و ساز و فروش واحد برای بسازوبفروش‌ها خواهد شد. وام 70 میلیون تومانی، تقاضای سرمایه‌ای خرید مسکن را نمی‌تواند در وضع موجود تحریک کند چرا که سود واقعی این تسهیلات بالای 20 درصد است و به‌خاطر چشم‌انداز بازدهی سرمایه‌گذاری در بازار ملک، هزینه دریافت آن از محل افزایش قیمت مسکن جبران نمی‌شود بنابراین، پیش‌بینی می‌شود عمده خریداران واحدمسکونی در ماه‌های آتی متقاضیان مصرفی باشند و به همین خاطر، قیمت مسکن کماکان در ثبات خواهد بود. در این میان، دو نوع وام ساخت مسکن به ترتیب شامل وام 50 میلیون تومانی نوسازی بافت فرسوده و وام 90 میلیون تومانی بانک مسکن، می‌تواند ساخت و ساز را به فاز رونق هدایت کند اما از آنجا که ریشه رکود ساختمانی موجود به فروش نرفتن واحدهای از قبل ساخته شده برمی‌گردد، ابتدا باید تکلیف قدرت خرید مسکن روشن شود.

با این حال، عملکرد پرداخت وام 50 میلیون تومانی در نیمه اول امسال، کاملا ناکارآمد بوده است به‌طوری‌که از ظرفیت 150 هزار فقره‌ای این تسهیلات که قرار بود ظرف 6 ماه به سازنده‌های کل کشور پرداخت شود، فقط 10هزار فقره تسهیلات از سوی بانک‌ها ارائه شده است که این میزان تسهیلات ناچیز و سهم تهران از آن، خوراک قابل اتکایی برای بسازوبفروش‌ها به حساب نمی‌آید.

برآوردها از دو گزارش رسمی به ترتیب درباره تعداد واحدهای مسکونی تازه‌ساز روانه شده به بازار ملک و حجم معاملات خرید مسکن در تهران نشان می‌دهد: در حال حاضر حدود 106 هزار آپارتمان تازه‌ساز و نوساز مربوط به سال قبل و نیمه اول امسال، در نوبت فروش قرار دارد که این میزان واحدمسکونی، چون به حبس منابع مالی و سرمایه در گردش بسازوبفروش‌ها منجر شده، نقدینگی مورد نیاز ساخت و سازهای جدید را از سازنده‌ها سلب کرده است.

این میزان واحد مسکونی نوساز فروش نرفته، حداقل موجودی انبار بازار مسکن شهر تهران به حساب می‌آید؛ چرا که واحدهای نوساز فروش نرفته مربوط به سال‌های قبل، در آن لحاظ نشده است. به این ترتیب، در حال حاضر معادل یک سال کارنامه ساخت‌وساز در بازار مسکن تهران واحد نوساز آماده فروش وجود دارد که تا زمانی که خریداران امکان خرید آنها را نداشته باشند، امکان عرضه بیشتر در سمت سازنده‌ها وجود نخواهد داشت.