ساختار معاملات مسکن در تهران همزمان با خروج تدریجی خرید و فروش ملک از رکود، صرفا در یک قسمت بازار، در حال «تقویت» است که این اتفاق از «اصابت وام 70 میلیون تومانی خرید مسکن به تقاضای هدف» حکایت دارد. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» در این باره، با استناد به 6 نشانگر جدید از بازار حاکی است: در حال حاضر قسمتی از بازار مسکن که آپارتمان‌های با مساحت کمتر از 70 مترمربع را در بر می‌گیرد، به مقصد اول و اصلی خریداران تبدیل شده طوری‌که معاملات از همین محل، طی ماه گذشته با جهش 29 درصدی در حجم خرید، روبه‌رو شد.  

اولین نشانگر تشدید تجمع تقاضا در بازار آپارتمان‌های کم متراژ (70 مترمربع و کمتر) طی زمستان سال جاری، «سهم این آپارتمان‌ها از کل معاملات خرید» است که در دی ماه با حدود یک واحد درصد افزایش، به نزدیک 45 درصد رسید و در مقابل، «سهم واحدهای بزرگ و بالای 150 مترمربع از معاملات» به‌عنوان نشانگر دوم و تکمیل‌کننده نشانگر اول، با حدود یک واحد درصد کاهش، نزدیک 5 درصد کل معاملات را تشکیل داد.   از طرفی، دی ماه امسال که معاملات خرید مسکن در تهران به لحاظ حجم، رکورد افزایشی زد، نرخ رشد آن عینا در معاملات آپارتمان‌های کم متراژ منعکس شد به این معنا که با افزایش 29 درصدی کل معاملات ماه دی نسبت به آذر، حجم خرید و فروش آپارتمان‌های زیر 70 مترمربع نیز – به‌عنوان نشانگر سوم- 31/4 درصد رشد کرد.

خرید و فروش واحد مسکونی در تهران طی ماه گذشته 3 هزار و 680 واحد افزایش یافت که 30 درصد این میزان افزایش، به واحدهای کمتر از 60 مترمربع و 50 درصد آن نیز به آپارتمان‌های زیر 70 مترمربع اختصاص پیدا کرد. علاوه بر چهار نشانگر فوق، «آنالیز قیمتی معاملات مسکن» برحسب بیشترین فروش آپارتمان‌ها نیز بیانگر آن است که واحدهای با قیمت متری 2/5 تا 3 میلیون تومان به‌عنوان پرفروش‌ترین‌های بازار از ابتدای سال تاکنون، در دی ماه با افزایش سهم از کل معاملات مواجه شدند به طوری‌که سهم این واحدها از 14 درصد کل معاملات به بالای 15 درصد رسید.

ششمین نشانگر از گرایش غالب خریداران به آپارتمان‌های کم متراژ با قیمت پایین‌تر از سطح متوسط بازار را «سهم بالای واحدهای زیر 250 میلیون تومان از کل معاملات» تشکیل می‌دهد. تا پیش از زمستان، 53 درصد کل معاملات خرید مسکن در فروش این آپارتمان‌ها خلاصه می‌شد اما در دی ماه، این سهم به بالای 54درصد رسید. به این ترتیب می‌توان گفت، در حال حاضر واحدهای زیر 60 متر و واحدهای 60 تا 70 متر، متراژ‌های پیشرو در معاملات ملک در تهران هستند که باعث پیش‌رونق بازار شده‌اند.

تسهیلات 70 میلیون تومانی بدون سپرده از محل اوراق مسکن، 30 درصد قدرت خرید این واحدها را پوشش می‌دهد. به اعتقاد کارشناسان، افزایش سقف وام خرید مسکن، تثبیت قیمت‌ها و چشم‌انداز روشن اقتصادی پس از توافق هسته‌ای سه دلیل عمده‌ای است که رشد 29 درصدی معاملات مسکن در یک ماه گذشته را رقم زده است. طی ماه‌های اخیر حضور دو گروه از متقاضیان مصرفی در بازار مسکن منجر به ارائه یک پیش‌بینی عمده درباره وضعیت بازار مسکن طی 6 ماه دوم سال شد که انتشار آمارهای رسمی از روند معاملات مسکن در دی ماه نشان‌دهنده تحقق آن در آخرین فصل سال است.

در شرایطی که افزایش سقف وام از محل اوراق تسهیلات خرید مسکن و همچنین امکان سپرده‌گذاری برای دریافت وام 80 میلیون تومانی پای برخی از متقاضیان بالقوه مسکن که تا پیش از این توانایی مالی کافی برای خرید مسکن نداشتند را به بنگاه‌ها باز کرد، بخش دیگری از متقاضیان قدیمی آپارتمان‌ها بالاخره تصمیم خود را برای خرید مسکن قطعیت داده و واحد مورد نظر خود را خریداری کردند. این دسته از متقاضیان که از ماه‌ها قبل و حتی از سال گذشته در انتظار تثبیت قیمت‌ها و شرایط بازار، خرید خود را به تاخیر انداخته بودند در آستانه شروع زمستان تصمیم خود را عملی کردند که این موضوع خود را در افزایش 30 درصدی حجم معاملات مسکن در اولین ماه از فصل زمستان نشان داد.

آن طور که کارشناسان مسکن پیش‌بینی می‌کنند افزایش حجم معاملات واحدهای مسکونی که در دی ماه به‌صورت رشد مثبت 30 درصدی بروز کرد به سه دلیل عمده در چند هفته باقی مانده از سال جاری هم ادامه پیدا می‌کند. افزایش طبیعی تقاضای خرید مسکن در میان متقاضیان، قبل از شروع سال جدید، تثبیت قیمت‌ها و شرایط بازار مسکن و انتظار ایجاد شده برای قرار گرفتن بازار مسکن در مسیر رونق از آخرین روزهای سال 94 و ادامه آن در سال بعد مهم‌ترین دلایلی است که احتمال تداوم افزایش حجم معاملات مسکن در شهر تهران طی یک ماه و نیم باقی مانده از سال را تقویت می‌کند.

افزایش خرید کوچک متراژها

آمارهای رسمی همچنین رشد مثبت معاملات مسکن در بازار واحدهای کوچک‌تر از 60 مترمربع که در گروه واحدهای کوچک متراژ قرار می‌گیرند را تایید می‌کنند. در شرایطی که سهم معامله آپارتمان‌های تا 60 مترمربع در آذرماه امسال، معادل 27/7 درصد از کل معاملات در این ماه بوده است معاملات این واحدها با 1052 فقره افزایش در دی ماه به سهم 27/9 درصدی از کل خریدوفروش رسیده است. این در حالی است که همزمان در بازار واحدهای 60 تا 70 مترمربع با 680 مورد افزایش معامله خرید و فروش در دی ماه در مقایسه با ماه قبل از آن، باز هم رشد معاملات مسکن در بازار مصرفی خرید آپارتمان مثبت بوده است. در آذرماه امسال، سهم معامله خرید و فروش آپارتمان‌های 60 تا 70 مترمربع در تهران که طی 10 ماه اخیر بیشترین سهم از کل معاملات را به خود اختصاص داده‌اند معادل 15/8 درصد بوده است که این میزان در دی ماه به 16/4 درصد افزایش یافت. تعداد کل معاملات دی ماه نسبت به آذر امسال، با 3680 مورد افزایش، حجم معاملات مسکن در شهر تهران را به میزان 30 درصد افزایش داد.

این افزایش در شرایطی نمود عینی خود را در بازار آپارتمان‌های مصرفی نشان داده که دی ماه امسال حجم معامله واحدهای تا 100 مترمربع که عمده متراژهای مصرفی را در خود جای داده است در مقایسه با آذرماه، معادل حدود 30 درصد افزایش پیدا کرد.

در آذرماه، 9592 معامله خرید آپارتمان در متراژهای مختلف تا 100 مترمربع صورت گرفت که این میزان با 2825 واحد افزایش، در دی ماه به 12417 مورد رسید. سهم معامله خرید و فروش واحدهای مسکونی تا 100 مترمربع در دی ماه در شرایطی به 76/1 درصد رسید که این میزان در آذرماه معادل 75/9 درصد بوده است. در دی ماه امسال، معاملات آپارتمان‌های کوچک متراژ تا 60 مترمربع معادل 829 واحد، آپارتمان‌های 60 تا 70 مترمربع به میزان 628 واحد و آپارتمان‌های تا 70 مترمربع معادل 1456 واحد در شهر تهران در مقایسه با شهریور امسال افزایش یافت. این در حالی است که حجم کل معامله آپارتمان‌های زیر 100 مترمربع که عمده متراژهای مصرفی را در خود جای داده است، در دی ماه در مقایسه با شهریور امسال معادل 27/7 درصد رشد داشت. همچنین، طی یک ماه گذشته تعداد معاملات خرید و فروش واحدهای مسکونی زیر 100 مترمربع معادل 2701 واحد در مقایسه با شهریور ماه زیاد شد و سهم معامله این واحدها را از 75/4 درصد به 76/1 درصد افزایش داد.