مراجعه‌های متعدد شهروندان تهرانی به خصوص سرمایه‌گذاران ساختمانی به سایت استعلام طرح‌تفصیلی نشان می‌دهد ادعای این طرح مبنی بر «تعیین قطعی نوع‌کاربری املاک موجود در پایتخت» فعلا قابل استناد نیست و در این کلان‌شهر مدیریت‌شهری همچون روال گذشته می‌تواند در اتاق جلسات شهرداران آن‌طور که صلاح می‌داند کاربری‌ها، حدتراکم‌ها و سایر مقررات ساخت‌وساز را تغییر داده و تعیین کند.

هفته گذشته سخنگوی شهرداری‌تهران در مراسم رمزگشایی رسمی از طرح‌تفصیلی جدید تهران مهم‌ترین ویژگی این طرح را اطلاع اینترنتی هر مالک از وضعیت نهایی کاربری ملک‌ خود از طریق مراجعه‌ به سایت طرح‌تفصیلی عنوان کرد و گفت: «به کمک این طرح برای اولین‌بار کاربری همه املاک و زمین‌های تهران از قبل تعیین‌ شده و افراد می‌توانند بدون دردسر از نوع کاربری ملکشان مطلع شوند و متناسب با آن اقدام به ساخت‌وساز کنند؛ ضمن اینکه ضوابط طرح‌تفصیلی حداقل تا 5 سال آینده قابل تغییر نیست.»
اما در جریان مراجعه اینترنتی چند روز اخیر مالکان به سایت طرح‌تفصیلی مشخص شده «هشدار قرمز ‌رنگ» موجود در سایت به همراه دو تبصره‌ای که در همه استعلام‌ها رخ‌نمایی می‌کنند، عملا نتیجه قید‌شده در متن استعلام درباره نوع کاربری ملک را برای کاربر بی‌اثر می‌سازد؛ به طوری که نوع پهنه‌ای که سایت به مالک اعلام می‌کند تحت تاثیر این تبصره‌ها، فاقد اعتبار اولیه است.

در سایت طرح‌تفصیلی در حالی که نوع کاربری به صورت 4 پهنه مسکونی، فعالیت، مختلط و فضای‌سبز به نمایش درمی‌آید، نوشته‌ای به رنگ قرمز و در پایین نتیجه استعلام درج شده است که ضمانت اجرایی پهنه‌ها را خنثی می‌کند. در این نوشته آمده است: «در صورتی که ملک واقع در محدوده شهرک‌ها و مجتمع‌های مسکونی دارای مصوبات موردی کمیسیون ماده5 یا سایر محدودیت‌های تراکمی و ارتفاعی باشد مشمول ضوابط پهنه نمی‌گردد.»

همچنین دو تبصره با مضمون «ملک موردنظر فاقد کاربری ثبت شده است» و «ضوابط خاص ملک موردنظر، پس از تشکیل پرونده و دریافت دستور نقشه تدقیق می‌گردد» نیز در همه استعلام‌ها در کنار هشدار قرمز‌رنگ تکرار می‌شود که مجموعه این نوشته‌ها دوربرگردان نانوشته‌ای را برای فرار تهران از ضوابط سفت‌وسخت طرح‌تفصیلی به وجود آورده است. با این دوربرگردان، این احتمال وجود دارد که ملکی که طبق استعلام طرح‌تفصیلی مثلا در پهنه‌سکونت قرار گرفته و امکان تراکم 5طبقه برای آن تعیین شده است، با یک مصوبه جدید در کمیسیون ماده5 بتواند مشمول کاربری غیرمسکونی با تراکم بالای 5طبقه شود.

آیا این همان انتظاری است که قرار بود با اجرای طرح‌تفصیلی محقق شود؟

طی چند روز اخیر بسیاری از بساز‌و‌بفروش‌ها با مراجعه به سایت طرح‌تفصیلی و دریافت استعلام درباره کاربری و میزان تراکم‌ زمین‌هایی که خریداری کرده‌اند، با اطمینان به متن استعلام اقدام به برنامه‌ریزی برای ساخت‌وساز روی این زمین‌ها کرده‌اند؛ اما حالا با دوربرگردان‌های موجود در طرح، وقوع اختلال در ساخت‌وساز دور از واقعیت نخواهد بود؛ چراکه سازنده‌ها فارغ از نتیجه استعلام باید به شهرداری‌های مناطق یا دبیرخانه کمیسیون ماده5 مراجعه کنند و درباره کاربری ملک دوباره استعلام کنند.

مدیران شهری با تایید آنچه تحت عنوان هشدار و تبصره در سایت استعلام طرح‌تفصیلی درج شده، در عین حال تاکید می‌کنند: ظرف 2ماه آینده با تدقیق طرح‌تفصیلی، متن هشدار‌ها برداشته می‌شود و دقت نتایجی که درباره پهنه املاک به نمایش درمی‌آید به 100درصد می‌رسد.

یک مسوول تدوین طرح‌تفصیلی تهران درباره تبصره‌ها و هشدار‌های موجود در سایت استعلام طرح گفت: هم‌اکنون موقعیت قرار گیری املاک شهروندان در یکی از چهار پهنه طرح تفصیلی 100 درصد قابل اطمینان است اما امکان دارد هر ملکی با توجه به موقعیتی که در آن قرار گرفته است؛ مشمول ضوابط موردی کمیسیون ماده پنج شود و از ضوابط کلی پهنه قرار گرفته در آن پیروی نکند. وی افزود: تمامی طرح‌ها به ویژه طرح‌های شهری و حتی طرح‌های ملی باید دوره‌های گذار برای رفع مسائل حاشیه‌ای و هماهنگی مولفه‌ها داشته باشند.

این دوره گذار شامل حقوق ایجاد شده و از جمله بخش‌هایی از شهر است که ممکن است ضوابط موردی شامل حال آنها شود. وی در توضیح مناطقی از شهر که ممکن است ضوابط موردی کمیسیون ماده 5 بر آن حاکم شود، اظهار کرد: به عنوان مثال در حریم کاخ سعد آباد ساخت و ساز بیش از دو طبقه مجاز نیست، اما ممکن است براساس پهنه‌بندی در طرح تفصیلی جدید ساخت‌وساز بیش از 5 طبقه هم در این منطقه منعی نداشته باشد با این وجود آنچه در این منطقه ملاک عمل قرار می‌گیرد، ضوابط حریم کاخ خواهد بود.

انتقاد از تغییرات لحظه‌ای

رییس کمیسیون عمران شورای شهر تهران با بیان اینکه طی چند روز گذشته بابت تغییرات مکرر و بی ثباتی در متن طرح تفصیلی جدید، به شهردار تهران تذکراتی داده است، گفت: ظواهر نشان می‌دهد طرح تفصیلی دچار تغییرات لحظه‌ای است که این عوامل روند اطمینان مردم به ثبات طرح را کاهش می‌دهد و به نظر می‌رسد اجرای طرح تفصیلی جدید روی هوا است.حمزه شکیب در حاشیه جلسه روز گذشته شورا در خصوص میزان اطمینان مردم از موقعیت کاربری املاکشان در طرح تفصیلی تهران به «دنیای اقتصاد» گفت: وقتی طرح شهری آماده می‌شود باید اهالی آن شهر خیالشان از این بابت راحت باشد که این طرح یک طرح تثبیت شده است و لحظه‌ای تغییر نمی‌کند؛ اما ظواهر اجرای طرح تفصیلی نشان می‌دهد که این طرح هیچ ثباتی ندارد و ممکن است ضوابط اجرای طرح در هر منطقه تغییر کند.او در پاسخ به این سوال که آیا نحوه استعلام موقعیت املاک شهروندان از سایت طرح تفصیلی تهران نشان از امکان تغییر پذیری ضوابط پهنه‌ها در کمیسیون ماده پنج دارد، اظهار کرد: من حرف شما را قبول دارم و می‌پذیرم که شهروندان در حال حاضر نمی‌توانند از موقعیت ملکشان اطمینان داشته باشند چرا که با وجود نگاهی که به طرح تفصیلی می‌شود و اتفاقاتی که در کمیسیون ماده پنج می‌افتد هیچ‌گونه ثبات وجود ندارد تا بدانند موقعیت ملکشان چگونه است. شکیب در ادامه به طرح ساخت پیاده‌رو در میدان امام حسین و میدان شهدا اشاره کرد و گفت: این طرح بدون هماهنگی با شورا در کمیسیون ماده پنج به تصویب رسیده است که باعث سرگردانی اهالی این منطقه و مراجعه مردم به ما شده است. او اضافه کرد: این طرح با شرایط فعلی قابل قبول نیست اما متاسفانه شهرداری به اهالی آن منطقه اعلام کرده که خانه‌هایشان را بفروشند.