نگاهی به برنامه‌های کلان بخش مسکن کشور از جمله طرح جامع نشان می‌دهد که سالانه باید حدود یک میلیون تا یک‌میلیون و 200هزار واحد مسکونی ساخته شود، ضمن اینکه در این میان حدود 18میلیون نفر نیز در آستانه تشکیل خانواده هستند و این موضوع جنبه‌یی فزآینده به بحث ساخت‌وساز مسکن در ایران می‌دهد، اما مراجعه به آمارهای کلان اقتصادی و محاسبه سرمایه مورد نیاز برای ساخت این تعداد واحدهای مسکونی نشان می‌دهد که منابع مالی داخلی به تنهایی قادر به تامین چنین سرمایه‌ای نیست زیرا برای ساخت هر متر مربع واحد مسکونی 1/5میلیون تومان هزینه نیاز است که با توجه به ساخت یک میلیون واحد رقم ساخت حدود 300هزار میلیارد تومان در سال می‌شود ضمن اینکه برای یک میلیون واحد مسکونی باید 220میلیون مترمربع فضای مشاع خدماتی، تجاری، اداری، آموزشی و همچنین زیرساخت از جمله آب، برق، گاز و تلفن نیز در نظر گرفته شود.

فرمول‌های موجود در اقتصاد مسکن نشان می‌دهد که برای هر ریال هزینه ساخت یک متر مربع واحد مسکونی باید به همان میزان مبالغی نیز برای زیرساخت و ساخت اماکن فرهنگی، آموزشی، بهداشتی و... هزینه شود که در مجموع برای ساخت و ساز سالانه یک میلیون واحد مسکونی باید 500 تا 600هزار میلیارد تومان در نظرگرفته شود که چنین نقدینگی‌ای در کشور برای بخش مسکن وجود نداشته و ندارد به همین دلیل نیز تاکنون ساخت و ساز سالانه در کشور فراتر از رقم 800هزار واحد مسکونی نبوده و همین موضوع گسترش شبه کپرنشینی، ‌سکونتگاه‌های غیررسمی و... را نیز موجب شده است پس پیشنهاد می‌شود که برای تامین منابع مالی ساخت‌وساز واحدهای مسکونی مورد نیاز کشور از سرمایه‌گذاری خارجی استفاده شود اما موضوع این است که محدودیت‌های بسیاری در داخل کشور برای جذب سرمایه‌گذاری خارجی وجود دارد.

با وجود آنکه حدود 90درصد از ساخت‌وسازهای صورت گرفته به بخش خصوصی تعلق دارد اما این بخش به عنوان بازوی اصلی دولت در ساخت و ساز مسکن کشور نمی‌تواند به صورت مستقیم با طرف خارجی همکاری کند و باید از کانال دولت با شرکت‌های خارجی وارد مذاکره شود که متاسفانه تجربه سال‌های گذشته در این زمینه نشان می‌دهد که همواره حضور دولت در کنار بخش خصوصی برای جذب سرمایه‌گذاری خارجی با شکست مواجه شده است.

در این میان بحث عدم حمایت قوانین از جذب سرمایه‌گذار خارجی نیز مطرح می‌شود در واقع در ایران ورود سرمایه‌گذار خارجی از طریق قوانین مختلف محدود می‌شود، بانک مرکزی نیز همکاری مناسبی با طرف خارجی ندارد و مانع‌تراشی‌های بسیاری نیز از سوی سازمان‌ها و نهادهای مختلف صورت می‌گیرد‌ که مجموع این عوامل جذب سرمایه‌گذار خارجی را با مشکل مواجه می‌کند در حالی که در سایر کشورها هم دولت با ارائه خدمات و تسهیلات از حضور سرمایه‌گذار خارجی در بخش مسکن و ساختمان استقبال می‌کند و هم قوانین ورود سرمایه‌گذار خارجی را تسهیل می‌کند. گفتنی است که ادامه این روند و بی‌توجهی به بهره‌گیری از سرمایه‌گذاری خارجی برای ساخت‌وساز در بخش مسکن موجب می‌شود که درآمدهای نفتی همچون سال‌های گذشته به بخش مسکن کشور سرازیر شود و با افزایش قیمت نفت نخستین حوزه‌یی که این درآمدها را ببلعد بخش مسکن و صنعت ساختمان باشد.

پس برای بهبود شرایط کنونی و استفاده مناسب از پتانسیل جذب سرمایه‌گذار خارجی پیشنهاد می‌شود علاوه بر تصحیح و اصلاح قوانین مربوطه، انجام مناسبات و تعاملات بخش مسکن به بخش خصوصی واگذار شود و بخش خصوصی با سرمایه‌گذار خارجی وارد معامله شود تا بدین طریق و با افزایش سرمایه‌گذاری و بهبود و رونق بخش مسکن، صنایع وابسته به این بخش نیز شرایط بهتری را تجربه کنند.

البته ناگفته نماند که محدودیت‌های بخش مسکن تنها به سرمایه‌گذاران و طرف خارجی مربوط نمی‌شود بلکه بخش خصوصی و سرمایه‌گذاران داخلی نیز برای ساخت و ساز با موانع متعددی روبه‌رو هستند به عنوان نمونه بخش خصوصی مجوز ساخت شهرک‌سازی ندارند و ساخت‌وساز شهرک‌ها و شهرهای جدید در دست دولت و وزارت راه و شهرسازی قراردارد که همین موضوع موجب شده که دولت با ساخت شهرک‌های اقماری، مشکلات بسیاری را برای فضای اقتصادی، سیاسی و اجتماعی کشور ایجاد کند در حالی که اگر ساخت شهرک‌ها به بخش خصوصی واگذار می‌شد و این بخش از حضور سرمایه‌گذار خارجی استفاده می‌کرد ساخت و ساز این شهرک‌ها به دلیل انجام مطالعات بیشتر با موفقیت همراه بود.

اما هم‌اکنون شهرک‌های اقماری ساخته شده توسط دولت، شهرهای بی‌هویتی هستند که در ساخت آنها از الگوی شکست خورده سایر کشورها الهام گرفته شده است، شهرک‌ها یا شهرهای جدید از جمله پردیس، بهاران، پرند و... تنها نقش خوابگاه را برای ساکنان خود ایفا می‌کنند و هویتی مستقل از کلان‌شهرها ندارند شاید تنها شهرک یا شهری که بتوان از آن به عنوان شهری زنده نام برد، فولادشهر اصفهان است، فولادشهر، هویت اقتصادی دارد یعنی این شهر درابتدا صنعتی و اقتصادی بوده و بعد فضای مسکونی اطراف آن ساخته شده و همین موضوع باعث شده است که این شهر زنده بوده و هویتی مستقل از شهر اصفهان داشته باشد.

ساخت شهرک‌های اقماری، تجربه‌یی است که 15 کشور دنیا آن از سال‌ها قبل آن را اجرایی کرده‌اند، انگلستان نخستین کشوری بود که اقدام به ساخت شهرک‌های اقماری کرد و پس از آن هند، برزیل، ترکیه، امریکا و... این شهرک‌ها را ساختند اما تجربه ساخت این شهرک‌ها در همه این کشورها با شکست مواجه شد اما بااین وجود این تجربه شکست خورده در ایران و توسط دولت اجرایی شد، طرح ساخت شهرک‌های اقماری در سال 1895 توسط هاوارد انگلیسی مطرح شد و ساخت آن در تمام کشورهای اجرا‌کننده عوارض و تبعات یکسانی را به همراه داشت.

این شهرک‌های اقماری درحالی تبدیل به شهرک‌های خوابگاهی شدند که براساس برنامه قرار بود که این شهرها، سرریز جمعیت کلان‌شهرها را سکونت دهند اما خود سرباری برای این شهرها شدند و مردم این شهرک‌ها خدمات خود را نیز از کلان‌شهرها گرفتند ضمن اینکه ساخت این شهرک‌ها عاملی برای افزایش مهاجرت شد، در واقع مردم از شهرهای کوچک به این شهرک‌ها مهاجرت کرده و پس از مدتی به کلان‌شهرها رفته و در آنجا سکونت می‌کردند.

اگر ساخت‌وساز شهرک‌ها و شهرهای جدید به بخش خصوصی و سرمایه‌گذار خارجی واگذار شود چنین مشکلات و تبعاتی ایجاد نمی‌شود زیرا بخش خصوصی برای بازگشت سرمایه خود، با انجام مطالعات دقیق از منابع موجود بهترین استفاده را می‌کند اما متاسفانه ساخت‌وساز شهرها و شهرک‌ها از سوی دولت، بی‌توجهی به حضور بخش خصوصی، پافشاری دولت برای بهره‌گیری از تجربه شکست‌خورده سایر کشورها و... موجب شده است که شهرها و شهرک‌های جدید هویتی مستقل از کلان‌شهرها نداشته و سربار کلان‌شهرها باشند.