نگاهی سرسری به تناسب بین نوسان قیمت مسکن در ایران و نوسان درآمدهای نفتی به سادگی پیوستگی این دو شاخص را به نمایش می‌گذارد و طولانی‌ترین رکود دو دهه اخیر بازار مسکن نیز و همزمانی آن با افت درآمدهای نفتی ایران دیگر مشاهداتی است که بر این فرض مهر تایید می‌زند.

اما در دو سه سال اخیر بازار مسکن با مشکل دیگری مواجه است، بحران نقدینگی در طرف تقاضا که ساده شده آن این است، قیمت‌ها به قدری بالا رفته که دست متقاضیان به آن نمی‌رسد. قیمت‌ها به حدی رسیده است که طبقه متوسطی که سال‌هاست موتور محرک بازار بوده‌اند توان خرید را از دست داده‌اند.

از دیگر سوی بازار مسکن که سال‌های طلایی قیمت خود را در شرایط رکود تورمی پشت سر گذاشته در حال حاضر تبدیل به تله نقدینگی بانک‌ها شده است، ورود مستقیم بانک‌ها به بازار مسکن در سال‌های پایانی دهه هشتاد به بعد، سیلی از نقدینگی را به این بازار به ظاهر غیر قابل سقوط سرازیر کرد و به ناگهان با دیوار بحران درآمدهای نفتی تصادف کرد.

افت درآمدهای نفتی از یک سو منبع اصلی تامین نقدینگی دلالان بازار مسکن بود و از سوی دیگر تامین‌کننده منابع دولتی که خود بزرگ‌ترین مشتری سیستم بانکی تلقی می‌شود، در این بن بست سیستم بانکی ماند و حجم بالای املاکی که توان فروش آن را ندارد.

بانک‌ها در صورتی که در این بن بست گیر کرده‌اند امکان عقبگرد نیز ندارند، به این معنا که اگر سیستم بانکی حاضر به حراج دارایی‌های ملکی خود شود به دلیل آنکه در اوج قیمت اقدام به خرید کرده است در عمل مجبور به کاهش طرف دارایی‌های بلوکه شده در تراز دارایی‌هایش خواهد شد و این کاهش تا حدی است که می‌تواند زنگ‌های ورشکستگی را برای مدیران بی‌مبالات بسیاری از بانک‌ها به صدا درآورد همان کسانی که به طمع سود شیرین ملاحظات سرمایه‌گذاری را کنار گذاشته و با تمام توان به درون بازار مسکن شیرجه رفته‌اند.

از سویی دیگر تنها امید سیستم بانکی برای خروج از این بن بست تحریک تقاضای بازار توسط مصرف‌کنندگان واقعی مسکن است که همان قشر متوسطی هستند که با قیمت‌های موجود توان خرید بازار را ندارند و نیاز به محرکی مانند تسهیلات خرید مسکن دارند.

در سال‌های 84 تا 94 میزان وام‌های پرداختی مسکن از 12 میلیون به 35 میلیون تومان افزایش پیدا کرده است و این رشد نصف رشد قیمت مسکن در شهرهای بزرگ بوده است، متوسط قیمت هر متر مربع فضای مسکونی در سال 84 معادل 650 هزار تومان بود است در بهار سال 94 این رقم به 4 میلیون تومان رسیده است.

رشد شدید قیمت در این دوره زمانی بطور حتم اگر بانک‌ها ورودی عاقلانه‌تر به بازار مسکن می‌داشتند، اتفاق نمی‌افتاد و این دقیقا مصداق این ضرب‌المثل است که «خود کرده را تدبیر نیست». در این شرایط بانک‌ها برای افزایش وام مسکن به دولت فشار می‌آورند ولی به دلیل همان تله نقدینگی توان این را ندارند که مانند گذشته بانک مرکزی را دور زده و با تعریف مسیرهای خاص وام خرید مسکن را افزایش دهند.

بانک مرکزی هم با در نظر گرفتن این نکته که به تازگی توانسته است از موج تورم بالاتر از 40 درصد فاصله بگیرد از تن دادن به خواسته بانک‌ها در بازار مسکن ابا دارد، نتیجه آنکه با وجود تصویب وام 60 میلیون تومانی برای وام ساخت مسکن هنوز این مصوبه اجرایی نشده است. این وضعیت باعث شده قدرت خرید وام‌های 35 میلیون تومانی در حد 8.6 متر مربع واحدهای مسکونی پایتخت باقی بماند، براساس معاملات صورت گرفته دو ماهه پاییز که مساحت واحد‌های مسکونی به فروش رسیده 87 مترمربع بوده می‌توان گفت سقف وام مسکن تنها 10 درصد از تان خرید را پوشش می‌دهد.

بانک مرکزی اگر بتواند بر ترس خود از تورم ناشی از وام مسکن فائق آید و مصوبه شورای پول و اعتبار برای وام 60 میلیون تومانی اجرایی شود می‌توان انتظار داشت توان خرید وام مسکن به حدود سال 84 نزدیک شود، وام 60 میلیون تومانی در حال حاضر می‌تواند تامین‌کننده قیمت 15 متر مربع از فضای مسکونی باشد.

آرزوی بزرگ برای بازار مسکن در حال حاضر وام 60 میلیون تومانی است ولی این آرزوی بزرگ با وجود ایجاد یک تکان کوچک در بازار مسکن بعید است بتواند رونقی واقعی به دنبال داشته باشد، مگر آنکه با افزایش درآمدهای نفتی دوباره اقتصاد ایران از دیوار بحران عبور کرده باشد. اگرچه این وضعیت به معنی ادامه چرخه معیوب چند دهه اخیر خواهد بود ولی به هر شکل می‌تواند برای مدیران اقتصادی دولت یک دستاورد تلقی شود.